中国恒大2020年“新战略”元年：降负债的“三种打法”

犹记得，中国恒大(3333.HK)董事局主席许家印在2020年3月举行的2019年业绩发布会上表示，公司从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，由此开启中国恒大的“万亿”征程。

2020年以来，围绕新战略中最重要的一环——降负债，中国恒大率先打出网上售房及让利促销政策，在特殊时期锁定客户。此外，通过拆分物业上市及引入战略投资者，中国恒大的净负债率有望进一步下降。与此同时，中国恒大的造车业务取得多重进展，恒大健康(0708.HK)更名为“恒大汽车”，并于2020年8月发布六款“恒驰”车型。其中，“恒驰1”于2020年12月初在恒大汽车生产基地厂区中开始路跑。

2020年对房地产行业而言是特殊且难忘的一年。作为行业领先房企之一，中国恒大用自身的努力向外界展示了企业的韧劲。

公告显示，2020年1~11月，中国恒大物业累计合约销售金额6786.6亿元，较2019年同期增长约16.9%；累计合约销售面积7575.4万平方米，较2019年同期增长约34.5%。截至2020年11月末，中国恒大已超额完成6500亿元年度合约销售目标，完成率为104.4%。

率先实施网上购房营销模式

从2020年2月13日开始，中国恒大以线上售房作为特殊时期影响下突破市场的重要窗口，前后多次调整销售政策，以价换量。据了解，中国恒大利用旗下售房平台推出一系列优惠措施，在短短三天的时间内售出4.75万套房屋，总价值达580亿元。

2020年3月5日，中国恒大发布公告称，2020年2月份实现合约销售447.3亿元，同比增长108%；销售面积513.8万平方米，同比增长154%，截至2020年2月末，中国恒大累计销售853亿元。

从中国恒大销售政策因时而变、历经多次调整中可以看出，这般决策力与中国恒大在2018年财报中将持续增长的合约销售额归因于“依靠强大的执行力和灵活进取的策略”不谋而合。

2020年上半年，中国恒大实现累计销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；累计销售面积3863.2万平方米，同比增加47.5%；累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%，各项核心经营指标均刷新其历史同期最高纪录。

分析人士认为，中国恒大业绩逆市大增，得益于其对市场节奏的精准把握，以及高品质、高性价比产品契合市场需求。尤其是自2020年2月份以来，中国恒大率先实施的“网上卖房”营销模式，借助一系列让利组合拳刺激市场，并调动兼职销售员积极性进行全员营销，有力推动业绩高增长。

在2020年中期业绩会上，中国恒大副主席、总裁夏海钧表示，房地产企业成长到一定阶段要靠效益而非规模以支撑其稳定合理的发展。“下一步我们将快速增加销售额及现金回笼，通过将优质资产分拆上市以创造更大效益，实现公司负债水平大幅度降低，各项指标达到监管部门的要求。”夏海钧说。

而在传统销售旺季，中国恒大在“金九银十”期间再推促销组合拳，全国楼盘实行7折优惠，叠加多重额外折扣让利。2020年11月3日，中国恒大发布公告，公司在2020年9~10月实现销售1819.7亿元，销售回款1358.5亿元。

化解战投回购之危

在忙于促销抓回款之际，2020年11月8日晚间，随着深深房A(000029.SZ)一则公告的发出，中国恒大历时四年的“回A计划”宣告终止，公司此前为推进重组先后引入的1300亿元战略投资的去留成为市场一大关注点。

中国恒大与深深房的“姻缘”发轫于2016年9月14日。彼时，深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组；2016年10月3日，深深房A与恒大地产签署《关于重组上市的合作协议》，公司以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

2017年3月，按照中国证监部门和深交所的有关法规要求，经过三轮增资后，恒大地产引入1300亿元战略投资，战略投资者共获得恒大地产扩大股权后约36.54%的权益，而原来持有恒大地产100%权益的广州市凯隆置业有限公司(以下简称“凯隆置业”)持股比例下降至63.46%。

值得注意的是，引入战投时，恒大地产向战略投资者承诺，公司在2018年、2019年及2020年三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元，三年合计盈利总额1650亿元。

彼时公告显示，倘若重组协议在2021年1月31日前尚未完成，而未能完成的结果并非由任何第三轮投资者造成，第三轮投资者将有权在有关限期届满后两个月内向凯隆置业及许家印提出以原有投资成本回购第三轮投资者所持有的股权，或由凯隆置业向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。

2020年9月29日，中国恒大公告称，公司与1300亿元战投中的863亿元战投签订补充协议，该部分战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的437亿元战投中，公司已与155亿元战投商谈完毕，正在办理手续，282亿元战投正在商谈中。

这也就意味着，随着上述补充协议即战投方放弃要求回购的签订，中国恒大将无须于2021年1月31日前履行相关回购义务，从而缓解公司短期资金压力。

2020年11月22日晚间，中国恒大公告披露了恒大地产1300亿元战投的最新安排进展，其中1257亿元战投已签订补充协议转为普通股，43亿元权益战投的本金已由中国恒大现金支付后回购。

跨界造车“出圈”

事实上，除了地产业务，中国恒大2020年以来在汽车、物业等业务板块亦多次引入股权投资。

2020年8月，中国恒大(3333.HK)发布公告称，旗下物业管理业务将引入14家战略投资者，将以合计235亿港元的对价持有目标公司(Mangrove 3， Ltd。)28.061%股权，中国恒大仍持有71.939%。

值得一提的是，就在2020年7月31日，中国恒大曾表示，正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务在香港联交所独立上市。2020年12月2日，恒大物业(6666.HK)正式登陆港交所，从披露招股书到通过港交所聆讯仅用了47天。

夏海钧曾透露，下一步中国恒大还会把一些优质资产逐步分拆上市，通过资本市场的释放来为公司股东创造更大的效益，同时实现公司的负债大幅度降低。

值得注意的是，2020年在实施“新战略”的元年，中国恒大亦在造车业务方面加速发力。

2020年7月，恒大健康发布公告，公司更名为“恒大汽车”，这标志着恒大健康主营业务已变为新能源汽车，也标志着中国恒大造车迈出坚实一步。

根据许家印制定的战略目标，恒大汽车力争在3~5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一。

就在2020年8月，“恒驰”六款车型正式亮相。据了解，这六款车分别被命名为“恒驰1”“恒驰2”“恒驰3”“恒驰4”“恒驰5”“恒驰6”，覆盖A级到D级，囊括轿车、轿跑、SUV、MPV、跨界车等全系列乘用车车型。

2020年9月15日，恒大汽车宣布，已通过配售新股成功募资40亿港元，并快速获得大幅超额认购。参与恒大汽车配股的投资者不乏大型国际基金以及科技巨头。

2020年12月3日，港交所最新权益披露资料显示，恒大汽车获中国恒大增持约2233万股，合计6.38亿港元。加上2020年12月2日所增持的2542.7万股，中国恒大已在两日内累计增持恒大汽车4776万股，共耗资约13亿港元。

另一方面，“恒驰1”亦在2020年12月初开始路跑。随后几日，许家印赴深圳、上海视察恒大汽车全球研究院。

据了解，目前恒大汽车全球研究总院在全球拥有3200多名科研人员，下设前瞻技术研究院、整车技术研究院、软件技术研究院、动力研究院、造型研究院、第一车型研发院、第二车型研发院、第三车型研发院、全球电池研究院、日本研究院、瑞典研发中心等11大专业研究院。

银河联昌表示，物业和汽车分拆上市将推动中国恒大净负债率降低50个百分点，加上严控拿地，预计2021年中国恒大净负债率将大幅降至100%以下。

（文章来源：贝果财经）