二线城市的命，一线的房价……
2021年的元旦钟声给石家庄带来的并不是新的一年的喜悦，而是一个警钟！
2012年1月2日河北出现了2021年的首例新冠感染者，而这个人就在石家庄。从那天开始，石家庄的疫情便急速增长，短短的8天时间（截至北京时间2021年1月10日下午16:00）石家庄的累计确诊已经达到了241个。目前河北省的无症状感染者有161例，其中大部分都在石家庄。
疫情蔓延之下，这座河北省的省会城市正在经历与去年武汉一样的情况——封城。
曾经熙熙攘攘的马路上偶尔有车辆和行人穿过，已没有了往日的喧嚣。
与石家庄的街道一样冷清的，还有石家庄的楼市。
疯！四年前的那场狂欢
时间回到4年前的2016年，这年是石家庄房价的起涨之年。
那时候的石家庄在北京带头领涨的加持之下，房价“日夜攀升”。从年初的近9000元一平米，一路飙升到年末的15000元一平米，年涨幅达到65.5%。
“京津冀一体化”几乎成为了石家庄楼市的上涨的金字招牌和动力源(600405,股吧)。再加上石家庄是北方交通要道，不远处还有“千年大计”雄安加持，未来可谓前途一片大好。
当地人都认为，北京的外溢效应，一定会让石家庄受益。无数在外打拼的“庄里人”纷纷回庄购房。大家都认为，这次赶上了财富增值的好机会。
2017年，北京发布了堪称最严的“317新政”，房价开始逐渐熄火，购房资金和需求开始加速外溢。
虽然石家庄当时也跟进一条政策，“非本地户籍限购一套，且要求连续1年社保”。
但显然这个政策不痛不痒，因为此后石家庄的房价在2017年的6-7月份攀升到了顶点的近20000元/㎡，这较2017年初又上了近30%，较2016年上涨了整整1倍多。
当地居民为主力接棒，有一套的买两套，有两套的买三套，乐此不疲，梦想着发财。部分项目甚至卖到了2.5-3万元/平米。
2017年9月23日，石家庄再次出台了更为严格的楼市政策，规定非本市户籍居民家庭限购一套住房，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明；所有新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易。
这一次，严格的限购和限售政策，终于快速冰冻了石家庄楼市。
惨！跌回三年的前
自动达到2017年的高点之后，石家庄的房价就开始逐步走跌。
根据安居客的数据显示，石家庄房价最高点是19362元/平米，2018年下跌至1.6万元/平米的区间，2019年进入1.5万/平米区间，随后2020年疫情之后，彻底回到2017年年初水平，跌幅达到了22.8%
这意味着，从2017年年初至今天，在此期间购房的人，名义上全部亏损，尤其是炒房客。
其实石家庄的房价扛不住并不稀奇。
对于石家庄的房价，网上的吐槽比比皆是：
二线城市的命，一线的房价；
连自己的身份都搞不清楚，注定是悲剧；
中国最难留住年轻人的城市之一……
1、与经济实力脱节房价
小白菜梳理了一下2017年石家庄房价高点时的一些数据，咱们来做个对比分析。
2017年10月份石家庄以16343元/平米的成绩排名第7位，排在它之前的是广州、杭州、南京、福州、武汉和济南。而2017年石家庄的GDP则排在第13位，排在长春之后。
我们可以看到，石家庄当时的GDP不及成都的一半，但房价却超越成都几乎30%。GDP和长春相差不多，房价却是后者的两倍多。
从这个维度来看，某种程度上可以反映出，石家庄的房价在2016年-2017年被透支了。
不仅如此，石家庄近两年来的GDP都是负增长，2018年是6082.60亿元 ，2019年则进一步跌倒了5809.9亿元。
当然，石家庄的区位因素也很重要，用GDP和房价对比也只是一种参照思考。
我们再看看收入。
2020年石家庄的平均工资在3583元左右，根据下面这个比例来看，有70.2%的人月薪在4500元以下，有85.4%的人月薪在6000元以下。这样的收入水平面对近2万元/㎡的房价，压力还是不小的。
数据来源：薪资计算器
现在石家庄一套北二环的90平二手房普遍在140万左右，首套的话首付是42万，贷款100万，按揭30年的话月供是5000元左右。这意味着哪怕首付有家里帮忙，靠自己还月供的话也需要一个月至少赚1万元才行，而石家庄有多少人一个月能赚超过1万的——不到2%！
2、留不住年轻人的城市
石家庄当然不希望房价大幅下跌，这背后暗藏的风险自然不用多说，关系到土地财政、金融风险等。
为了避免出现不可控因素，曾想过很多办法，阻止房价下跌。
例如，想方设法引进人口。尤其是2019年3月20日，石家庄出台的人才引进政策，在当时引起了轰动。
之所以能引发轰动，是因为其他城市起码有一个学历门槛，而石家庄只要有身份证和户口本，就可以直接落户。号称为了城市发展，“无门槛落户”。
然而，这次的抢人战略，并没有让石家庄的房价起死回生，但从行情上看基本是保持稳定的。
石家庄在人才上可谓是天然的劣势。石家庄1103万常住人口，全国是能排的上名次的。但是石家庄的人口后备资源不足，尤其是年轻的高端人才。
与西安、武汉不同，石家庄几乎没有像样的高等院校，石家庄有44所大学，竟无一所211。在高端教育资源上甚至不如保定。
这也就是为什么西安、武汉虽然早年发展迟缓，但依旧可以后来居上的原因。因为这些地方有人才资源，大型企业在这里落地，可以降低人才获取成本，提高企业发展成功率。
石家庄靠近北京、天津等较发达城市，对人才的吸引力跟这两个城市根本不能比。石家庄房地产市场甚至还不如靠近北京的北三县热度高。
3、去工业化后石家庄
石家庄作为曾经的工业新城，改革开放后曾经诞生过一批锐意进取的优秀企业。然而，如今制造业的规模反而出现了下降。今年经济普查后石家庄全市的第二产业增加值只剩1832亿，惨不忍睹。
2019年全年石家庄规模以上工业增加值同比增长1.3%。从经济类型看，国有企业增长4.2%，集体企业下降36.6%，股份制企业增长0.6%，外商及港澳台商企业增长3.9%。从三大门类看，采矿业增加值同比增长48.7%，制造业下降0.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.2%。 分行业看，装备制造业增加值下降2.2%，纺织工业下降16.2%。
如今在鹿泉北部井陉东部等旧工业区，想找个废弃工厂是非常容易的。很多中小型工厂因为治污的强大压力，隐姓埋名东躲西藏以至于销声匿迹，而政策相对宽松的开发区和自贸区新增的工厂数量有限。这一波去工业化的大潮过后，有些地方甚至有点五大湖铁锈区的感觉。
结语
2020年最后一个月，石家庄公共资源交易中心，两次集中出让地块活动，共计挂牌22宗地块，其中成交9宗，成交金额62.02亿，流拍达13宗，其中还有几宗土地属于二次流拍。
一方面流拍地块超过新拿地地块，另一方面成交的土地中一半以上为遗留问题补证地块。以上数据也侧面印证了，石家庄楼市的严峻形势。
未来的石家庄楼市如何走，更多的还是依赖于其自身发展的情况。
在房住不炒的基调下，房子回归居住本质是必然的，而居住的本质就是依托于本地的经济发展需求。
近年来北方城市的经济活力不足，GDP前十强中，只剩北京一个独苗，北方城市越来越不被看好。在这样的大背景之下，石家庄前路又在何方呢？
为了写这篇文章，小白菜也专门给石家庄的中介打了电话，他们说要不是最近这波疫情之前，石家庄的成交还是可以的。不过，我也还没有查到具体的数据来验证，姑且相信他吧。
最后，还是希望这波疫情赶快结束，石家庄和河北能够赶快恢复正常的状态。
石家庄，加油！
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（李显杰 ）
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