增速急剧放缓 上坤地产刚上市就换人

每逢岁末年初，国内房企总不免人事变动，大家早已习以为常，今年尤为剧烈。前有彰泰集团董事长张巧龙、三巽集团总裁王本龙、禹洲集团执行总裁许珂辞任，后有实地集团副董事长兼总裁刘森峰被曝离职。

总裁级的职业经理人与房企老板的蜜月期越来越短，中小房企人事变动更加频繁。就连刚上市的上坤地产，也出现高层大换血。

刚上市就换人

上坤地产(06900.HK)在去年11月登陆港股，上市不满两个月就开启人事变动。

继副总裁佟文艳提出辞呈之后，日前，旭辉集团武汉区域原总经理周青、泰禾集团原总裁助理吕彬加盟，二人分别担任执行总裁和品牌营销中心总经理。

企业上市屁股都还没坐热，就开启核心高管更迭，这家股价在发行价上下徘徊、市值不到50亿港元的房企，在人事上伤筋动骨到底为哪般？

周青和吕彬均有在旭辉、万科等大型房企工作经验，尤其是在营销岗位时间较长。

辞职的佟文艳更为资深，她先后在绿地、旭辉以及泰禾集团等房企担任要职，是一个从业超过15年地产老兵。她在上坤地产将赴港上市前加盟，公司完整的营销与管理体系正是有赖于她的构建。

斑马消费梳理发现，此前，上坤地产三大重要人物为负责设计的梁晶、负责营销的佟文艳和负责财务及资本市场的冯辉明。

在有着行业“铁娘子”之称的佟文艳离开后，马上有周青接管营销业务板块。

多年来，上坤地产在人才对接上一直“严丝合缝”。因为一直倡导“价值观相同的人上车”，这家房企更像创始人朱静和一大批职业经理人的舞台。

公司不少高管在地产行业平均有着15年的从业时间，尤其有在碧桂园、中海地产、龙湖集团、万科等TOP30强的从业经历。

在公司上市前，执行力强的佟文艳、最懂得为企业“找钱”的冯辉明加入，一定程度上推进了公司上市进程。

中国“巴菲特”加持

上坤地产是一家年轻的房企。2010年，在盈信投资老板林劲峰的支持下，建业地产(00832.HK)前高管朱静只身赴上海创立。

这也是朱静的中欧商学院同学林劲峰，在投资朗诗地产(00106.HK)后，再次涉足地产业务林甚至不惜在2015年套现贵州茅台(600519.SH)支持。

盈信投资官网显示，当年6月，盈信投资退出持股12年的贵州茅台，最终以1210万元投资获得收益11.43亿元。

就在这一年，上坤地产一场“蛇吞象”式收购惊动上海滩。公司耗资约33亿元一举拿下香港富豪李明治旗下天安中国位于上海松江佘山地块，成为一匹行业黑马。当年，上坤地产年销售额仅17亿元。

就这样，上坤地产从上海发端，逐渐走向全国。截至2020年7月，公司410万平方米的总土地储备，长三角地区占比约7成，尤其上海、杭州及宁波3座城市的土地储备占比均在10%以上。

截至2020年11月17日，朱静、林劲峰实际持有公司股权比例分别为37.50%额31.12%。启信宝显示，二人主要通过深圳盈信国富、上海三有和上海世蕊间接持有公司股权。

在投资行业内，林劲峰有着中国“巴菲特“之称，早年靠6000元学费进入股市掘得第一桶金，先后入股西凤酒、双轮酒业等，坐拥百亿财富。

业绩压力或致人事调整

朱静投桃报李，给林劲峰一个“看起来很好”的上坤地产。

因公司起步较晚，基本错失了房地产发展黄金期，在去杠杆趋势下，业绩已出现增速放缓的迹象。

2017年至2019年，公司销售额增速从345.6%降至18.43%，收入增速从466.7%降至10.04%，归母净利润增速从209%降至42.04%。期间，公司收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元。

虽说最近3年收入翻6倍，公司行业排名却在下滑。克而瑞2020年销售榜TOP200显示，公司以265.1亿元的全口径销售额排名第97位，较2019年下降6个名次。且公司2020年销售额权益占比仅52.73%。

公司刚擦线进入百强，债务压力并不轻松。招股书披露，截至去年8月，公司计息银行及其他借款47.61亿元，一年内到期债务20.03亿元。

公司财务成本逐年升高，2017年-2020年4月，计息银行及其他借款加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%和10.3%，高于行业均值。

一方面亟待减缓债务压力，另外，面对行业增速普遍放缓，可持续性增长已有很多不确定性。

从引进周青、吕彬等营销类职业经理人来看，这家房企似乎在给外界传达一个重要信号。

在去年完成两级管控到三级管控的升级之后，公司未来大概率要对从产品到营销优化整合。公司不仅寻求规模上的突围，也开始重视稳定的、有质量的发展，以增加现金流，缓解偿债压力。

（文章来源：斑马消费）