沈天晴继续“输血”！佳源国际拟72.48亿港元收购鲁源投资

1月14日，佳源国际披露公告称，公司拟以72.48亿港元收购大股东沈天晴持有的鲁源投资控股有限公司(下称“鲁源投资”)全部已发行股份。

收购后，鲁源投资将重组形成目标集团，持有三个青岛项目以及一个威海项目。信息显示，青岛项目主要包括大型住宅综合体项目，以及批发及零售、信息技术研究以及商业办公室开发，威海项目则为一个具备购物中心及其他配套设施的住宅综合体项目。

此次交易将通过发行可换股债券、配发代价股以及支付现金三种方式支付对价。待有关配发及发行代价股份及换股股份完成后，沈天晴对佳源国际的持股比例将在69.74%的基础上进一步提升。

对于收购的原因，佳源国际称是由于看好山东省房地产市场行情，认为该地区有助于提高公司的销售预期，并且可以通过区域布局扩大公司业务范围，符合公司“做大做强”的战略方针。另一方面，此次收购也是沈天晴履行将非上市公司业务持续注入到上市公司的承诺。

信息显示，沈天晴曾在佳源国际2020年的中期业绩会上公开表示，“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下。我愿意将这些资产，未来逐步注入到上市公司。”

2016年，佳源国际挑选部分优质资产打包上市，剩余资产则被装入私人集团。从当年的招股书来看，截至2015年8月31日，私人集团共持有36个物业开发项目。其中包括6个已竣工项目，27个在建项目以及3个待开发项目。

上市时，佳源国际与沈天晴就私人集团进行区域划分，并订立不竞争协议。佳源国际将其计划进驻发展的城市列为目标城市，如各省会城市、地级市、计划单列城市、直辖市及特别行政区等，几乎所有目标城市(位于江苏省的城市除外)均是中国的二线或三线城市。

私人集团只能在佳源国际国内无运营的城市(即非目标城市)从事住宅及商用物业项目开发及投资，并且佳源国际对私人集团项目资产有优先购买权。

在此背景下，沈天晴多次为上市后的佳源国际“输送”资产。除去此次的交易，过年三年中，佳源国际与沈天晴共进行了3次关联交易，分别收购了后者位于上海、安徽的数宗项目，以及佳源服务全部股权。

可惜的是，在沈天晴的全力支持下，佳源国际的业绩表现并没有多“争气”。数据显示，该公司2020年全年合同销售金额约为308.28亿元，只完成了360亿元销售目标的85.63%，同比上升约7%。

亿翰智库数据显示，2020年TOP 100房企销售额同比增速为11.9%。显然，佳源国际的销售额增速远低于行业水平。财务指标来看，据东财Chocie数据，2018年中期至2020年中期，该公司归母净利润同比增速分别为89.01%、10.13%、5.63%，增速大幅放缓。

上述情况在二级市场上也体现得淋漓尽致。2018年末，佳源国际股价达到最高点15.293港元，此后便急速下跌，在不到一个月的时间跌至1.309港元。此后，该公司股价便长期处于3-4港元之间。截至今日，其股价报收3.14港元，市值仅为127.4亿港元。

2020年12月9日，佳源服务在港上市，盘中一度破发，其股价表现与同日上市、高开高走的华润万象生活形成鲜明对比。

或是由于没有良好的基本面支撑，佳源国际的融资成本也高于市场水平。克而瑞于2020年8月28日发布的一则信用点评指出，该公司加权平均票面利率为12.65%，穆迪、标普的主体评级分别为B2和B。克而瑞监测的170家房企2018年1月1日后发行的穆迪主体评级为B2的加权平均票息为11.9%，佳源国际略高于同评级市场水平。

负债方面，东财Chocie数据显示，截至2020年上半年，佳源国际应付账款及票据达到120.85亿元，较2019年同期的32.37亿元增长273.34%，负债总额为526.73亿元，较2019年同期的379.79亿元增长38.69%。

另外，克而瑞数据显示，佳源国际于2021年有9亿美元债务可行使回售权。据记者不完全统计，或是为偿债做准备，2020年下半年，该公司高息发行数笔优先票据，金额合计达4.5亿美元。

易居企业集团CEO丁祖昱曾预测，2020年后房地产将进入到下一个确定性阶段，即无增长时代。其预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。按此来看，高度依赖沈天晴的佳源国际在2021年恐怕会更加艰难。

（文章来源：国际金融报）