租户少了买家却多了，北京写字楼市场冷暖不一

租赁难做买卖兴旺。多家国际地产服务机构报告显示，受疫情和经济放缓等影响，北京写字楼市场租金下调空置率走高，但由于企业自用买家和外资表现活跃，大宗商办物业成交额仍居高位。

第一太平戴维斯13日发布报告认为，2020年北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高。

该报告显示，至2020年第四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为17.74万平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，今后北京写字楼运营将面临较大的去化压力。

受到2020年上半年疫情防控影响，北京写字楼租赁需求明显呈现前低后高的情形。

世邦魏理仕12日发布的报告显示，2020年第四季度，北京市写字楼净吸纳量继续保持回升态势，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务相关负责人张冀苏表示，2020年北京写字楼租赁市场在下半年逐步进入平稳复苏轨道，市场信心持续恢复和提升。2021年，数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。

与租赁市场去化压力较大相比，买卖市场则相对较为活跃。

世邦魏理仕报告显示，2020年第四季度，北京共达成十三笔大宗交易，交易总额达148.4亿元，全年总成交额638亿元，仅次于2019年，达历史成交额的第二高水平。国内企业自用买家和国内险资为主的机构买家获得了大量购入机会，二者在季内成交额中分别贡献38%和34%。全年企业自用买家和外资表现活跃，各占全年总交易额的34%和24%，成为两大需求引擎。

从成交类别来看，全年纯办公产品成交额占47%，以写字楼为主体的综合体和“改办”类物业合占35%。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚认为，2021年北京市场投资活跃度将进一步增强，预期交易规模会重回增长通道。外资对北京投资市场持续看好，受疫情影响造成的交易周期延长，有望在2021年重新释放潜在需求。

“随着新兴办公区域的崛起，其成长潜力也吸引了自用买家和投资者的目光。此外，近几年地产基金投资的城市更新项目，这些项目陆续完成改造后，形成了有现金流的优质投资产品，为保险公司和主权基金等投资者，提供更多的购入机会。”纪刚称。

第一太平戴维斯报告也认为，北京拥有全国最为成熟的房地产市场，商业项目投资回报率仍有良好保障。机构投资者及自用型买家仍然对北京的优质资产保持了极高关注度。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为今年新的热点。

（常丹丹 HO016）