苏州楼市正在“过冬”。
克而瑞苏州数据显示，截至2020年12月底，苏州商品住宅库存创历史新高，高达近7万套，去化周期达12个月，而“苏州二手房价格逐月下跌”更因被央视关注，登上微博热搜。
《中国经营报》记者实地走访苏州楼市了解到，自2020年下半年开始，除了“限时秒杀”、特价房源等常规购房优惠措施外，还有开发商祭出“买房送特斯拉”等促销大招，而中铁诺德国礼等“地王”项目更有单套房源直降百万元之举。
“地王”入市拉锯战
单套房源降价幅度最高达百万元，中铁诺德国礼——这个在苏州市场知名度颇高的“地王”项目，当下无疑正处于“水深火热”之中。
记者在实地走访中发现，中铁诺德国礼项目房源目前皆处于降价出售的状态，其中，9 号楼 1102 室150.11平方米的房源，原总价为475万元，现在则为360 万元，降价幅度达到115万元，更让人意外的是，购买此房源还可额外获赠一车位。
然而，令人尴尬的是，在如此大幅度的优惠措施下，中铁诺德国礼的去化情况却不太理想。
苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截至 1 月13日，在中铁诺德国礼全部148套房源中，仍然有80套处于可售状态，而值得注意的是，中铁诺德国礼拿预售证的日期为2020年7月31日，也即经过长达5个月的时间，其去化率也不到50%。
遭遇去化难题的中铁诺德国礼，其实颇有来头。
“到目前为止，我们这块地还是吴中区‘地王’，四年了还是‘地王’！”置业顾问宋滔谈及此事，颇有些兴奋，“拍地时是19家房地产公司参与争夺，包括九龙仓、中海、碧桂园、苏高新等，但最后只剩包括我们在内的两家房企在争，最后还是我们拿下来了，就是因为这块地规划得好。”
将时间拉回到2016年，这是一个在全国范围内都频出“地王”的年份，有“房价四小龙”之称的苏州，自然也不例外。2016年9月，中铁诺德以楼面价28965元/平方米，溢价率93%的代价拿下当前的诺德国礼地块，迄今仍是吴中区“地王”。
尽管坐拥“地王”之名，但选择在3年后入市的中铁诺德国礼，依然“倍感煎熬”。
相关信息显示，中铁诺德国礼项目备案均价为31528元/平方米，但实际售价仅在2.5万元每平方米左右，“中铁诺德国礼不降价的话，很难卖出去”，一位长期关注木渎板块的苏州地产行业人士也感叹道，“它周边新房、二手房价格甚至还比不上诺德国礼的楼面价。”
第三方平台也显示，同属木渎板块的姑苏金茂府均价2.7万元每平方米，佳兆业和光雅院2.35万元每平方米，而中铁诺德国礼旁边的二手房永新大成郡均价仅为2.2万元每平方米。
对于项目去化等问题，记者此前致电致函苏州诺德瑞宏置地，但截至发稿，未获回复。
值得注意的是，遭遇去化难题的苏州“地王”，不仅仅是诺德国礼，某品牌房企同样于2016年在苏州市场拿下三块地，成为各自板块的“地王”，但记者走访发现，截至2021年1月，两块地所建项目迄今未完成去化，剩下一块地的销售中心甚至还未完全搭建起来。
“姑苏区、高新区、相城区的多宗单价‘地王’，入市周期均在3年以上”，克而瑞地产研究认为，苏州某些“地王”“本身面粉价格明显高于面包价，加上成本之后，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着‘赔本’，所以这些‘地王’项目依旧处于搁置状态”。
买房就“送”特斯拉
“买房送特斯拉Model 3”，苏州姑苏区的绿景公馆1898曾打出如此广告，在苏州房地产市场一度引发不小的关注。
“是原来的活动，送特斯拉首付，相当于3万块钱，不是送特斯拉，特斯拉一辆得多少钱啊？贵的要20多万，不可能送一辆车” ，在记者实地走访盛名在外的绿景公馆1898项目时，面对买房送特斯拉的疑问，置业顾问刘源连珠炮式地回复道。
记者注意到，在网络流传的“买房送特斯拉Model 3”的宣传画中，开发商的确是在Model 3字样下方标注了一行小字——“标准版首付”，刘源同时表示，“现在不搞送特斯拉首付活动了，因为很多客户本身有车，就不想买特斯拉了”。
尽管“蹭”上特斯拉的热度，但绿景公馆1898的去化情况似乎并不理想，相关信息显示，绿景公馆1898在2020年9月份获得预售证，一次性领取136套住宅房源，但截至2021年1月13日，依然有95套房源处于可售状态。
不仅仅是绿景公馆1898，在盛泽湖旁边的九龙仓蔚蓝花园项目，也遭遇去化难题。
“别看现在很荒凉，但是盛泽湖被誉为‘下一个金鸡湖’。”在九龙仓蔚蓝花园销售中心，有置业顾问对着看房人热情地推介着，尽管被描述成“下一个金鸡湖”旁边的项目，但在记者所待的一个小时时间内，却发现来看房的个人寥寥无几，绝大多数皆为中介带来的看房团。
“我们带客户成交了很多，之前有100多个中介在这儿打电话邀约客户，因为很多人都不知道这里。”中介王丽指着销售中心旁边的一栋楼对记者表示，参加贝壳购房团一般能够“便宜几万块钱”，甚至可以有九二折优惠，而记者也注意到，“贝壳独家双湖臻品倾城争藏”的广告画，被摆在九龙仓蔚蓝花园销售中心门口。
尽管找来渠道“助阵”，但九龙仓蔚蓝花园的高层去化情况依然不佳，苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截至2021年1月初，在蔚蓝花园项目所开盘的高层房源中，仍有 500多套处于可售状态，不仅如此，九龙仓蔚蓝花园“高层领证3次均去化惨淡”的情况，早在2020年11月，就被苏州当地房地产平台关注过。
对于项目去化等问题，记者此前曾致函九龙仓苏州公司相关负责人，但截至发稿，未获回复。
去化焦虑
在买房“送”特斯拉等优惠花样背后，则是苏州楼市当下所面临的“凛冬时刻”。
克而瑞苏州发布的数据显示，在新房市场上，2020年苏州市区商品住宅供应面积1107万平方米，同比增加23.55%；苏州市区商品住宅成交面积835万平方米，同比减少12.81%，“很明显可以看出苏州2020年供应增加、需求减少，使得市场呈现供大于求的状态”。
而库存量无疑更能反映苏州市场的冷热，相关数据显示，截至2020年底，苏州住宅库存量达到69684套，而在2020年，苏州市区新房总签约为66866套，同比下跌12.88%，也即苏州新房库存量完成去化要12个月时间。
“苏州商品住宅的库存创历史新高，高达近7万套，这样的库存数据是苏州历史未有的”，克而瑞苏州如此评价道。
“如果算上二手房的挂牌量，去化周期将更是一个可怕的数字。”苏州当地一行业人士对记者表示，截至2020年12月底，链家网上的苏州二手房挂牌量已经达到9.8万套了，而此前“苏州二手房价格逐月下跌”也一度冲上微博热搜。
“最大影响因素还是之前的调控政策，苏州楼市目前的情况相当于‘7·24’调控政策的后遗症”，在克而瑞苏常区域总经理戈文问看来，尽管市场会有周期性波动，“苏州各方面都比较强，但是也架不住这政策的严厉”。
无独有偶，一位TOP50房企的苏州区域负责人也对记者表示，2019年苏州“7·24”调控政策后续影响很大，“抑制了很大一部分的投资客户，而在客户房票有限的情形下，会对投资更加谨慎，目前市场还是以自住为主。”
不过值得注意的是，尽管苏州楼市去化情况不容乐观，但苏州2020年的土拍市场却热度较高。
数据显示，2020年，苏州市区涉宅经营性用地共成交74宗，成交面积约为405.55万平方米；总成交金额为1108.4亿元，平均成交楼面价为13851元/平方米，平均溢价率为9.35%，且“74宗涉宅地块无一流拍，且绝大多数地块溢价成交”。
“各大房企还是比较看好苏州市场，因为在整个长三角范围内，优质区域的土地比较少，苏州肯定是大家一直想深耕的一个地方，所以大家还是有信心继续在苏州拿地。”上述房企负责人如此表述道。
戈文问也对此表示赞同，“苏州是‘最强地级市’，房企还是想到苏州来，尽管它目前市场不好，但是去年成交量800多万平方米，在全国也是排在很靠前的位置”，其同时表示，“苏州是有流量的城市，未来值得看好”。
(宋滔、刘源、王丽皆为化名)
（文章来源：中国经营报）
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