英国疫情正经历“最坏的几周” 国锐地产亏本卖掉伦敦繁华区商业项目

5年前收购时声称要长期持有的海外不动产，如今亏本卖了出去，国锐地产有限公司(下称“国锐地产”，0108HK)迫于英国严峻的疫情形势，不得不“割肉自救”。

1月10日国锐地产发布公告称，以3096万英镑(约2.72亿元人民币)的价格出售伦敦一处物业(Boundary House)，建筑面积45062平方尺(约5000平方米)，出售该物业预计亏损47.6万英镑(约418万人民币)。

至于亏损也要卖的原因，国锐地产方面称，“鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌，董事认为出售事项的代价属公平合理，现时正是本集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机。”

曾是国锐扭亏的关键

英国正在经历“最坏的几周”。

1月11日，英格兰首席医疗官、英国政府首席医疗顾问克里斯·惠蒂接受英国广播公司采访时说，英国公共医疗服务系统国民保健制度因疫情承受巨大压力，进入“最危险时期”，“今后几周”将是疫情“最坏的几周”。

传播力极强的新冠病毒变异品种在英国出现后，英国确诊人数陡增，1月5日新增确诊超过6万例，创造确诊人数新高。截止伦敦当地时间1月11日，英国累计确诊超311万例，累计死亡已超8万例。

目前英国每日确诊病例还处在4-6万的高峰期。

国锐地产此次出售的Boundary House就在英国首都伦敦，根据其描述，该物业“坐落于日渐繁华的Aldgate区，该区域入驻多家科技、媒体及电信企业且为伦敦市著名的金融及保险地带。”

并且，Boundary House邻近多条铁路干线及地铁站，铁路交通比较方便。该物业是一座办公大楼，由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及七个停车位组成。

2016年国锐地产以2968.7万英镑的代价买下Boundary House，期望给公司带来稳定的租金收入。收购之后，Boundary House一直有长期稳定的租户，也有稳定的现金流入，预计每年能有120万英镑的租金收入。后来国锐地产又收购了Juxon House，每年预计可贡献630万英镑的租金收入。

租金收入后来成了国锐地产业绩扭亏的“救命稻草”，2016年-2019年国锐地产的租金收入分别为369.1万港元、1021.1万港元、6394.5万港元、7881.7万港元。

得益于租金收入的大幅提高，国锐地产在2018年扭亏为盈，净利润为957.9万元，2019年净利润大幅提升至9859.9万元。而提供租金收入的主要就是Juxon House以及Boundary House。

现金流吃紧

国锐地产卖掉Boundary House的原因，一是疫情爆发后该物业估值正逐渐走低，一是国锐地产的现金流吃紧。

2019年底，Boundary House估值尚有3250万英镑，2021年1月8日，却掉到了3130万英镑。最终Boundary House的成交价格是3096万英镑。

另外，2020年上半年国锐地产经营性现金流量净额骤降至-4791.5万港元，靠变卖资产收到2215.3万港元和关联方垫款2.28亿港元勉强度日，截止2020年6月底，国锐地产手持现金2.54亿港元，银行及其他借款却高达20.75亿港元，约占其总资产的三分之一。

因为借款较多，国锐地产的财务费用飙升。2020年上半年国锐地产财务费用高达5900万港元，因此虽然上半年有1.62亿港元的营业收入，且其租金收入依然能达到5436.2万港元，但却亏损了662.3万港元。

为了缓解负债，降低财务费用，国锐地产只好“断腕”，出售能为其带来稳定现金流的资产。

出售Boundary House所得3096万英镑中，1170万英镑直接用于偿还项目公司所欠的银行贷款，1896万英镑用于偿还国锐地产此前向其发放的贷款，30万英镑用于出售开支。

国锐地产强调，“经考虑出售事项将为本集团提供即时现金流入，董事认为，出售事项对本公司而言属良机，使本集团可偿还银行贷款及本公司贷款，并将其财务资源重新调配于可提升股东价值的任何合适投资机遇。”

除此之外，国锐地产还打算把位于北京亦庄的国锐广场B座出售，该物业属于商业性质，做办公使用。国锐地产称计划出售或租赁国锐广场B座的若干单元，但“受限于中国北京亦庄之市况”，目前是按中长期出租给客户。

北京一名不愿透露姓名的房地产专家告诉记者，疫情之后北京的写字楼空置率较高，而且还需要给客户减免租金的政策，对持有者来说，收入就会减少，商业和住宅不同，疫情后市场估值也会下降，这对持有者来说是不利的。

关于出售Boundary House和国锐广场的相关问题，记者向国锐地产发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未收到回复。

（文章来源：华夏时报）