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今年环京的北漂们，春节可能回不了家了。

京雄城际铁路开通，在廊坊的固安、霸州设站。

河北廊坊发布北三县与北京市通州区协同发展“5+12”系列规划。

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这些话题谈论廊坊最多的就是环京的南北六县了。

京雄城际铁路开通，对南三县——固安、永清、霸州来说，绝对是个好消息。

而大兴国际机场临空经济区的加快投入也助力了南三县的崛起。

如今北京向南发展的脚步、大兴国际机场临空经济区的建设、雄安新区的崛起，三大风向标都指向京津冀的腹地，处于红利上升期的“南三县”真的即将超越向来冠以“环京最大价值飞地”之名的京东北三县——燕郊、大厂、香河的地位吗？

今天我们就来好好PK一下，后起之秀南三县与环京一哥北三县到底孰优孰劣吧！

区位优势

从地理位置上看，北三县更靠近北京，尤其是靠近北京副中心通州，且燕郊和大厂在北京50公里辐射圈内，而南三县整体主要在北京150公里辐射圈内，距离雄安更近。

靠近雄安新区不也很好吗？

可雄安新区是千年大计，非一日能成，雄县和容城、安新本是河北省最贫困的县城，发展起步较晚，去评判这两个区域的价值，你觉得是看一片不毛之地未来的发展规模，还是该看国家首都的外溢能力？

很明显，当下环京的价值肯定优先考虑北京的外溢辐射距离，这一点，显然还是更靠北京的北三县占据优势。

交通规划

京雄城际铁路的开通，北京西站至雄安新区间最快运行时间仅50分钟，大兴机场至雄安新区最快19分钟可达，实现南三县与京津的半小时交通圈。

正在建设中的还有廊涿城际铁路，在固安设站，将北三县与新机场紧密联系起来。

雄安至北京大兴国际机场快线（R1线）也于2020年10月开工建设，在永清、霸州设站。

相比之下，北三县轨道交通落地速度缓慢。

目前，北三县燕郊通往北京的出行方式主要靠京通快速路、京榆旧线、京平高速、徐尹路四条通道，从通州开车到燕郊最快仅需15分钟。但北三县仅靠高速路、快速路等通道解决出行问题，高峰时期容易出现堵车塞车现象。

从轨道交通建设来看，交通落地速度偏缓。除在北三县设站的京哈铁路，其他两条铁路京唐城际铁路、京滨城铁仍在建设中。

地铁6号线东延线是一条从通州出发、经燕郊、大厂到达香河的规划地铁线路，目前仍处于规划阶段；而燕郊的地铁22号线（平谷线）正在推进建设，目前并未彻底解决交通出行的卡脖子问题。

虽然目前南三县轨道交通建设落地较快，但长远看，北三县的地铁快线规划落地之后，比南三县的城际铁路更加方便快捷。

城市发展潜力

北三县：“三统一”到“四统一”，北京副中心的后花园里盛开的理想城邦

南三县：环京+临空经济区+雄安新区，三腹地加持

表面上看，南三县有着临空经济区和雄安新区两个区域的政策利好，又承接北京南部的外溢人口及产业资源，尤其是固安作为大兴机场南下第一站，可谓是京南的门户，南三县前途一片光明，难道不会赶超北三县吗？

首先，我们说了雄安新区是千年大计，拥有许多不确定性，前景再好，我们短期之内也不能考虑，而环京方面，从区位上来说，南三县就已经输给北三县了。

所以，毫无疑问，北三县和南三县要对比的就主要是大兴机场临空经济区和北京城市副中心通州这两个首都功能疏解的集中承载地的发展前景。

根据《北京大兴国际机场临空经济区（北京部分）控制性详细规划》，北京城市总体规划中的空间布局为“一核一主一副、两轴多点一区”。

很明显，可以看出“城市副中心”的定位起点比“新城”高，只不过大兴机场临空经济区比一般新城要好，算在了“两轴”之中，而“城市副中心”也处于东部发展轴上。

功能定位上，大兴输了，最重要的是，投资额度上，副中心也得到了单列。

根据2020年12月对外发布的十四五规划建议，“高水平规划建设城市副中心：坚持一年一个节点，每年保持千亿以上投资强度，全市各方面资源优先向城市副中心投放。”

可见北京对城市副中心的重视程度。

再看十四五规划建议的城市南部地区行动计划：“抓好丽泽金融商务区、大兴生物医药基地、房山北京高端装备制造基地等重点功能区建设，优化提升南中轴发展环境，缩小南北发展落差。”

大兴机场在引领南部发展的地方缺位了。

最后再对比一下两区的规划人口规模：副中心规划人口130万，兴机场临空经济区规划人口27万左右，还不如门头沟。

很明显，这场北京郊区对市区的“抢人大战”，大兴临空经济区也不占优势。

所以，北京副中心是实的、新的行政中心，会吸引很多产业聚集和沿通州、北三县依次展开。雄安新区的市场推动力量较弱，新机场带动主要是物流产业附加值低，科技创新产业还未启动，离北京核心区距离也远。如今南三县各项发展虽然速度之快，但起步晚，环京距离远，而北三县主要在北京城市副中心的带动下，统一规划，统一管控，相比较下，南三县的发展潜力仍落后于北三县。

南北六县各板块价值

前段时间，社科院发布的《2020年房价下跌十大城市》，廊坊居榜首，较最高房价时点2017年下跌46.9%，房价近乎腰斩，引起全国热议。

而处于廊坊地界的北三县、南三县形势也好不到哪儿去。

从上图可以看出，2017—2020年各区域房价高低顺序基本保持在：三河>大厂>固安>香河>永清>霸州，这间接说明了南北六县的各板块价值情况。

三河的燕郊房价最高，目前均价1.77万元/平左右，燕郊作为北京的东大门，与北京仅一条潮白河之隔，拥有最优越的地理优势，出身好起点高，含着金钥匙出生，自然是在环京楼市中独领风骚。

然而燕郊的新盘供应紧缺，目前主要靠存量市场，这就使得购房需求外溢至燕郊南的大厂，紧邻通州中部的大厂，离核心区远了一丢丢，自然离热点也远了一丢丢。

目前大厂均价1.43万/平，仅次于燕郊，不过近日“被开工”N多次的厂通桥终于传来“北京方面已开展项目前期勘测设计工作”的好消息，一旦开通，将极大的拉近大厂与北京副中心的距离，起到天堑变通途的作用，到时赶上甚至赶超含金钥匙出生的燕郊也说不定。

最南边的香河紧邻通州南部，通州南以大量的村庄农田和未开发区域为主，且香河同北京城区距离较远、又缺乏交通配套，区域价值自然还比不上京南的固安。

在环京距离上，60多公里远的固安虽然比不上50公里的香河，但京雄铁路的开通直接让固安到北京西站的通勤时间缩短至15分钟，而香河至通州坐快速公交仍需50分钟。

而距北京最远的永清、霸州板块目前价格趋向一致，且均未上万，但从2020年房价趋势看，香河在持续下跌，而霸州却在稳步上涨，我想这跟雄安新区的辐射距离及京雄铁路在霸州设站有很大关系。

从房价上来看，燕郊所在的三河以及大厂房价均价最高，主要是因为它们距离北京副中心最近，投资客离场后，对北京副中心的外溢人口还是具备一定的吸引力和承接能力，所以在自身交通拥堵、配套不足等问题得到有效解决之后，仍然会有上涨的空间。

霸州房价最低，但目前来看投资价值不大。而固安房价居中，受新空港经济圈辐射的影响，加上京雄铁路的设站，未来上涨空间也会很大。

听过大胡子老师这周直播课的朋友应该都知道，今年北京楼市应该很快会回暖，而环京的南北三县也会跟着回暖，跌幅最大的环京可以抄底了，但是要选好板块。

这里大胡子老师首选推荐的是燕郊地铁线延线，其次是离北京副中心很近的大厂潮白新城，资金紧凑的可以考虑香河北以及固安、永清靠大兴高铁站周边等区域。

经过以上激烈battle之后，总的来看，北三县的价值更高，仍然稳坐环京一哥地位，而长期来看，南三县也将成为新的发展契机，是环京城市发展价值的未来。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（张洋 HN080）