一场对赌协议下“狂奔”的电建地产与扭亏的南国置业

中华网财经1月18日讯：与南国置业(002305,股吧)重组后，近来电建地产很忙，发债、抢地、调仓卖资产。

忙的背后始于一场重组的对赌协议。

于2020年6月，南国置业发布吸收合并电建地产并募集配套资金暨关联交易预案，于9月22，这一重组方案得到国务院国资委批复。根据重组预案，南国置业向电建地产的股东中国电建(601669,股吧)、中电建建筑公司发行股份及支付现金作为对价，对电建地产实施吸收合并;南国置业为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方。本次吸收合并完成后，南国置业为存续方，将承继及承接电建地产的全部资产、负债、人员、业务、合同及其他一切权利与义务，电建地产将注销法人资格。同时，电建地产全资子公司武汉新天地持有的上市公司股份，将在本次吸收合并完成后6个月内，通过南国置业吸收合并武汉新天地实现注销。中国电建将成为上市公司的直接控股股东。

电建地产与中国电建及中电建建筑签下对赌协议，承诺整个业绩承诺期间(2020年-2023年)内累积合计实现的扣除非经常性损益后的税后净利润不低于28.26亿元。相反，如果电建地产在承诺期间累计实现利润小于累计承诺利润，则中国电建、中电建建筑应按照协议约定履行业绩补偿义务。

忙于48.6亿元“借新还旧”发债

最新于日前，据深交所更新信息显示，中国电建地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券获受理，拟发行金额48.6亿元。信息显示，上述债券的类别为小公募，发行人为中国电建地产集团有限公司，地区为北京，承销商/管理人为申万宏源(000166,股吧)证券有限公司，期限不超过5年（含5年），利率尚未确定。

发行人表示，本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司债务，调整公司债务结构。

公开资料显示，发行人最近一期末的净资产为293.96亿元（2020年9月30日合并财务报表中所有者权益合计）；发行人合并财务报表资产负债率为78.79%，母公司资产负债率为73.27%。

2018年和2019年，发行人净利润分别为12.48亿元和6.76亿元，最近一年净利润下滑，主要原因为对收购南国置业形成的商誉计提减值6818.45万元；南国置业2019年度出现大幅亏损；结利的部分房地产开发项目因预售期间区位市场变化、销售限价政策等因素，导致房地产开发业务毛利率降低；公司业务规模扩大，期间费用规模有所上升。

此外，发行人2017-2019年度实现归属于母公司所有者的净利润分别为7.36亿元、7.51亿元、1.29亿元，年均可分配利润为5.39亿元。根据目前债券市场的发行情况，最近三个会计年度实现的年均可分配利润预计不少于本次债券一年利息的1倍。

截至2020年9月末，发行人有息债务余额为511.93亿元。以公司2019年末有息债务为基础，在债券不提前回售的情况下，公司将于未来1年以内、1-2年、2-3年和3年以上到期的有息债务分别为141.15亿元、179.96亿元、182.99亿元和93.33亿元。

若存续债券全部提前回售，该公司将于1年以内、1-2年、2-3年和3年以上到期的有息债务分别为161.01亿元、189.90亿元、194.54亿元和54.98亿元。债务期限结构分布相对分散。

忙于200亿元拍地

2020年11月11日，电建地产联合华润、金地、前海等房企，以最高限价81.519亿元+竞配28400平方米人才房面积拿下一宗深圳前海地块。

2020年11月23日，电建地产再次现身深圳土拍市场，在29轮竞拍后以上限24.44亿元的价格，竞得深圳A515-0099地块，溢价率45.04%。

2020年12月2日，电建地产北上参与竞拍北京市海淀区西八里庄0711-652、640、641地块，并最终以57.95亿元拿下上述三宗地块。资料显示，该地块建设用地面积约5.18万平方米，属于综合性商业金融服务业用地。

一周后（2020年12月8日）的武汉土拍市场，电建地产再次现身，经过167轮竞价最终以18.54亿元摘得武汉市东湖新区一宗住宅用地，溢价率86.5%。

此外，在12月7日拿下雄安容东1号地，没有对外透露具体价格。资料显示，雄安新区容东片区1号地块，共包含XARD-0036至XARD-0049号共14宗地，上述宗地位于容东片区金湖公园北侧，总占地面积宗地面积60.5公顷，地上建筑面积123.6万平方米，土地用途为旅馆用地、商务金融用地、零售商业用地、其他商服用地。

值得注意的是，自2020年11月以来，电建地产短短一个月拿地金额高达200亿元，这一数据远超其2019年全年拿地金额。根据电建地产2020年度债券半年报显示，上半年，电建地产营收为82.42亿元，这也意味着，近一个月的拿地远超其全年营收。

忙于梳理资产

2020年11月6日，电建地产接连挂牌转让南国置业所持有的两家亏损的地产子公司股权，转让底价共计8.84亿元。

业绩均不理想的两重组主体

公开资料显示，电建地产2017年至2020年第三季度营业收入收入分别为185.85亿元、202.12亿元、236.96亿元、111.38亿元；净利润分别为7.36亿元、7.51亿元、1.29亿元、2.41亿元，营收和净利润增速低于行业水平。

而南国置业的业绩也并不理想。财报显示，其2019年归母净利润为-3.55亿元，同比减少520.39%，这也是其上市以来，首次出现净利润亏损。如今，这一亏损还在延续，财报显示，其2020年前三季度营收约29.29亿元，同比下降26.93%；净利润亏损约3.84亿元，同比下降1383.83%。

最新（1月13日），据南国置业预告2020年业绩显示，南国置业预计2020年归属于上市公司股东的净利润盈利2000万元–3000万元，比上年同期增长105.64%-108.46%，上年则亏损3.55亿元。

重组的电建地产一路“狂奔”，前路或许并不平坦。

（中华网财经综合 文/丁一）

（张洋 HN080）