世联行抛售亏损业务 大股东接盘“兜底”

继变身国企、董事长辞职、转让信贷资产之后，昔日“代理行之王”世联行再次因抛售亏损业务受到市场关注。

近日，深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“世联行”)就2021年1月5日深交所对其出售深圳世联集房资产管理有限公司(以下简称“世联集房”)及受让孙公司股权相关事项的问询函，进行了答复。

“本次出售股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。”在回复公告中，世联行袒露了为何出售曾经寄望一展抱负的长租公寓。

2020年12月31日，世联行发布公告，拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《股权转让协议》，拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益，作价5.3亿元。

世联行的控股股东珠海大横琴集团有限公司(以下简称“大横琴集团”)的全资子公司大横琴创新发展有限公司(以下简称“大横琴创新”)，将认缴其49.5%的出资份额。此后，国企大横琴或将更直接地介入世联红璞长租公寓项目的运营当中。

值得留意的是，自2020年7月珠海国资委旗下大横琴集团控股之后，进入“大横琴时代”的世联行已在一个月内进行了三次股权转让，剥离了世联小贷相关信贷资产、房地产经纪平台“爱房·带客通”以及长租公寓业务世联集房。

大股东“兜底”

大横琴创新的投资资金主要来源于其母公司珠海大横琴置业有限公司，该公司是大横琴集团全资子公司。

在进军长租公寓5年后，从狂热追逐到停止扩张，世联行对这一业务有了新的认知。

2020年最后一天，世联行将世联集房以5.3亿元转让给了华燕智辉。本次交易的实际承接主体为一家有限合伙企业，珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“华琴实业”)。

在这家合伙企业的背后，真正的接手方亮出“底细”。该合伙企业由大横琴集团全资子公司大横琴创新、华燕智辉及其他有限合伙人共同设立。据世联行的披露，华燕智辉认缴比例1%，大横琴创新认缴比例49.5%，同时还包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司，和认缴比例31%的燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业(有限合伙)。

值得留意的是，按照认缴份额，接盘方之一大横琴创新将出资约2.62亿元。然而据披露，大横琴创新2019全年营收仅有2224.8万元，还不足这笔收购金额的十分之一。

因此，深交所问询世联行关于交易对手方的财务状况如何，能否具有一定的履约能力。世联行回复函中披露，大横琴创新的投资资金主要来源于其母公司珠海大横琴置业有限公司，该公司是大横琴集团全资子公司。也就是说，此次抛售亏损业务，很大程度由大股东“兜底”。

然而从《股权转让协议》中记者发现，世联行明确提到，南京魔方和燕鹭股权投资为劣后级有限合伙人，大横琴创新为优先级合伙人。

通常，优先级合伙人是需要保障本金以及相对较低的固定收益率，其本金的保障实质上由劣后级合伙人承担着。而劣后级合伙人正好相反，期望利用较少的资金在项目投资中获得较大的收益，同时也承担着较大的投资风险。

此外，《股权转让协议》中世联行指出，大横琴创新“根据合伙协议不参与合伙企业的经营管理”。

“魔方”入局

“其他有限合伙人”南京魔方和燕鹭股权投资背后均有魔方生活服务集团有限公司的身影。

那么交易成功后，曾经让世联行创始人陈劲松立下“100万间”宏愿的长租公寓业务，背后的“操盘手”会是谁呢？“魔方”的现身引起关注。记者从天眼查APP查询到，“其他有限合伙人”南京魔方和燕鹭股权投资背后均有魔方生活服务集团有限公司的身影。

世联行的回复函中披露，南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方(中国)投资有限公司。魔方(中国)投资有限公司注册资本33697.3235万美元，实缴资本14075.9593万美元。截至2020年

9月30日，魔方(中国)投资有限公司的净资产为7.58亿元。

此外，交易中认缴比例为1%的华燕智辉也实力雄厚，其最终受益人叶剑生，也是燕邻资本创始人和CEO。燕邻资本由美国华平投资集团和香港燕鸟资本联合设立，华平投资也是魔方生活服务集团的投资方。

在长租公寓行业，魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，自2009年开办以来，目前已在全国运营房间超10万间，覆盖北京、上海、广州、深圳等31个城市。

正如世联行在回复函中分析，

目前市场上公寓业务的运营模式主要包括“持有-运营”(重资产模式)、“租赁-运营”(中资产模式)以及“委托运营”(轻资产模式)三种。回复函指出，截至2020年12月，世联集房在管项目约140个，约82%的项目为中资产模式，剩下的除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。

2015年末，世联行开始在一、二线城市部署长租公寓业务。被陈劲松视为针对存量房地产交易未来

格局的典型代表服务的长租公寓世联红璞，成为世联行的业务重点。

然而，世联红璞最终没逃过亏损的命运，最高签约房间数停在了2020年2月的4万余间，离100万间目标相去甚远。截至2020年9月30日，世联集房总资产为102170.89万元，净资产为-103535.11万元；2020年前三季度世联集房实现业务收入44356.40万元，净亏损20887.47万元。

“大横琴时代”

世联行已在一个月内进行了三次股权转让。

“2020年之于世联行，既是一个时代的结束，即面向未来全面探索期的结束；也是一个新时代的重启，即战略明确而坚定地走向聚焦‘交易代理+资管服务’的重启。”2020年12月9日，陈劲松在给同事们的一封信中说道。

伴随着由国资委控股的大横琴集团拿下控制权、创始人陈劲松卸任董事长，世联行已全面进入“大横琴时代”。

据悉，2020年7月，珠海大横琴集团由世联中国、华居天下收购世联行合计3.24亿股股份，成交金额9.44亿元，相当于每股转让价约为2.91元。

此前，世联行股价一直维持在低位。直到2020年7月引入珠海大横琴之后，股价迅速提振，在2020年10月12日达到全年股价高位，收盘每股7.49元，较7月1日收盘价2.89元涨幅高达159.1%。截至2021年1月13日，世联行收盘每股4.5元。

世联行在过去几年里遭遇了激烈竞争，业绩连续下滑。2018年，世联行遭遇上市以来的首次营收、归母净利润的“双降”，其中净利润从10亿元降至约4亿元。2019年“双降”幅度继续扩大，净利润已不足1亿元。2020年，受疫情影响，世联行前三季度归母净利润同比盈转亏，亏损合计约6873万元，同比下降达204.48%。

值得留意的是，自国资接盘之后，世联行已在一个月内进行了三次股权转让，分别剥离了世联小贷相关信贷资产、房地产经纪平台“爱房·带客通”以及长租公寓业务世联集房。和此次出售长租公寓业务类似，世联小贷的接手方卓群创展，也是世联行的股东，持有世联行3.77%的股权。

房地产代理市场竞争日趋激烈，背靠国资大股东的世联行“卖子”自救能否扭亏还不得而知。记者就出售世联集房、如何在引入大横琴集团后整合优势资源等问题，致函世联行采访，相关负责人回复称以公司公告为准，暂不便接受采访。

（文章来源：中国经营报）