2020年疫情之下，优客工场登陆纳斯达克（交易代码“UK”）成为全球联合办公第一股。值得关注的是其有几项业务布局格外引人注意：以轻资产模式运营商办资产、以SaaS服务智能管理不动产，从多个层面助力企业客户的发展，为上游业主增值，为产业提供全链条服务。
从其披露和市场的综合数据来看，优客工场已经覆盖含海外的58个城市、数百个运营社区，管理面积近700000平方米，拥有近110万会员，并且通过一体化的服务形成了与其他品牌的差异化，已然初步建立起办公服务的平台规模。
盘点优客工场过去和现在，我们看到站在上市新起点的优客工场，未来正在用轻资产模式+SaaS服务平台，迅速转型走向那一张张小桌子背后更大的蓝海。
一张桌子背后的存量空间蓝海到底有多大？
如果优客工场仅仅着眼于物理形态的联合办公市场，显然不大。但如果面对整个商办市场，那是一个以亿平方米单位计算的市场。目前全国办公物业面积4.6亿平方米（据中国物业管理行业统计数据），3万平米以上购物中心面积大约5亿平方米，还没有计算酒店市场、公寓市场等，合计10亿平米以上的商办市场规模。仅1%就达到上千万平米的规模（而优客工场目前也仅仅只有70万平米的在管面积），问题是目前国内的整个商办市场空置率远不止1%（粗略估计约10%上亿平方米面积），而且无效低效空间大量存在，空间与用户不匹配情况多见，仅仅让这些原来不产生收益还在增加费用（持有成本导致）的资产开始运营产生收益，对企业就能大大增加资产价值。
从城市机会看，一二线城市办公楼存量市场不仅大，空置也高。疫情期间，出租率和租金价格更是双双下跌，这也为更好的运营商进入提供了机遇。而三四线城市虽然写字楼市场不大，但高颜值好管理的办公运营商几乎没有，这也为优客工场的“降维打击“提供了契机。事实上，优客工场也在快速以轻资产方式进入这些三四线城市，数据显示优客工场仅在2020年，就完成了超过20个三四线城市的布局。
为什么把市场瞄准到整个商办市场？
首先，不少商办物业长期处于空置状态。由于联合办公是从共享经济的思维出发，在办公空间的效能提升方面具有天然的基因，无论是空间规划、公共空间设计，还是无效空间利用、空间时间、数字化智能管理等方面，也因此才会出现有更多的知名企业选择优客工场这样的联合办公机构！我们也看到优客工场目前的合作伙伴里不乏名企，无论是最初的阳光100，还是万科、招商蛇口(001979,股吧)、新加坡凯德，或是首创置业、绿地集团、中国忠旺，抑或是今日头条这样的科技大鳄等。而涉及的物业类型，也从原有的办公到商业物业，再到酒店等各类商办物业。
其次，今天的商办市场需根据客户需求变化做出改变。这里的客户首先是办公空间的使用者，包括了企业和企业员工。传统的很多办公空间不仅颜值不高、服务不够有趣，效率也成问题，当越来越多的年轻人向往“不仅有颜值，还要有温度、有效率”的办公空间环境时，类似于优客工场的新式空间成为写字楼租户和员工们的最爱。另一方面，联合办公的很多企业用户多数都是中小微企业，传统的办公环境类似住宅区的“相见不相识”。而优客工场则构建了一个企业之间日常得以交流、学习、互动的社区，还是全国性甚至具有国际延展性的，提供的企业服务的产品也具有很强跨地域性。也因此很喜欢优客工场那句SOLAGAN---让平行世界的人相互遇见。
客户的另一个含义则是商办空间的业主或持有者，资产价值提升是其核心诉求，基于业态互补组合和价值提升目标自然是业主最为看重的。举个简单例子，对商业物业得用瀑布效应引流的高楼层是低租金空间，对办公物业来说则成了景观办公区，不同功能物业之间的价值错差也注定办公与其他物业的结合有生态与价值逻辑。这也是我们看到的无论是最初的阳光100地下超市改优客工场首店，还是凯德购物中心8层引入优客工场，都是这样的逻辑（一线城市部分地段以建筑面积收取的写字楼租金收益高于商业物业，对业主而言更有商改写的动力）。
重新审视优客工场的业务发展线，当它从原来重资产发展模式为先，改为轻资产发展路径为主，加上在中国市场方兴未艾的SaaS技术，增长速度将会是几何级的，未来优客工场将有机会成为商办资管领域数一数二的综合服务提供商。
空间蓝海背后，还有更大的数字化蓝海
存量空间蓝海市场巨大，但终究在收入上是“加法运算“。而数字化时代的今天，优客工场实际上目光看到的是基于物理办公空间之上的、更大的无边无际的数字化蓝海市场，用腾讯高级管理顾问杨国安先生的说法“这个是乘法”。
2020年，疫情倒逼企业尤其是传统企业数字化建设速度，数字化时代来临成为共识。传统行业无论是便利店领域的便利蜂、还是二手房行业的贝壳，或是传统家电美的，都在借助数字化工具或者将数字化升级为企业战略，并且成为令人瞩目的行业创新变革领导者。
而办公这个领域相对传统，缺乏具备数字化赋能空间与人的综合平台型企业，传统商办企业普遍数字化程度较低，运营管理常忽略了用户与楼宇空间的匹配、技术与人的互动、运管与产业有机整体的协调，从而导致了“信息与数据孤岛”、重技术轻应用、重投入轻实效、公共数据难以互联互通、用户感知度较差等问题。企业对输出灵活、升级迅速、按需定制的一体化的运营服务和智能管理系统具有迫切需求。
优客工场敏锐地嗅到市场需求，建立基于SaaS数字化不动产软硬件解决平台，构建这样一个不动产的数字化引擎，具有高效准确的数字化online运营能力，连接IOT智能设备，搭建智能场景，不仅使得大规模连锁化高效管控成为可能（这个系统也是优客工场对外输出的一大重点能力），也能为园区、商业楼宇、商业活动场地、长租公寓、停车场等各类不动产进行资产管理增值赋能和软件+硬件定制化研发部署。
随着垂直类SaaS技术的发展成熟和在中国商办市场渗透率的提升，不少地产选择引入定制化的SaaS平台升级运营管理模式。据悉，目前优客工场的DOMES（读数）SaaS平台总管理面积超过200万平方米，管理总合同超过5万份，合同总金额超过32亿元，管理的IOT设备近1万个，与成都高新园、恒大集团、苏州智慧交通中心、泊寓、航天长峰(600855,股吧)、中国电科、碧桂园、恒大集团等客户在楼宇智能化管理方面展开密切深度的合作。这个部分构成了优客工场自身轻资产模式快速输出管理的一部分，也能作为单独的服务板块科技赋能不动产，未来将在商办资管领域为优客工场带来更大的发展空间。
一边是依旧不断创新的优客工场模式，正以轻资产为主的模式星火燎原般发展为办公服务空间领域的“巨无霸”平台；一边是SaaS平台服务日趋成熟，依托连锁化规模化运营不仅积累了可观的资源优势和私域流量，还能不断挖掘用户需求，正成为全国乃至全球性的中小微企业交流平台和产品服务平台。
物理空间平台与数字化平台共同汇聚了数千乃至上万家办公场所资产、数以十万乃至百万的企业数量、数以百万乃至千万量级的员工数量，各种产品和服务在这个平台上与资产、企业、客户通过交互和交易，形成各类全国性乃至全球性的大数据。
这些大数据不仅能为更好地服务客户提供交互、支持和需求挖掘、引导，也能为大型不动产企业的资产证券化提供数据分析或评估依据，也可能成为政府决策参考依据，并赋能大众企业成长和进步。也就是未来的优客工场会形成TOB的企业服务平台、TOC的消费商城平台、TOG的政府公众数据平台、TOF的金融资产证券化数据平台，而优客工场也将进化成为一个以空间和企业服务核心业务的科技公司，成为办公服务领域的大平台机构。
在这样的平台建设过程中，优客工场的服务探索从未停下来过：做场景营销、做企业服务、还做企业投资，以更多验证可行的附加服务补充企业的商业模式和发展领域。
随着优客工场规模的成长和技术的成熟，无论是基于空间、还是基于人、还是基于企业，或是基于科技、基于数据等等，将有更多新服务内容在优客工场完成量变到质变的模式变化，反哺于中国的办公方式迭代和商办资管升级。
而这也许才是优客工场不可估量的未来！
转型面对更广阔的蓝海，优客工场及其行业展现出超强的发展能力
有上市后的知名度和资源支持，市场前景又广阔，能不能走远、做大、变强，则考验企业的能力。优客工场经过5年多的快速发展，具备了向更综合的市场进军、服务不动产增值的能力，如同酒店行业管理+连锁经营模式的轻资产模式，和用技术颠覆传统行业的SaaS服务，会让优客工场如虎添翼。
这些连锁化、综合化发展能力，注定会让优客工场走向更广阔的市场：
第一，团队，经过5年多的发展，优客工场建立起一个专业、高效、多元混合的团队。成员主要来自四个领域——房地产、金融、互联网、连锁品牌，加上智能化办公的科技研究者，使得优客工场从一开始就具备了“空间、资本、互联网科技”的视角，且具备连锁发展和平台思维。这也为优客工场走到今天乃至更远的未来打下了坚实的基础。
第二，产品，构建了能够快速标准化复制的多产品线矩阵。优客工场对旗下产品进行迭代升级，形成了“以自主运营为标杆，以管理输出为增长抓手，以SaaS软件为智慧中枢，以多元定制服务其他商业类型”的产品结构，其中的办公空间服务包括U Space、U Studio和U Design等自主运营的模型，以及轻资产模型以运营、设计施工服务输出为主的U Brand模式和以管理、系统输出为主的U Partner模式、为酒店提供的“一产多元”定制化服务 U Suite模式产品，以及为不动产提供智能管理的SaaS服务平台，相信随着未来的发展，这个产品线还会扩容。
第三，具备一体化高效运营管理能力。2020年6月优客工场联合中房协共同发布了《优客工场运营标准流程手册》，手册涵盖运营标准化管理、招商管理、运营管理、运营财务管理、社区管理、增值服务管理到客户及其他项目拓展管理。在完善运营的基础上还构建了一个为企业提供服务的生态系统，建立客户服务的流程标准与品质标准。而这些标准的背后是运营实践，是业已建立起来的一体化高效运营管理能力。
第四，模式以轻资产为主，借助SaaS平台快速创新发展。
2020年，优客工场宣布了“轻资产、重赋能”战略，当年的项目轻重比达约1:1。而据优客工场披露的发展情况看，2022年其或将实现1000家以上的门店规模，其中轻资产占比达到75%（基本追平华住集团成立七年后的经营规模和轻资产比例）。
伴随着城市产业的发展和基础建设完善，创新创业企业和大企业的分公司将选择在更多样更下沉的城市落户，优客工场业已启动全国百城合伙人计划，在全球百余城市招募城市合伙人与楼宇合作方。如今的优客工场都已进入咸宁、三亚、红河、邢台这样的三四线城市。另一方面，优客工场的轻资产业务以其出色的资本回报率和现金转化率，拥有着极高的行业成长性。预计到2023年，其轻资产业务可以覆盖160个城市，以具有连锁运营能力的专业团队填补更多城市市场的空缺，助力行业实现由 “空间赋能”向 “服务赋能”的升级。
当然，发展还有一种更快的模式就是并购，上市之前已有不少案例，相信上市之后的优客工场未来这种做法也不鲜见。
盘点优客工场的发展脉络，我们看到了一个以更高视野、更优产品组合在更广阔的蓝海大市场中遨游的高手，期待优客工场的精彩未来！
（刘宝丹 HO023）
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