（来源：黑石集团官网）
黑石重仓中国的策略仍在继续，刚刚，黑石又入手了一个物流园。
1月20日黑石集团正式宣布，旗下黑石房地产机会型基金已经以11亿美元从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
早在2个月前（2020年11月），富力地产就已公告称，将所持广州国际机场富力综合物流园的70%股权转让给黑石集团。如今黑石也进行了官宣，意味着这笔交易已经彻底落地。
项目总占地1470亩，规划总建面积达142万平方米，现已投入运营的物业面积约达92万㎡，包括高端电梯式仓库、三层盘道式仓库，2+2式坡道仓、全温区冷库、现代化办公大楼及配套员工公寓等，具备极强的仓储扩容性。（来自官网）
富力空港物流园地段处于城市中心（来自官网）
公告显示，黑石基金将持有该物流园区 70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的 30%股权。至此，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到 5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。
最近几年以来，黑石在中国的布局显然不止物流板块，在IDC数据中心，商办写字楼，购物中心，公寓甚至停车场板块，黑石出手都非常迅猛。
拿了这么多资产，黑石是有什么“点石成金”的魔法吗？
作为黑石中国区房地产板块的主管，黑石集团全球合伙人、高级董事总经理王天兵此前曾在中国城市更新大会上，系统阐述过黑石“Buy it，Fix it”的资管策略，如今再来看这些经验，一点也不过时。
接下来，就让我们重温一下黑石的改造魔法和黑石擅用的6大杠杆工具。
以下为王天兵演讲实录：
主题演讲：《BUY&FIX，黑石经典城市更新案例》
来源：中国城市更新论坛
演讲时间：2017年底
黑石集团全球合伙人、高级董事总经理王天兵
01
450人管理3700亿美金，只有一个投委会
我是王天兵，黑石集团全球合伙人，我是黑石中国区域房地产主管，在黑石7年的时间。
我先简单介绍一下黑石，再跟大家分享一下我们在芝加哥的一个城市更新项目案例。
黑石集团是在1985年成立，我们有6个板块，管理的资本金、投资者资本金超过3700亿美金。
房地产和PE是我们主要的两个部门，其中房地产的规模是1000亿美元左右，投资超过26年。
房地产基金主要由三个部分组成：
1、房地产机会型基金，也是最大的一部分；
2、地产策略性基金；
3、核心基金，也就是购买持有一定相对成熟的房地产资产。
简单介绍一下黑石对房地产的投资策略，归纳为两个字，也就是今天的主题：Buy it，Fix it。
26年以来，黑石是怎么贯彻这个主题的？是通过黑石450位同事，27位全球合伙人，这些全球合伙人40%以上都有跨地域的工作经验。
我们总部在纽约，在亚洲主要有6个办公室：香港、上海、印度、孟买、新加坡、日本、悉尼。这450多个合伙人，这么多办公室，其中值得一提的是，我们只有一个投委会。
在一个投委会决定这些房地产的投资，无论是中国上海的项目还是在美国纽约的项目，都是通过这一个投委会来决策判断。
刚才说的是投资，那黑石怎么样来Fix？
这个Fix，就是通过我们6大资产管理的方法，也就是6大杠杆的作用，来聚焦资产的提升？
城市更新也好，其它改造也好，最重要的一点是要提升资产的经营和收入，最重要的一点就是第一点：
1、租赁。提升各种业态的组合和租户的变化，来提升租赁的收入。
2、战略性的资本投入。这个资本投入不仅仅是对房地产外部的改造，并且通过各种各样的增值来提升房地产的质量和形象。下面我要讲的西尔斯大厦就是其中比较主要的案例。
3、战略性处置/收购。在一个资产包里，通常存在着核心资产、优质资产，也存在着所谓的非核心资产，在大规模的资产包里如果要提升价值，不一定是一定的买买买，在很多情况下要处置非核心资产、经营增长慢的企业，而通过并购的方法来加入优质的资产、增长快的资产，这就是策略性的进行收购和处置。
4、资产层面的费用控制。这个不用说了，就是减少费用。
5、在公司层面，比如说有很多资产包、管理公司，通过公司层面来减少一定的运营费用。
6、提升和改善资本结构。资本结构存在着短债、成本高的债，往往需要把它换成长期的债，成本相对比较低的债，来提高整体项目的收益率。
02
CapRate从6.3%升到9%，黑石如何点石成金
今天，我要讲的就是西尔斯大厦的一些情况。去过芝加哥的朋友都了解，这是芝加哥最高的建筑，全世界第六高的建筑，110层，527米。1973年建成的，到今天已经有40多年的时间了。
西尔斯大厦
大家可以看到，外立面和它的高度，以及未来要进行更新改造的大堂，还有它的入口。左边两张是它的实景照片，右边两张是要更新改造之后的一些图片。
位置，大家也知道，这是芝加哥的核心位置。西尔斯大厦的周围，交通非常发达，每天的人流量将近100万，可能也不堵车。
这个大厦构成：底层是一些零售，然后往上走是办公楼、观景台。如果大家去过帝国大厦，或者香港ICC、台北101，这些观景台是旅游的重要景点。
再往上面非常有趣，其中还有一个天线，因为它的天线位置高，所有的电信公司的天线都要摆放在上面。从楼宇的收入来说，天线租金收入超过楼宇收入的10%。
我们从投资人角度来看看，这个资产、交易投资的亮点在哪？
这是一个2015年黑石完成的交易，当时的总投资是13亿美元。
13亿美元什么概念呢？资本化率大家都知道，收购Cap Rate （Capitalization rate）资本化率，是6.3%，Cap Rate 里面的内容是什么呢？包括按照80%出租率达到6.3%的资本化率。
当时芝加哥市场的平均交易Cap Rate 是5.8%左右。而且，当时芝加哥市场的平均空置率，以及西尔斯大厦历史十几年来平均空置率是10%。如果我们提升它的出租率，按照市场的出租率来说，我们收购这个资产差不多是7%的Cap Rate。
同时，租户都是美国一些大的企业，包括美联航和著名的律师事务所，平均租约超过9年，是非常稳定的投资。
还有一点，从收购的价格来说，我们在13亿美元的收购价格，如果换算成所谓跟重置率相比（买一块地盖这个房子），是重置成本的一半左右，换算成人民币也就是25000美元左右/平米。
所以，大家首先同意买的比较便宜。另外，它的潜在价值还会在哪里呢？
之前业主对它的管理、提升的价值、保持资产的品质，做的不是太好。黑石决定，花差不多5亿美元来提升它的价值。具体做什么？后面我会介绍。
如果大家要问的话，为什么我们能买到那么便宜的资产？其中说白了就是两条：速度和确定性。
速度来源于黑石现在在美国有超过500万平方米的写字楼，同时在芝加哥地区也收购过56万平米的写字楼，所以对市场的把握非常高，当然有大量的资本迅速的完成交易，来确保我们能够按照非常合理的成本买到这个资产。
芝加哥市场的简单情况，这个我就不多说了。但是从租户来说，2012年以来有很多租户，有超过40多万平米新的租户搬到了芝加哥。芝加哥的CBD科技租户，从原来的33万平方米增加到了超过100万平方米。
我们经常研究这个特点，我们投资的策略和想法是寻找这些租户会到哪里去，我们会更愿意投资在那些市场上。
另外，从芝加哥CDB市场的空置率来说，从2010年到2016年的四季度下降了许多，从15%下降到10%左右。
然后，芝加哥办公楼市场的租金也逐步从2010年的19美元升到了25美元。
我们是怎么创造价值和资产做的提升：
西尔斯大厦现状，虽然看起来还可以，但实际上已经比较老旧了，那么怎么办？我们准备花5亿美元进行改造。
商业面积是地下三层和地上三层，我们准备新增1.1万平方米的商业，打造一共2.7万平米的商业中心。然后，新增健身房和租户的休息室、会议室、会议中心，来提升租户的体验。
从商业角度来说，刚才说的地下三层和地上三层商业，其中有差不多9000平方米是新增的餐饮面积，我们准备吸引20家时尚餐饮品牌进入西尔斯大厦，为现有西尔斯大厦的租户以及到西尔斯大厦来旅游的游客提供服务。
每天到西尔斯大厦的游客，有超过2.5万名游客，每年有170万人来西尔斯大厦来参观。所以，吸引高品质的餐饮进入西尔斯大厦，不仅能够满足现有租客的需求，而且更能吸引这些游客。
新的玻璃幕墙的结构以及室内的装修，这个实施计划已经在逐步开展当中。
这张图是大堂和转换层，左上角是新的双轿电梯厢大堂，左下脚是转化层，右边两张图是提供的新会议设施，以及3000平方米的健身中心，只对租户开放。
租户过去没有这种体验，租户有了客人可以到转换层的租户休息室，以及到小会议室，如果公司要搞一些活动的话可以到这些设施来活动。健身房也是只对租户开放的健身房，会吸引这些租户到西尔斯大厦来入住。
改造以后，为经营带来了什么？我们新签约的办公楼租约，从我们收购时候起，由于这个计划的公布，新签的办公楼的租金已经提升了25%。
第二，2.7万平方米整体商业面积，我们刚刚开工已经预招租了一半左右。所以，未来稳定的租金回报率是可以看到的。另外，从Cap Rate 的角度来说，收购时是一个6.3%的Cap Rate ，按照我们的测算和计划，改造完成以后，这个资产稳定以后，基本上达到从6.3%到9%的Cap Rate 。
所以，提升经营的收入也是非常可观。
（李佳佳 HN153）
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