解局 | 华润置地的“关联”交易

不像招商蛇口，母公司是国内规模最大的综合性央企之一的华润置地，与兄弟单位鲜有关联交易是其给市场的印象。

这也让华润置地只要出现与兄弟单位的关联交易，便足以引起外界的关注。

1月22日，华润置地便用一纸公告，向外界披露了其与华润啤酒签订的包括投资合作在内的一系列协议。根据相关协议，双方将成立合营公司负债拆除深圳宝安新安街道的7幅地块。

在寸土寸金的深圳，与关联方华润啤酒的合作，使华润置地曲线补充了土地储备，而目前可见所需支出的成本，也仅为合营公司将向华润雪花支付货币补偿款46.5亿元。

牵手兄弟单位

这是华润置地近年来屈指可数的与兄弟单位之间的关联交易。

按照公告内容，7幅地块原由华润啤酒的子公司华润雪花拥有，将从原来的工业用地性质重新登记作一般工业及新兴工业用途。

完成土地改建后，合营公司将获得其中4宗地块，并将转型改造成为一个集办公室、商业物业、厂房、休闲设施、超市、餐厅及酒吧等为一体的综合体，未来也将销售及出租。剩余3宗地块，华润置地也将通过代建服务合同成为项目管理人。

华润置地对此表示，地块处于粤港澳大湾区东岸发展轴线的战略性位置，拆除重建后重建规模可观，规划业态丰富，有望打造为具备区域影响力的综合体项目。

也即意味着，通过与兄弟单位的合作，华润置地将获得位于深圳宝安的大片地块。

不过需要注意的是，这是华润置地近年来为数不多的关联交易。其与华润啤酒上一次的关联交易，要追溯到2011年。

据观点地产新媒体了解，当年3月，彼时还叫华润创业的华润啤酒与华润置地签订协议，由华润置地的项目公司开发位于哈尔滨松北区的商住项目开发，项目总面积9.01万平方米，建面29.83万平方米，包括购物中心、超市、各式商店、游戏中心、餐厅及多屏电影院。

后来在2018年4月30日，华润置地宣布终止上述协议，将哈尔滨项目商用部分收归旗下，对该项目的发展及未来营运负责，并保留及承担由此产生的一切利益及一切成本和风险。

除此之外，近几年华润置地与兄弟单位之间的关联交易仅仅只有两宗。

一次是2017年3月，华润置地与深圳市润投咨询有限公司及深圳市投资控股有限公司共同出资成立项目公司，由项目公司与华润五丰肉类食品(深圳)有限公司(华润集团70%权益附属公司)签订协议，开发深圳罗湖笋岗仓储冷库城市更新项目，拆迁面积9.08万平方米。

该项目目前名为华润笋岗中心，总建面约45万平方米，其中，商业、办公及酒店约10.5万平方米，商务公寓4.5万平方米，住宅8.5万平方米(含保障性住宅1.7万平方米)。

另一次是2018年3月，华润置地与深圳市三九旅游酒店有限公司(华润集团全资附属公司)签订协议，开发深圳罗湖三九大酒店城市更新项目，拆迁面积2.74万平方米。

该项目如今被称为华润深南一号，开发建设用地面积0.79万平方米，计容积率建筑面积15.56万平方米，其中，商业、办公与酒店计容积率建筑面积合计为15.16万平方米，公共配套设施计容积率建筑面积为0.4万平方米。

孵化模式

虽然与兄弟单位之间的关联交易比较少，但是华润置地之所以能够快速增长，母公司孵化战略则是其独特的“捷径”。

早在2005年，华润集团便首次向华润置地注资，以31.95亿港元的对价，注入了包括四个可长期持有的商用物业，及一个建筑面积为17.5万平方米的发展盘。

这是一种由集团购入项目并进行孵化，再以较低估值注入上市公司的内涵可精简为“先放后取”的方式。华润置地孵化模式的主要特点，是被注入到华润置地之前，被孵化项目所有权虽为华润集团所有，但具体项目操作则由华润置地负责。

据不完全统计，从2005年至今，华润集团便通过十余次“孵化”将资产装入华润置地。

数据来源：企业公告，观点指数统计

最近五年比较令人瞩目的是，2018年4月30日，华润置地以总计20.56亿元，从华润集团手中收购南京夫子庙商业项目和深圳湾体育中心相关资产及负债。

其中深圳湾体育中心项目，由华润集团旗下华润深圳湾与华润置地订立经营权授权终止协议，终止授权委托书下的经营权许可，并转让深圳湾体育中心的相关资产和负债予华润置地(深圳)，交易总价人民币3.22亿元。

深圳湾体育中心项目(含酒店)位于深圳市南山后海中心区、深圳湾15公里滨海休闲带中段，占地面积30.74万平方米，总建筑面积33万平方米。该次交易完成后，华润置地将回收深圳湾体育中心的经营权，并将该资产纳入囊中。

但是随后的两年时间里，华润置地经历多次人事变动，吴向东、唐勇等“老臣”相继离开，在2019年底，华润集团董事、总经理王祥明接任为华润置地新任董事会主席兼非执行董事。

事实上，在这段人事动荡期间，华润置地通过母公司注入资产的动作亦少了很多。直至新主席上任半年后，才结束这段空窗期。

2020年6月22日晚，华润置地公告表示向华润集团购买沈阳、北京、宁波、深圳的4个项目，包括12.99亿元收购沈阳项目股权、4.97亿元收购北京项目股权、2.38亿元收购宁波项目股权、5.23亿元收购深圳项目股权。

其中，北京项目总地盘面积约为1.9万平方米，总建筑面积将约为8.49万平方米，将发展成为一个购物中心；沈阳项目计划建设混合用途的综合体项目，包含总建筑面积约29.6万平方米的住宅大厦及购物中心；

宁波项目总建筑面积约9.64万平方米，将发展成为一个购物中心，预计今年开业；深圳项目为布吉万象汇，总建筑面积和可出租面积分别为12.45万平方米及6.92万平方米，已于2018年4月开业。

但可以看到的是，随着销售规模的增大，华润置地对于孵化模式的依赖则越来越小，近年来，也早已没有早年的注入力度。

（文章来源：观点地产网）