广州保利蹊跷介入大塱村旧改之困：拆迁遇阻

元旦刚过，罗大爷在广州黄埔萝岗大塱村的第二栋房子再次被拆，他和老伴不得不住进了村里的祠堂。

与大塱村其他500多户村民一样，罗大爷世居于此，他们大多数都是罗姓。目前，大塱村正在进行旧村改造，罗大爷是拒绝在拆迁补偿协议上签字的村民之一。

大村所属的萝岗社区经济联合社(以下简称“萝岗经济联社”)主导了拆迁工作，罗大爷等30多户村民不愿意签订拆迁补偿协议后，他们的房子被萝岗街道城管执法队认定为“违法建设”，并进行拆除。

整个大塱村已是一片废墟，仅零散地矗立着约20栋房屋。这些村民的家门口被建筑渣料堵塞，房子的窗户、墙壁遭到破坏，但他们仍然拒绝在拆迁补偿协议上签字。

央企地产商保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利地产”)翘首以盼早日完成拆迁，作为大塱村旧改项目的合作企业，它计划在村民房屋拆除的废墟上投资30亿元，建起一座城市综合体。

保利地产将成为大塱村旧改项目最大受益者，整个项目融资区的住宅计容建筑面积就接近20万平方米，大塱村邻近的商品房项目保利·罗兰国际二手房报价超过4万元/平方米。

保利地产介入大塱村旧改项目的过程蹊跷。原本萝岗经济联社申报大塱村旧改项目的改造模式为自主改造，即应当由萝岗经济联社或其全资子公司主导。但是，大塱村在2018年启动拆迁、黄埔区政府在2019年批复旧改实施方案后，其改造模式又变更为合作改造，并在2020年正式引入了保利地产。

而实际上，据《中国经营报》记者了解，大塱村旧改项目申报自主改造模式并启动拆迁时，保利地产就已经介入其中。至2019年萝岗经济联社主导推进大塱村拆除率超过9成后，保利地产才从幕后站到台前。

多位村民告诉记者，大塱村旧改项目的改造意愿、实施方案、改造模式变更等相关表决，均系萝岗经济联社“一手操作、安排”，并未体现村民真实意愿。

针对大塱村旧改项目以上相关问题，记者已向保利地产、萝岗经济联社方面核实了解，但均未予以答复。

从拒不拆迁到违建

两栋房子陆续被拆除后，临时搬进祠堂的罗大爷也住不了多久，因为这座“罗氏宗祠”也即将被拆掉。

罗氏宗祠原本是大塱村一座历史久远的祠堂，在2011年登记为区一级保护文物单位。根据广州市相关政策规定，旧村改造过程中要对文物单位进行保护。

但在2020年，即大塱村大举推进拆迁时，罗氏宗祠突然被撤销了区一级登记保护文物单位，这意味着这座祠堂也将在大塱村旧改过程中遭遇拆除命运。

大村从2018年开始就启动了拆迁工作，当时保利地产就已介入。据悉，大塱村改造范围内共有692栋建筑物业，至2020年7月底，已陆续拆除了629栋，拆除率超过9成。

但罗大爷等30多户村民拒绝在拆迁补偿协议上签字，因为他们认为补偿标准太过苛刻——楼栋四层及以下建筑面积补偿标准为“拆一补一”，或按照回迁安置面积每平方米1.3万元进行货币补偿，楼栋四层以上建筑面积则按照每平方米1500元进行补偿。

此外，部分村民向记者表示，之所以拒绝签订拆迁补偿协议，还由于目前大塱村旧改项目对回迁安置的地点、房源等情况未作细化，存在较大疑虑。

这30多户村民拒绝签订拆迁补偿协议后，他们的房子遭遇了拆除，原因是“违法建设”。据不完全统计，这30多户村民总共涉及50余栋楼，其中至少17栋楼被以“违法建设”名义拆除，另有8栋楼亦被拆除，但拆迁方没有给出具体理由。

萝岗经济联社一位负责人向记者解释称，他们只拆除了自愿签订拆迁补偿协议的村民房屋，以“违法建设”名义进行拆除的是黄埔区城管部门。

为此，记者向黄埔区城管部门求证，该部门一位人士予以否认，“我们没有大规模参与大塱村的违建强拆，根据近两年的机构改革，违建强拆等行政职能已下放至街道办一级。”

据记者多方查证了解，向罗大爷等大塱村这30多户村民下发违建拆除催告书的具体部门为萝岗街道办事处综合行政执法队，它们也是推进大塱村旧改项目拆迁工作的牵头部门之一。该部门一位人士在电话里向记者确认，萝岗街道城管执法队负责大塱村的违建拆除。

根据国家有关征地拆迁管理工作的政策精神，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

此外，程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。而除“违法建设”以外情形的强拆，则要依法向法院申请判令方能执行。

根据相关法规，城管部门认定为“违法建设”的建筑物业，经由区一级政府批准后，无须通过法院即可采取强制拆除等措施。据记者了解，以“未取得合法的规划报建审批文件”为由，萝岗街道城管执法队将大塱村多户拒绝拆迁的村民房屋认定为“违法建设”，并进行了拆除。

“城中村的房屋产权及建设本身就夹杂着很复杂的历史遗留问题，如果城管部门细究，不少城中村房屋都会被认定为‘违法建设’。”黄埔区一位知情人士告诉记者，“大塱村正值推进拆迁改造，为应对一些拆迁遇阻的村民，街道一级的城管部门必然会以违建的名义进行强拆。”

另据多位村民向记者补充介绍，大塱村旧改项目涉及大面积山林地、农用地、耕地及鱼塘水域的开发建设，但暂不清楚是否已经办理相关征地手续及土地性质变更。

从幕后站到台前

大塱村旧改项目从2018年就启动了拆迁工作；2019年，黄埔区政府批复了大塱村旧改实施方案；2020年，大塱村旧改项目正式引入了保利地产成为合作企业。

这与广州市一般合作改造模式下的旧村庄改造流程不同，后者通常在引入并确定合作企业后，再由区一级政府批复旧改项目实施方案，而后才会签订补偿安置协议并启动拆迁。

广州市住建部门一位人士向记者介绍，大塱村旧改项目改造流程之所以不同，可能是由于黄埔区作为广东省“三旧”改造改革创新试点，在旧村改造政策上存在一些差异，不过前提是黄埔区出台了相关政策依据。

而黄埔区当地一位熟悉大村旧改项目的官方人士则否定了这一解释，其称广州旧村庄全面改造更新项目报批程序流程上并没有太大差别，大塱村旧改项目之所以先启动拆迁、后引入合作企业，主要因为在黄埔区政府批复了该项目申报自主改造模式下的实施方案后，又变更为合作改造模式。

“至于变更改造模式的原因，具体要向萝岗经济联社了解。自主改造主要由村集体经济组织或其全资子公司作为实施主体。”黄埔区当地这位官方人士告诉记者，“但旧村改造模式的变更，也要经过村民表决通过。”

事实上，根据广州市旧村庄全面改造的相关政策规定，包括改造意愿、选择合作企业、实施方案、改造模式等环节或事项，均应经由村民表决通过。但多位村民告诉记者，这些环节或事项的相关表决，均系萝岗经济联社“一手操作、安排”，没有体现村民真实意愿。

萝岗经济联社一位负责人向记者确认，大塱村前期拆迁工作由萝岗经济联社主导推进，即与村民签订拆迁补偿协议。至2020年7月底，大塱村拆除率超过9成时，大村旧改项目变更自主改造模式为合作改造模式，保利地产才正式介入。

而据记者了解，早在2018年启动拆迁时，保利地产就已经介入了大塱村旧改项目，不过却并非由其出面作为实施主体与村民签订补偿安置协议并进行拆迁。

毋庸置疑，接下来大塱村旧改项目推进完成拆迁并动工建设后，保利地产将从这个旧改项目收获巨大的经济利益。

根据大塱村旧改项目实施方案及公开信息，项目拆迁安置总投资约30亿元，包括复建安置区和融资区，将来大塱村旧改项目为保利地产贡献利润的主要是融资区。

大村旧改项目融资区计容建筑面积接近22万平方米，其中住宅面积约20万平方米，另有公配设施超过2万平方米。

保利地产毗邻大塱村开发了商品房项目保利·罗兰国际，目前在售二手房挂牌价格超过4万元/平方米，按此大致测算，大塱村旧改项目融资区住宅可售货值预计将达到80亿元。

据记者查询了解，除保利地产外，一家低调的私人持股企业也参与分食大塱村旧改项目。具体而言，大村旧改项目确定引入的合作企业为广州萝城房地产开发有限公司，它是保利地产名下间接持股60%的附属公司，其余40%的股权则由一家名为“广州市凯胜投资有限公司”的企业持有，穿透后为姚仲明、夏仕伟、李惠海、李灿良等自然人股东。

记者进一步查询获悉，李惠海与保利地产存在诸多交集，但暂不清楚其与广州市凯胜投资有限公司的背景及在大塱村旧改项目承担的角色。

（文章来源：中国经营报）