股价承压 宋都服务(09608)“基本功”如何?

近期，住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称“通知”)，港股物管服务板块一改震荡行情，在经历了四个月的调整之后，再次进入上升通道。

通知指出，居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。并提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。

在港股板块中，除了传统大型地产发展商所属物管企业外，也有部分小而美的企业值得关注，近期上市的宋都服务(09608)具备高成长性、契合行业潮流发展方向的特点，或许值得期待。

新政策利好物管行业，宋都服务有哪些亮点？

通知包含六部分共二十一条，核心内容在于进一步规范行业治理，于物管服务上而言提升了盈利边际。

对于物管企业而言，值得一提的是，通知提到要完善物业定价机制，提升单盘盈利能力。文件指出要鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区，特别是完善物业服务价格形成机制，根据服务标准和物价指数等因素动态调整物业费，提倡酬金制计费方式，这将有利于保障物管企业的单盘盈利能力。

另外业主增值服务一直是住宅物管行业最重要的想象空间，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。

在增值业务方面，宋都服务持续发力。招股书显示，宋都服务除传统物管服务之外，集团还向业主及住户提供一系列社区增值服务，且两者形成互利局面。一方面物管服务可以带来巨额收益，为增值服务提供庞大客户群，另一方面提供增值服务可以提升业主和住户体验，持续提升品牌价值，改善用户体验、满意度和客户忠诚度。

并且相较传统物管服务，增值服务拥有更高的毛利率，可以提升集团的盈利能力。招股书显示2020年上半年宋都服务物业管理服务毛利率20.7%，非业主增值服务毛利率38.6%，社区增值服务毛利率高达41.5%，高毛利率业务占比的提升有助于公司整体盈利能力的提升。

而且宋都服务计划上市募资中约30%的资金将用于创建智慧社区、扩大社区增值服务等，这不仅是新政策着重强调的发展方向，也是宋都服务的重要看点，该模式可以增加住户互动、缩短服务反应时间、提升满意度，同时降本增益。

公司计划开发一项移动应用，让业主和住户在线享用服务，辅助规划的智慧社区提高服务质量。在此基础之上，继续扩大社区增值服务的范围，例如入住及迁出服务、家居服务、家庭清洁及洗衣服务、托儿、保姆及养老服务。对于个别用户提供量身定制的个人服务，例如对部分高档社区提供管家服务等。

基本面扎实，业绩成长快

除了关注宋都服务业务布局方面的亮点之外，作为投资还是要关注其基本面，从往续记录的成绩看，公司的基本面较为扎实，虽然公司的体量不是很大，但是成长性十足，财务结构也比较稳健。

业务方面，截至2020年6月30日，宋都服务在14个城市设有9间附属公司和15间分公司，向33个物业提供物业管理服务，在管总建筑面积约640万平方米。2019年，在总部设在杭州的物业服务百强企业中，按综合实力宋都服务排名第10，按纯利排名第5.2017年至2020年上半年，集团在管建筑面积分别为317万、382万、595万和636万平方米，年复合增速达到37%。同期在管物业数目分别为17个、22个、29个和33个。超过同期百强物管21.6%的水平。

业绩方面，2017年至2019年，集团收入分别为8396万元、1.33亿元和2.22亿元，年复合增速达到62.6%，2020H1收入1.17亿元，同比增长25.8%；2017年至2019年毛利润分别为2498万元、3758万元和6487万元，年复合增速61.1%，2020H1毛利润3218万元，同比增长27.8%；股东应占净利润分别为1397万元、2089万元和3512万元，年复合增速58.6%，2020H1净利润1619万元，同比增长16.5%。

财务结构方面，2017年至2019年及截至2020H1期末，集团的流动资产分别为9041万元、1.34亿元、1.85亿元和2.23亿元，现金及现金等价物为6855万、6586万、1.38万元和1.53万元，而同期流动负债分别为6003万元、1.58亿、1.28亿元和1.62亿元，现金流充足。

并且从运营质量看，2017年至2019年经营活动现金流分别为4841万元、4876万元和3696万元，2020H1为1380万元，是集团的主要现金来源，对比同期净利润可以发现集团回收现金能力比较强。

在估值方面，目前宋都服务也具备吸引力。截至1月26日，港股物业服务板块平均市盈率58，平均市净率9.5，而宋都服务市盈率(TTM)仅有8.2，市净率3.1，在板块近50个企业中，宋都服务的市盈率和市净率分别排名第40名和33名，从盈利能力和成长性来看，公司股价已经进入了估值洼地。

（文章来源：智通财经网）