恒指受惠南下资金持续流入，惟在突破30,000点后因升势过急而有所回调，昨天北水继续涌现，且钟情于各大中资蓝筹股。而不少外资基金则通过二级市场重新部署，入市中小型的高增长潜力股。其中，見基金大户资金持續流入的卓越商企服务于近日亦曾见穏步上扬，惟大盘回落暂随大市调整。不过，公司周三晚上发盈喜，指2020年全年归属公司股东纯利同比2019年全的1.78亿人民币（下同）增长约75%，即约3.11亿元。有业绩支持和基金加持，不妨多加注意。
事实上，获得腾讯(700)及京东(9618)等重磅投资者入股的卓越商企服务于去年底上市，综合实力强大。特别是其客户中，不少是来自于高科技或互联网等新经济领域，如腾讯、华为等，不但对物管服务要求高，亦对智慧物管有高度需求。因此，能够为这些超级科技及互联网企业的商务物业提供物管服务，自然是质素卓越及能力强大的物管公司。
受惠智慧物管政策红利
今年初，住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算等技术，建设智慧物业管理服务平台；鼓励物管公司向养老、托幼、快递收发等领域延伸。
机构认为，提升单盘项目盈利模式是该政策的核心内容。受政策利好影响，2021年仍将是物管行业发展大年，物管行业市场规模3-5年有望扩容至24,080亿元。同时，科技服务、增值服务板块效益有望凸显，头部物业公司的营收有望显着提升，行业并购或加速。作为商企物管市场的头部企业，绝对有能力扩大其在这个兩万亿盛宴中的份额。
卓越商企服务的业务目前主要覆盖大湾区和长江三角洲两大经济中心区，以及其他具有高潜力的城市。根据去年的招股书披露，截至2020年5月31日，公司于34个城市，管理总面积达2,580万平方米的331个项
目，并已累计签约管理42个城市总面积3,680万平方米的401个项目。值得留意的是公司的主要业务是向商务物业提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，将是港股第二家上市的商务物业管理公司，且是大湾区高端商务物业管理第一股。
依托大湾区经济发展的亮丽前景，卓越商企服务的未来业务将有望保持显著快速增长态势。事实上，从过去三年的往绩表现，也不难看出大湾区对其业务发展具有强大动力。于2019年，来自大湾区的基本物业管理收入占比超过66%，而2017至2019年间的复合年增长率亦达到23.7%。这除了助力公司继续巩固其在大湾区高端商务物业(指甲级或超甲级商厦)市场的龙头地位外，亦为其未来扩张至其他地区奠定基础。
强劲外拓能力
如前所述，公司的客户不少是来自于高科技或互联网等新经济领域，而由于与这些公司长期合作，客户在全国各地的持续扩张亦助力了公司不断扩大其业务的地理覆盖版图。在过去三年，公司随客户的业务扩张而于各地建立新的据点，特别是在富裕的长三角地区，加上第三方业务拓展和并购，按在管面积计，期间的复合年增长率达109%，而收入的复合年增长率更达约143%。根据2020年首五个月的业务数据显示，来自长三角地区的在管面积及收入增长更上一层楼，同比增长分别达到461%及217%。
卓越商企服务在招股书中亦已明确了其在大湾区及长三角地区的深耕下沉计划，将在区内一线城市外，发力拓展至新一线城市。再加上其他具发展潜力的城市的拓展，公司未来佳绩可期。
另外，与其他商务物管股不同，卓越商企服务来自第三方开发商项目的收入占比亦不断提升。截至今年五月底，相关占比已扩大至58.4%。反映出公司的综合实力十分强大。
上述因素推动下，公司业务于过去三年显著增长，复合年收入增长率达39%，年内利润的复合年增长率则达约31%。去年业绩盈喜同比增长约75%，反映公司业绩加速。同时，值得留意的是，公司在高毛利的增值服务上的收入佔比不高，于2019年占总收入约11.1%，具有很大的发展空间。公司现价预测市盈率仅为20倍，作为细分行业龙头公司，估值便宜。近期细细粒的星盛商业(6668)受追捧，也源于其商企物管的良好前景，而现价预测市盈率约30倍。作为这个板块的龙头股，卓越商企服务的现价估值便宜，大有条件追落后。
（刘宝丹 HO023）
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