近日，北京海淀区共有产权房项目金隅凤栖家园的部分购房人反映，交首付款时并未被要求签订预售合同，且未将首付款存入监管账户。同时，与开发商要签订的预售合同中，开发商也有意规避自身风险，降低违约成本，比如逾期退款不支付利息、免责范围过大等，涉嫌侵犯购房人的正当权益，要求通过协商修改某些条款。
连日来，新京报记者展开调查发现，此事有了最新进展，对于签订合同与首付款问题，开发商邀请购房人办理签约手续，但部分购房人不同意，相关政府部门要求开发商将购房款直接存入专用账户。但是购房者质疑的预售合同中存在的具体条款问题，仍有待进一步解决。
购房者质疑：开发商逾期交房支付违约金比例低
2020年11月13日，位于海淀区清河安宁庄的金隅凤栖家园共有产权房项目启动申购登记，推出房源2848套，均价4.4万元/平方米，申购对象为海淀区户籍无房家庭、在海淀区工作的北京其他区户籍无房家庭和在海淀区工作的非北京户籍无房家庭。
在北京打拼多年的赵强（化名）以110万元的首付款（其中10万元为定金）申购了一套房源，但是令他疑惑的是，选房当天，缴纳首付款后，仅签订了认购合同，并未被要求签订预售合同。
按照新房签约流程，如果仅缴纳定金，签订的是认购合同，如果缴纳首付款，则需要签订预售合同草签模板，后续签订正式合同。赵强表示，“后来，我和其他部分购房人沟通后才知道，开发商为了资金回笼如此操作并不合规，且开发商也并未将首付款存入监管账户。”
签订合同事件仅是小插曲，让购房者更难以接受的是合同中存在不平等约定。包括赵强在内的部分购房人向新京报记者反映，金隅凤栖家园项目的预售合同中存在“霸王条款”，开发商单方面规定不合理的条款，让人难以接受。
据赵强介绍，项目预售合同第十二条规定了“逾期交付责任”，若逾期30日之内，开发商按日向购房人支付全部房款的万分之一的违约金，超过30日，购房人有权解除合同，购房人不解除合同的，自合同约定的交付之日起至实际交付之日止，开发商按日向购房人支付已付全部购房款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过购房人已付全部购房款2%。
预售合同对开发商逾期交付责任做出规定，遭到部分购房人质疑。图片来源 受访者供图
赵强给新京报记者算了一笔账，“若开发商逾期交房，购房人没有解除合同，按照300万元购房款计算，最高违约金是购房款的2%，仅为6万元。若延期无限天，开发商违约成本也不过几万元。而对于购房人来说，若开发商逾期交房，就需要另外租房。我们一家人租一套房子每年需要支付租金约10万元。万一开发商晚交三四年房，我们全家就得额外支出几十万元的租金。”
赵强进一步算账，“而若因业主出现的责任，则赔偿多。开发商在合同中存在大量加重业主义务责任的内容，与开发商义务责任完全不对等，豪无公平性可言。比如，业主逾期付款30天，或会被解除购房合同，且需承担2%违约金；业主未缴纳物业费，按照每日千分之五缴纳违约金，折合年利率达182.5%。”
关于逾期交付赔偿，北京其他共有产权住房项目预售合同中是如何规定的呢？
对此，新京报记者对比蓝境佳园等几个共有产权房项目预售合同，其规定一般是，如果开发商逾期交付，逾期规定时间外，购房者解除合同的，开发商除了退还房价款（含已付贷款部分）外，还会按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；在违约金方面，按照每日赔偿违约金外，并未规定上限。
除上述问题外，另一位购房人刘烨（化名）称，合同中还有很多“霸王条款”，比如购房人同意在本合同生效日前已发生的规划、设计变更，开发商无需通知购房人或征得购房人的同意，亦无需在签订本合同时告知购房人；绿化率、小区内非市政道路、规划车位、车库等未明确达到约定条件时间，只约定“开发商负责达到约定条件”、任何情况下（包括因法律及开发商原因），合同解约，如房屋已交付，购房人须支付总房价1%/月的房屋使用费，一年有40万元等。
开发商称合同内容合规，相关部门约谈项目负责人
对于上述购房人提出预售合同中存在的问题，开发商金隅程远公司于1月13日发表声明表示，该公司已按照相关政策要求将项目预售合同进行过两次全网公示，未接收到购房人提出的任何异议。开发商认为该项目预售合同执行样本程序合法，内容合规。此外，金隅程远公司还在声明中指出，部分购房人存在对预售合同内容“一知半解、断章取义”等情况。
不过，1月14日，金隅凤栖家园项目业主针对上述声明回应称，经过征集业主意见形成的关于《预售合同》的《合同修改诉求》，以书面文件（包括相关条款、修改意见及修改依据），已按照金隅程远所交付认购书中载明的地址、电话、收件人（法定代表人），以邮政EMS信件形式寄出，却被邮政反馈拒收、电话无人接听。
新京报记者注意到，1月15日，北京市住建委官方微信公众号“安居北京”曾发布文章指出，北京市住房和城乡建设委员会联合海淀区房屋管理局对海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目进行了专项检查，约谈了项目负责人，要求开发建设单位不得擅自更改已公示的《北京市共有产权住房预售合同》各项条款，要主动搭建平台，畅通沟通渠道，做好购房人关切问题的回应和解答工作。同时，要求开发建设单位严格贯彻落实《北京市商品房预售资金监督管理办法》，必须将购房款直接存入专用账户。
进展：开发商邀请购房人办理签约手续，部分购房人不同意
1月21日，金隅程远公司官方微信公众号发布消息称，鉴于部分购房人咨询的退首付款问题，该公司在收到购房人提出的书面申请后，将分批分次办理，尽快将首付款退回。
同日，金隅程远公司针对此事发表签约说明称，自2021年1月15日以来，该公司已分批分次邀约大家办理签约手续，部分购房人于该司通知日期到指定地点，已顺利完成了签约。签约过程中，有购房人对合同条款解读提出咨询，为提高沟通效率，该司已开通邮箱，接收邮件并回复；增设热线电话一部；并在现场设置答疑处，针对签约过程中购房人提出的疑问进行解答。
今年1月21日，金隅程远公司发表签约说明。图片来源 金隅程远公司微信公众号截图
金隅程远公司方面表示，金隅凤栖家园共有产权房项目只有一个合同版本，即海淀区信息公开大厅中“海淀区金隅凤栖家园和瑞泽家园两个共有产权住房项目摇号公告”所公示的合同版本，不会因签约顺序问题出现新、旧合同之分。该公司对所有购房人，一视同仁。
对此，赵强等多位购房人则向新京报记者表示，“金隅凤栖家园项目的购房人当中，基本没有多少人愿意签订上述合同，即便去现场的购房人一般也不签约。同时，大部分购房人在等相关部门对此事的进一步处理进展，期待能有一个公平、合理、公正的处理方案。”
对于具体的诉求，上述多位购房者表示，首先应该去除违约金2%的封顶限制，按约退款，并按照国家规定的利息标准支付利息，同时不得加重购房者违约成本。
随后，新京报记者与金隅凤栖家园项目一位王姓经理取得联系，该负责人称，“关于上述问题，肯定会有相关部门对我们进行监管，其他的问题暂时不能解答，得向上级反映以后才能回复。”
新京报记者就此事与金隅方面取得联系，该公司一位负责人表示，要进一步了解情况之后再做回复。截至记者发稿时，未收到上述开发企业的进一步回应。
1月27日上午，新京报记者就此事与北京市住建委保障房使用监管处取得联系，该处一名工作人员向记者表示，“我们已经接到部分金隅凤栖家园项目购房者关于合同条款一事的反映，目前已经协调相关单位进行处理，具体情况可以向海淀区住保办进行咨询。”
随后，记者按照这名工作人员提供的联系方式联系到了海淀区房管局住房保障科，该科室相关工作人员表示“不太清楚”。
律师：明显加重购房人责任的格式条款无效
在北京金诉律师事务所创始人戴金花律师看来，一个正常的买卖行为要建立在公平、自愿基础之上，有约定按约定，如果没有约定则按照现行的民事纠纷处理规则或者原则来处理。
“这里的约定不能一概而论，上述共有产权房项目属于偏保障性住房，按照当前的房地产市场情况来看，这属于偏抢手的产品。要避免因买卖任何一方的意志所强加于人，而形成一方独大的境地，最终，难以达到公平、公正的交易模式。”戴金花律师表示，如果双方所签订的合同条款属于格式条款，根据《民法典》第496条的规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。此外，如果提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利，该格式条款无效，不能约束对方。
北京一位不愿具名的业内人士表示，共有产权类住房属于一种偏保障性类的产品，政府推出此类住房的初衷应该是解决刚需人群的居住问题。对于上述金隅凤栖家园项目的合同问题，开发企业通过合同条款降低自身风险，可以说上述合同中部分内容不合情理。
上述业内人士进一步表示，从长远角度看，政府方面应该就共有产权住房交付等问题作出进一步规范和要求，才更有利于保障性住房的健康发展。
（宋虹姗 HO031）
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