“地王”倒逼计提减值 金茂能否轻装前行？

1月29日，中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”，0817.HK)公告称，于2021年1月28日回购但尚未注销的股份1200万股，占现有已发行股份数目的0.0942%。此举或是抵充此前业绩发布在资本市场造成的影响。

截至1月28日收盘，中国金茂收跌3.17%，报3.05港元，成交额2.85亿港元，总市值388.46亿港元。

根据1月25日中国金茂发布的公告，预期截至2020年12月31日，公司所有者应占溢利(未计投资物业公平值收益)将较2019年度下降40%~50%。

对于计提减值发展中物业，1月27日，一位长期研究房地产行业的分析人士对记者解释称，是因为发展中的物业已经在会计报表中形成了资产和成本。在房地产调控政策下，中国金茂选择降价销售物业，而降价会带来这部分资产减值，为了在会计核算中体现资产跌价损失，所以对这部分减值进行计提扣除。

1月28日，国泰君安(16.380， -0.24， -1.44%)发布对中国金茂的研报称，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿~40亿元。2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。“该公司近两年销售增速(2020年增长44%)和均价(2万元/平方米以上)优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。”

金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目，但或许与此前几年高价拿地有关。1月28日，记者就计提减值相关问题发送采访提纲，但截至发稿前，中国金茂集团品牌相关负责人并未对此做出正面回应。

“地王”后遗症

中国金茂公布的2020年销售数据显示，其实现签约销售额2311.06亿元，同比上一年录得43.72%增长，销售建筑面积约1129万平方米，同比增长50.85%。这说明，其签约销售额和销售面积分别比2019年同期增长702.99亿元、增加380.61万平方米。

销售面积增幅大于销售额的增幅，也引发了资本市场对中国金茂降价出售物业的猜测。公开数据显示，2020年中国金茂的月均销售单价为2.05万元/平方米，而2019年为2.15万元/平方米，2018年销售均价为2.55万元/平方米。

另一方面，销售额和销售面积获得大幅增加的同时，中国金茂却陷入增收不增利的局面。净利润相较2019年下降40%-50%，这是许多投资者不能接受的地方。

中国金茂将净利润大幅下跌归咎于房地产市场调控，事实是否如此？

时间回到全国楼市普涨的2016年。据时代财经报道，当年中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。这12宗土地，大部分都是区域内的总价或单价“地王”。

而随着2017年限价令调控政策的发布，这些“地王”如何入市的问题，成了金茂身后难以言说的隐患。豪宅项目占比较大的金茂一直以产品力较强、溢价较高著称，在拿地方面也毫不吝啬。2017年和2018年，金茂的数个项目就曾有过亏本销售的案例。

2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米，金茂遭受市场的质疑之声，但到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。

除此之外，2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块，而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米。

而2018年，南京明确房价限价与地价无关，南京河西板块新房限价3.5万元/平方米，这无疑给了金茂重重一击。

有分析人士认为，金茂2017年拿的地，在2018、2019年前后销售后，大概结转营收便是2020年下半年。

在房地产与金融资深评论人士黄立冲看来，他对中国金茂2020年的业绩表现如此并不意外。他举例称，“我们2019年在上海陆家嘴(10.470， -0.33， -3.06%)时，发现周边租金的跌幅达20%，2020年更甚，”市场处于下行周期中，中国金茂的净利跌40%以上并不出乎意料。

一次性计提

值得一提的是，中国金茂称，若不计减值因素，该集团去年物业交付结算收入按年大幅增长约40%至50%。

事实上，在过去的2017年~2019年，中国金茂始终保持较为稳定的业绩上涨的态势，其中营业收入分别为310.75亿元、3877.33亿元、433.56亿元，净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元。

若从净利润的增速来看，分别为56.88%、31.00%、23.82%，在2017年限价调控政策出台之后放缓明显。

2020年前三季度，中国金茂实现营收167.43亿元，同比增长27.45%；但当期毛利率为22.47%，同比减少18.22个百分点；同期净利润29.49亿元，仅同比增长4.57%。

亦有市场人士认为，若中国金茂在2020年的业绩中一次性计提减值损失，则会出尽利空，对未来的发展有所裨益。

“如果能借助一次性的计提减值，把潜在的亏损和压力，一次性释放掉，对于企业今后的经营来说，压力就减轻了，在运营方面也可以轻装前行。”IPG中国区首席经济学家柏文喜在受访时表示，前些年中国金茂在各地拿了不少高价地，由于调控的限制，其销售去化压力一直比较大。

根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6，在手现金并不充裕的中国金茂踩中一道“红线”。

近年来，中国金茂拿地时，多出现联营及合营，且大多数项目的股权占比不到50%。如果合营及联营项目所占权益不到50%，不计入负债，而是计入资产负债表中的“少数股东权益”。

房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大，说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”，而是存在其他分配方式，存在明股实债情况的可能性很大。

过去两年，中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆。除此之外，中国金茂还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售，回笼资金超过50亿元。

与此同时，二股东平安为中国金茂也提供了资金支持。2020年12月，中国金茂将旗下常州龙茂公司45%股权以8.66亿元出售给平安子公司盛钧投资。通过这种股权“倒手”，平安能够顺理成章为常州公司提供股东贷款，中国金茂此举补充了现金流也降低了三道红线的债务压力。

（文章来源：中国房地产报）