一线城市对外来人口的吸引力大，购房、租房需求强劲，还需要在供给端发力。
2019年底-2020年上半年，深圳房地产市场出现躁动，而到了2020年下半年，上海楼市接力回温，热度一直持续至今。 在这个岁末年初，一线城市的房地产市场似乎掩藏着一股虚火。
经过数年调控，一线城市的房价为何会再现波动？掏空“六个钱包”才能能买得起的房子，未来走势如何？中央经济工作会议提出的“解决好大城市住房突出问题”，又要怎样落实？为此，中新经纬于近日专访了汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏。
深沪房价上涨“似曾相识”
2020年12月召开的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
孟晓苏说：“中央已经将大城市住房问题当成突出问题提出来了，而不是说一般性问题，这是中央经济工作会议的一个突出亮点。‘住房问题关系民生福祉’这句话，是中央对这一问题的重要认识。”
提出“解决好大城市住房突出问题”之际，正值一线城市房地产市场出现成交翘尾的特殊时期，一些机构统计数据显示，2020年四个一线城市新房、二手房的成交量创下至少近三年以来的高点。同时，一线城市的核心区域、优质学区房、高端住宅的价格还有不小的涨幅，引发市场关注。
曾深度参与中国房改的孟晓苏分析称，大城市的住房问题已经突出，特别是从2019年年底深圳二手房房价开始上涨，又到现在上海的价格上涨压力较大，这都与2015年的房地产形势“似曾相识”。2015年，中央提出去库存之后，深圳的房地产市场率先恢复热度，之后传导至上海、北京。而后，热度从一线城市传导至二线、三线、四线甚至更低等级的城市，不少地方的房价涨幅达到50%以上。从目前的形势看，楼市热度从深圳传导至上海，再传导至北京的链条依然存在。
不过值得注意的是，1月28日，北京市房地产中介行业协会发布文章称，近期个别小区出现房价上涨苗头，并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期。对此，北京市、区两级住建部门、北京中介协会已多次约谈北京主要中介机构负责人。
但孟晓苏也指出，从2019年底开始的房地产市场热度回升，对整个经济增长还是起到拉动作用。国家统计局数据显示，2020年，中国固定资产投资（不含农户）同比增长2.9%，分领域看，基础设施投资增长0.9%，制造业投资下降2.2%，而房地产开发投资增长7.0%。
建议加大住宅用地供给
面对房价的非理性上涨，从2016年开始，各地相继出台以限购、限贷等为核心的房地产市场调控政策，楼市逐步回归平稳状态。但平稳运行的一线城市，为什么会在2019底至2020年再现波动呢？
孟晓苏认为，通过限购、限贷等行政手段的限制，只是暂时性地压制住市场需求，并没有真正解决需求与供给之间的矛盾。当前，中国的城市化进程仍在推进，每年都有大量人口涌进大城市，对住宅的需求较大，抑制需求只是“头疼医头、脚疼医脚”。想要解决大城市住房问题，就要在供给上发力。
从数据来看，中国大城市的土地利用率仍有提升空间。住建部数据显示，截至2019年，北京市总面积约16410平方公里，城市建成区面积约1469平方公里，上海市总面积约6341平方公里，建成区面积约1238平方公里。孟晓苏称，相比于整个城市的面积，北京、上海的建成区并不大，城市非建成区里既没有工业，也没有发展农业，大量的土地处于撂荒、闲置状态。
他称，改革开放后，内地的土地制度借鉴了香港模式，但多年发展后发现，由于人为地压缩建设用地供给，导致土地价格升高，进而致使大城市的住房价格抬升。相反的是，一些城市因为土地供给较大，满足了人口增长需要，房价涨幅就没那么高。因此他建议大量增加城市建设用地供给。
在他看来，中国的人均城市建设用地面积相对偏低，与发达国家相比差距不小，土地的过度集约导致很多城市出现无数高楼大厦，进而衍生出交通拥堵、环境污染等问题。未来应该推动城市扁平式发展，向外拓展发展空间。
至于部分人担忧城市建成区面积扩大从而挤占农用地，孟晓苏认为，这种担心大可不必，完全可以通过流转入城农民宅基地的办法来弥补。他说：“农民的人均居住面积明显大于城市居民，农民相当于流转了农村的大房子，去城市里换了一套面积小一点的房子，实现在城市安家落户。流转后的宅基地，就可以实现复垦，一增一减之间，耕地面积反而增多了。”
在城市建设用地供给结构上，存在着工业、商业、住宅等几种性质用地，而长期以来，住宅用地的供给比例偏低。孟晓苏建议，加大住宅用地供应，防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。
他称，2020年中国的住宅销售额增长10.8%，而办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%，可见，住宅的市场需求量依然旺盛。
尽早推出租赁住房REITs试点
近几年，大城市的住房租赁市场不断涌现新变化，突出变化之一就是长租公寓企业成为行业搅局者。但近两年，长租公寓企业因为“高收低租”等行为诱发资金链断裂，进而影响租客利益的情况屡见不鲜，在疫情的冲击之下，2020年大城市的住房租金价格有所下降，部分知名长租公寓企业陷入经营困境。
孟晓苏指出，以前的观点认为，随着生活水平的提高，住房租赁就会减少，但事实恰恰相反，经济发展不仅使得流动人口增加，租赁人群对租房的要求也越来越高。目前看，多年来形成的租赁房供给不足，是住房租赁市场的主要短板，因此，中央经济工作会议提出从公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持。
在他看来，租赁房供应问题一直不能得到很好解决，问题出在了供给侧，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。境外持有租赁房的主体多是REITs，即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有，但中国至今没有租赁住房REITs。
“开发商挣的是快钱，不适合发展和持有租赁房。长租公寓企业的资金来自于间接融资，成本太高，盈利前景不好。在未来，专业化、机构化的房屋持有主体应当是租赁住房REITs，这是租赁市场的主力军，政府提供廉租房，居民出租闲置房屋则是打配合。”他说。
但孟晓苏也称，与国际上相比，中国大城市的住房租售比偏低，这种情况下设立的租赁住房REITs，就要想方设法提高收益率。一种是“筑墙”，将政府的租房补贴作为REITs的稳定收益；另一种是“挖沟”，以不交、少交、晚交土地出让金的方式，降低租赁房的建设成本。
“租赁房REITs的优点不仅在于可以年年分红，还可以享受房屋增值带来的收益。”孟晓苏介绍，租赁房REITs在美国就有42年增值142倍之说。
2020年4月底，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，启动了基础设施REITs试点。孟晓苏认为，国际上的REITs多是从商业房屋租赁起步，中国则选择从基础设施项目启动REITs试点，这既是一条符合中国国情的道路，也是一条相对困难的道路，需要付出更多努力。
他建议，在推动基础设施REITs试点的同时，早日推出租赁住房REITs试点，从而更好地支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。
孟晓苏：经济学博士，教授，享受国务院特殊津贴专家。现任汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等；中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长、中国资产证券化论坛主席；兼任北京大学经济学院、光华管理学院等高等院校教授。
（马金露 HF120）
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