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在深圳买房，现在和买猪肉一样，越来越贵，越贵越买不起。对于深圳的刚需而言，尤其如此。资金有限，买房容错率低，是许多刚需的现实处境。在这种情况下，选择户型，成为很多刚需在买房时非常关注的问题之一。但看过深圳房子的朋友都知道，深圳的户型可谓千奇百怪，尤其是那些刚需户型，是什么“妖魔鬼怪”都有。作为一个刚需，想要在深圳买房，一定要练就十八般武艺，不仅要会精打细算，还要有对户型的敏感度。今天我们就来谈谈刚需在深圳买房，要注意哪些户型问题。
因为可选项不多，很多深圳的刚需基本属于来者不拒型，只要资金预算符合条件，户型不太挑。
但即便是刚需，也要明确一点：买房不仅要考虑短期的自住，还要考虑未来的转手。
苦了谁不能苦孩子，啥不挑不能不挑户型。
最起码那些奇葩的户型要首先排除掉。
在深圳，有不少房子户型你一看户型图就知道不能选，压根就不用屁颠屁颠跑过去实地看。
这些奇葩的户型，通常从户型图上就能看出来及其不规整，之前在网络上有不少这些极其怪异的户型案例，像什么马桶户型、跑道型户型应有尽有。
一般这些夸张的户型，问题不仅在于奇葩的外在。
来看我在链家上找到的具体案例，上图这个户型，不仅整个形状很奇怪，内部缺陷也很明显。
就比如餐厅这一块，就有一面墙突了出来形成了一个尖角，而这个尖角既没有意义，又影响空间；此外，过道处宽度太大，导致整个过道的面积很大，影响了实用率。
在转手卖出这个问题上，在链家上我查了一下同小区同户型最近的一套成交数据，发现这个户型的房源成交周期达到234天，比同小区其他户型的成交周期高。
成交单价也比小区的成交均价75823/㎡要低一些。
再来看另一个户型。
上图这个户型形状也很奇特，各种尖角分布在内，厨房、卫生间、卧室都有尖角。除了影响实用率之外，对采光也会有不利影响。
而这个户型还有一个问题在于：门厅的面积比小卧室的面积还大。
一般来说，门厅就只需要放个鞋柜就可以了，根本不需要这么大的空间。反而需要空间的卧室，却因为有尖角、面积小，放张床都难。
除此之外，这个户型的成交数据也不太好看。
根据链家的数据，这种户型最新成交的一套房源，其成交周期为193天，高于所在小区的平均成交周期，成交单价为61124元/㎡，低于小区的二手房成交均价68694元/㎡。
不难看出，这些奇形怪状的户型，不仅有各种无法解决的户型硬伤。而且还存在转手很难卖的问题。
注意得房率
在考虑户型时，得房率也是一个重要的因素。
同一面积段的户型，在不考虑其他因素的情况下，通常得房率高的房子性价比都会更高。
比如同样是建面69平米的房子，下图这个户型就能做三房，得房率接近100%。
而另一个69平米的户型，实际套内面积只有51平米，只能做两房。
显然，前者比后者得房率更高，同时也多一个房间，对刚需而言，同一面积段给2房和3房两个选项，肯定多数都会选3房。而且从未来流通性上看，3房的户型也会比2房的流通性更好。
除了相同面积段的户型，不同面积的户型，得房率也可能有很大差异，而且有一点很明确——户型面积大，得房率不一定高。
在现实中，很多90多平、100多平的户型，面积虽然比60、70平米的小户型大，但有一些得房率其实很低。相反，不少面积小的户型，反倒是会充分利用每一平米的空间。
比如说上图这户型。建筑面积为93.99平米，但从户型图上看，减掉公摊之后实际套内面积只有77.75平米。
而下面这个户型相比，虽然同样是三个房间、两个阳台、一个卫生间，建面也只有79.84平米，但套内面积却有72.74平米。得房率比前者要高不少。
因此，并不是尽可能买大面积的户型就一定好，不关注得房率，光看面积，很容易就跳进坑里。
此外，从转手角度看，深圳的刚需市场大，60几平米、70几平米的小户型转手难度会比90平米、100平米的户型难度小一些。而那些得房率低的90平、100平米的户型，反而很难获得买家的青睐。
所以说，你以为你花钱买的房子面积大了就一定划算吗？其实未必。
预算有限之下，一定要擦亮双眼，不论什么面积段，得房率很差的户型，千万不要碰。
各种户型小问题要留意
之前我在深圳各个区域做过多次考察，看过不少刚需盘，在看房过程中，我发现有很多具体的户型小问题需要刚需留意。
1. 阳台问题
通常来讲，客厅出阳台是比较普遍的状态，但在深圳，有不少房子的户型其实是卧室出阳台，遇到这些户型的时候，就会带来一个问题：到底这种卧室出阳台的户型能不能买。
房间出阳台
每个人的喜好不一样，客厅出阳台和卧室出阳台也都有自己的拥趸，但我个人认为，卧室出阳台的户型存在很多缺陷。
首先就是它可能会给卧室带来噪音，特别是把洗衣机放在阳台之后，那个有阳台的房间一定会受到影响，如果卧室主人对声音敏感一点，每天的睡眠质量肯定都会很糟糕。
而且卧室出阳台还带来一个问题：房间的私密性没了。
现如今大家对私密性都比较看重，无论是成年人还是小孩，很多时候都需要一个相对独立、有一定私密性的空间，如果每次去阳台都需要经过这个卧室。这个卧室就不可能成为一个独立的空间。
卧室和客厅不同，卧室明显是属于静区，而客厅和阳台一样是动区，把阳台放在卧室，就是动静错乱。
试想一下，如果一个客人到家里做客，想去阳台看看风景都要经过你家卧室，怎么想都会有点别扭。
所以说，在客厅出阳台还是卧室出阳台这个问题上，我坚定选客厅出阳台。当然，这只适用于只有一个阳台的户型。如果你买的是双阳台的房子，一个在客厅、一个在卧室，就当我没说。
2. 厨卫问题
这里谈的厨卫问题，主要聚焦于选择暗厨暗卫还是明厨明卫。
有不少人不太在意厨房和卫生间的采光和通风，觉得暗厨暗卫和明厨明卫都可以接受，所以很多时候他们都不太在意厨卫需不需要窗户。
暗厨暗卫户型
但我建议，能选明厨明卫还是要选明厨明卫。
卫生间和厨房都是比较潮湿的位置，很容易滋生细菌。
有窗口对于排湿更有利，能保证相对的干燥和清洁。也就不需要三两天就打扫一次，这是明厨明卫的优势。
通风效果好也有利于厨房排油烟、卫生间排异味，从用电角度上看，也不用这么耗费电力去使用抽油烟机和厕所的排气扇。
3. 改造问题
对于很多预算很低的刚需来说，想要多一两个房间，但又买不起大一点的房子，怎么办？
面积不够，动手来凑。
一个替代方案就是买一个可改性高的户型。
举个栗子，比如下面这个一房一厅的户型，就是一个可改造性很大的户型。
只需要客厅的门往里推变成房间；15平的大房间隔出一定面积做饭厅，剩余空间做另一个房间，就可以改造成二房的房子。
改造后
有好改的，也有一些不好改的户型，比如下面这个一房一厅户型如果要改两房就很尴尬。
进门是客厅，而且客厅和厨房、卫生间连接，不好改房间；把20平大卧室改成两个房间的话，一个房间就会成为另一个房间的过道，房间的私密性就没了。
一个可改造空间大的户型，在一定程度上可以实现点石成金的效果。
大多数的刚需，还是希望花小钱办大事，毕竟，现在的房价这么高，改造的成本肯定比多买个几平米低不少。
刚需在深圳买房，贵在要有自知之明。
在资金有限的情况下，刚需的买房容错率很低，只有对自己的定位和具体情况都非常明确的基础之上，才会在选择时懂得有为和有所不为。
在此之下，考虑户型时最重要的是两点。
一个是实用性。
前面提到户型的问题和例证时，我很多次都提到实用性，这其实说明刚需在选择户型时，应该把实用性摆在第一位，尽量把每一平米都利用起来，才对得起刚需花的每一分钱。
另外一点是我前文中也多次提到的转手难易度。
买房不是一劳永逸的事情，要做好日后改善换房的准备，买一个户型好一点的房子，转手的时候肯定也省事不少。
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（张洋 HN080）
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