新股前瞻︱ “住宅+商业”两开花，中骏商业业绩高增的秘诀?

前有宝龙商业一年三倍，港股商业物业板块或将再迎一支“肉签”标的。

智通财经APP观察到，1月28日，中骏集团旗下物业公司中骏商管智慧服务控股有限公司(以下简称“中骏商管”)向港交所递表申请主板上市，保荐人为美银证券和瑞士银行。

中骏商管是一家综合物业管理服务提供商，管理中国的商业与住宅物业，2018年及2019年的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该资料的所有中国上市物业管理公司。截至2021年1月20日，中骏商管在中国18个省、市及自治区的51个城市拥有庞大的已订约物业管理组合。

根据仲量联行的资料，截至2019年12月31日，中骏商业在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第12位。根据中指院的资料，基于上一年的经营规模、财务表现、服务质量、增长潜力及社会责任等关键因素的数据，按整体优势计，中骏商管位居2020年中国物业服务百强企业第32位。该集团亦于中指院2020中国商业地产公司品牌价值TOP10名列第六。

背靠母公司，“商业+住宅”两开花

智通财经APP了解到，2003年以来，中骏商业以三个品牌提供物业管理服务，即“世邦泰和”、“中骏世界城”和“中骏广场”，截至2020年9月30日，其业务覆盖范围按签约建筑面积计算，46.4%位于海峡西岸经济区，21.9%位于长三角经济区，13.6%位于中西部地区，11.1%位于环渤海经济区及7%位于粤港澳大湾区。

值得注意的是，其业务分部包含了商业物业和住宅物业。2018年、2019年及2020年前九个月，中骏商业总在管面积分别为1060万、1180万和1450万平方米，总签约面积分别为1790万、2250万和3040万平方米。截至2020年9月30日，约93.9%在管面积为住宅物业，6.1%在管面积为商业物业。

其中商业物业包含基本商业物业管理服务、开发前管理服务和其他增值服务;住宅物业包括基本物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。按照收入贡献计算，2018年、2019年及2020年前九个月，商业物业营收占比为38.4%、42%和45.4%，住宅物业营收占比分别为61.6%、58%和54.6%，商业物业占比呈逐年增长趋势。

由于商业物业定价机制，不存在住宅物业提价困难的问题，因此整体利润率更高。智通财经APP观察到，2018年、2019年及2020年前九个月，商业物业板块毛利率分别为47.6%、51.3%和58.8%，住宅物业板块毛利率分别为26.4%、26.6%和32.3%，整体上呈逐年走高趋势。不仅如此，其各板块毛利率和整体毛利率水平均处于同行前列，远高于平均水平。

数据显示，其商业物业板块高毛利率的秘密在于开业前管理服务，2019年该细分业务实现毛利润收入后，毛利率高达62.1%，且毛利润占商业物业毛利润比率达到29%，2020年前九个月则达到54%。

不过在项目类别方面，中骏商业主要依靠母公司中骏集团。截至2020年9月30日，商业物业在管面积中，约61%来自中骏集团开发项目，营收占比达到90.2%，其余则来自中骏集团共同开发项目;住宅物业方面，截至2020年9月30日，约91.2%在管面积来自中骏集团开发项目，营收占比92.4%，约5.1%来自共同开发项目，营收占比5.6%，3.7%来自独立第三方项目，营收占比2%。

尽管来自母公司项目占比大，但是中骏商业保持了高速的业绩增长和盈利水平。

净利润翻倍增长，财务结构稳健

智通财经APP观察到，依靠稳健运营，中骏商业的营收和净利润取得了高速增长。

于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九个月，公司总收入分别为3.97亿元、5.75亿元、3.97亿元和5.30亿元;同期，毛利分别为1.37亿元、2.12亿元、1.47亿元和2.35亿元;净利润3482.0万元、7729.8万元、5719.3万元和1.23亿元。期内营收增长率分别为44.8%和33.5%，净利润增长率则分别高达122%和115%。

营收增长主要依靠期内在管建筑面积的增长以及商业物业费用的同步提升，而净利润的增长源于营收和利润率的同步增长。如前文所述，由于高毛利业务的占比提升，公司的毛利率从2018年的34.6%提升至2020年的44.3%，增长10个百分点。同时期内销售和营销开支、行政开支的增长则保持了相对稳定，尤其是销售费用，2018年和2019年分别为1242万元、1222万元，2019年和2020年前九个月分别为633万和361万元，甚至出现下降。而且公司没有银行借款，财务支出也很少。

财务结构方面，中骏商业也十分稳健。2018年、2019年和2020年前九个月，公司的总权益不断增长，其中资产和负债形式主要为流动资产和流动负债，又以应收和应付为主。

截至2020年9月30日，流动资产为17.75亿元，流动负债12.92亿元。流动资产中，应收款为14.47亿元，现金结余为1.4亿元，流动负债中，应付款为11.6亿元，公司无借款，因此不存在还款压力，且资金周转也比较健康。

综合以上分析，在黄金赛道中，中骏商业拥有极高的利润增速和稳健的资产结构，对标上市商业物业次新股股价走势，值得投资者关注。