“法拍房”绝非儿戏，买定离手无反悔余地。
作者：朱末
来源：快刀财经（ID：kuaidaocaijing）
2021年1月21日凌晨5点，黑夜和白天的界限还未完全分明，一道清脆而凌厉的“异响”，毫无征兆地响彻上空，楼栋的灯陆续亮了起来。
接到报案的警方很快赶来，作为砸坏门窗的“始作俑者”，李复（化名）显得镇定过头。一年前，她买下这套位于广州越秀区的法拍房，明明手执确权裁定书，却迟迟拿不到房门钥匙。
忍无可忍，李复与该房的租客、收租方陷入数轮破门、换锁的交锋，事态僵持不下，警方只得以调解无效收场，并建议李复走司法途径解决。
事实上，像李复这样陷入法拍房“纠纷”的案例并不在少数。房子被他人占用，无法入住还不算最惨，有的还存在拖欠大量未交费用的资金大窟窿，接盘者莫名其妙就成了冤大头。
尽管如此，依然阻止不了前赴后继者的“热情”。据央视新闻报道，上海法拍房市场异常火爆，85%的房源都会在一拍当中被客户拍中，竞争之激烈，逼得限购政策连夜出台。
阿里司法拍卖平台数据也显示，从2017年至2021年1月，法拍房源已从9000余套激增到138万套左右，价格更是水涨船高。
狂热背后，法拍房从鲜少问津的冷门，变身成了当下流行的购房方式。但到底是捡漏，还是踩坑，每个人的悲欢并不相通，结局也不尽相同。
毕竟，天上掉的馅饼，一不小心，就成了陷阱。
01
被疯抢的“法拍房”
为何让人欲罢不能无风不起浪，事出必有因，“法拍房”的走红，是中国楼市畸形发展下的必然结果。
所谓法拍房，俗称为“法院拍卖的房产”，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，来源主要是商业贷款逾期、违法犯罪没收以及无主认领的财产。
纵观近几年，一二线城市的房价涨幅惊人，前段时间闹上头条的深圳，为抢房就上演了各类闹剧，众筹打新、名额代持、合伙买房等奇葩乱象层出不穷。
房价已让人望而生畏，雪上加霜的还有日趋严格的限购令。现实与政策的夹缝下，不限购、不摇号的法拍房，成了想要落户扎根，又苦于没有房票的部分人的救命稻草。
何况，法拍房的价格实在很有“诱惑力”。最高人民法院对此有明确规定，简单理解就是：市场价格为100万元的房子，拍卖价就是80万元（100万元*80%），如果流拍，第二次拍卖价会降到64万元（80万*80%）。
总体来说，法拍房大多数是基于市场价的5-7折起拍，少则省几十万，多则省几百万甚至上千万，这种“大便宜”，很难叫人不心动。
其次，法拍房还会出现一些“白菜笋盘”，即处于核心地段，又有学区加持的的优质房源，再不出手，更待何时。
因为有机可趁、有利可图，法拍房也吸引了不少“投资客”。一位资深的投资客称，在房产投资圈里，抄底法拍房的收益不比炒二手房差，在投资客们看来，只要买房能上杠杆，以500万本金搏500万收益的事情总能发生。
市场上也因此衍生出不少专门代理法拍房的机构。中介对于操作手法驾轻就熟：“有人借钱全款买房，在办完房本，交完房后，去银行申请经营贷，把贷款出来的钱还给朋友。这种把房子抵押给银行的利率，比正常按揭还低4%左右，我们叫‘倒按揭’，月供都是按照20年走的，还款基本没压力。”
该中介还透露了自己最近的一起“成功案例”，有客户倒腾了两轮法拍房，北京的法拍房在过户完成后，可以按照正常二手房入市交易，一买一卖中间净赚了几百万。
许是钻空子的黑手太多，水被越搅越浑，法拍房也渐渐变得“高不可攀”起来。2020年9月3日，历经近10小时的竞价，经过566次出价，深圳龙港龙苑路（龙苑新村）7号一幢房屋，最终以2210万成交，溢价率为1.6%，这时还算正常。
到了2020年12月3日，深圳香蜜湖一号一套347平米的别墅物业开拍，超万人在线，竟拍出9191万天价，溢价率77%。值得一提的是，该套法拍房税费超过800万，若是再算上其他隐形成本（租金+装修费），最终花费过亿。
再说2021年1月7日，上海静安彭浦新村一套32平方米的法拍房，起拍价只有115万元，经过108轮你来我往的争抢，成交价飙到了232.51万，每平方米的价格达到72000余元，而周边同期二手房均价仅在50000余元。
后据上海国拍统计，在上海成交的住宅类法拍房中，有64%的标的以高于评估价成交。翻查近期北京、杭州、广州的法拍房交易中，价格远超出正常市场价的情况也比比皆是。
▲图/第一财经
眼看事情在失控的方向上越走越远，密集的“爆雷”又开始在各地频频上演。
02
“法拍房”背后的坑
多的是无法承受之重
利益越高，风险越大，千算万算，很多人选择性忽略了法拍房自带的“漏洞”属性：身世复杂。
2020年6月，荥阳的杜先生拍下了一套精装法拍房。不想原房主对外欠下了高利贷，因此与债权人签订了长达20年的长期租约合同，用以抵扣债务。
根据现行相关法律规定，买卖不破租约，房子还没到手，杜先生就先吃了哑巴亏。更绝的是，债权人又将房子转租给了他人，其中包括一位年逾花甲的老人，更增加了腾空难度。
经过漫长的调解、诉讼、执行，身心俱疲的杜先生终于得以入住，谁料开门的瞬间，杜先生又傻了眼。
实木地板，被全部撬走；灯具和房门，全部拆走；水管，齐根隔断；就连墙上的插座插板，也全部被卸掉，只留下一个个窟窿。
如果要全部修复，装修公司给的最低报价是40万，算上之前打官司所花的人力、物力、财力，杜先生非但便宜没占到一点，反惹了一身麻烦。
杜先生的遭遇还不算极品，近期成交的一套上海的热门法拍房源，被扒出原业主先后抵押给12个人，其中交易、变更、质押与消质等流程的复杂程度，可想而知。
即便没了被“非法侵占”的苦恼，郑州杨女士的闹心程度也是有过之而无不及。在230万买得一套法拍房后，杨女士在办理过户时被告知，要交46万的天价个税。
原来，该房产上次交易是直系亲属过户，过户总价只有500元，个税缴纳比例是两次总价价差的20%，如此一来，个税额度相当于县城一套房了。
杨女士大呼“上当受骗”，随即提出撤销拍卖的申请，被无情驳回，46万的个税，分文不少还得照交。
和杨女士的遭遇“如出一辙”，杭州的黄女士在过户时得知，自己购入的法拍房源属于“房改房”，且为历史建筑。
过户时不仅需要缴纳房改房的相关税费和维修费，另外土地性质还是“使用权划拨”，未来房子要变更，还得再缴纳土地出让金和增值收益部分，令黄女士叫苦不迭。
同样陷入迷茫的，还有广州的李先生夫妇。在综合权衡后，李先生夫妇在去年11月买下了一套带学区的法拍房，等到准备报名的时候，才发现房子已被挂了户口。
偏偏目前我国对户口强制迁出方面存在法律空缺，律师直言不讳地告知李先生夫妇，即使是打官司也未必能顺利迁出户口，无奈之下，李先生只得将孩子送回老家。
西安的姚先生，在去年9月竞拍下心仪的法拍房后，谁想麻烦接踵而来。起因在于，房子的产权是俩兄弟共有，有个是服刑人员。
未涉案的兄弟提出异议，认为房子不能按整体产权拍卖，始终拒不过户，一筹莫展的姚先生，问题至今仍未得到解决。
温州的马女士，兴冲冲买到手的法拍房，在准备搬家时突然得知，这套房子曾发生过恶性杀人案件，是名副其实的“凶宅”，马女士为此和家人争吵不断，被诊断为中度抑郁。
买房时欢天喜地，拿房时哭天喊地，现在流的泪，都是当时脑子进的水。
03
“法拍房”绝非儿戏
买定离手无反悔余地
需要明确的是，购买法拍房和正常途径的商品房不同，属于真正的一锤子买卖。
法院方只负责将房子卖出去，若出现遗留问题（未交齐土地出让金、没有房产证、未交清物业费等），法院概不负责解决。
虽然负责司法拍卖的法院需要当对法拍房信息的真实性负责，但在实际情况中，核实未必能够详尽。
比如，法官上门执行，通常会询问房屋占用人的身份和原因，占用人往往会拿出身份证和租赁合同，在没有人主张合同有问题的情况下，法官不会再深入去调查合同的真假。
此外，对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没法解除，根本无法办理产权证。
就像买房者有把“小算盘”，法院也有自己的“小心思”。在广州市的一起诉讼案中，原告李姓男子以约560万元拍下天河区一套法拍房后，要求原住户搬离，却遭到败诉。
审理法院给出的理由是，李某某虽然取得了涉案房屋的不动产权证，但房屋是按现状方式拍卖，李某某在拍卖时对此应当了解清楚，并承担相应的法律后果，要求原住户腾空房屋，理由欠充分。
再者，执行法院如不负责腾空，法拍房的买受人另诉排除妨害时，涉及不动产纠纷，就由不动产所在地法院专属管辖，如果执行法院所在地和不动产所在地不是同一个地方，“麻烦”也就顺理成章地交了出去。
这种结果，等于变相告诉买方，有房也住不了，还没有任何后路。随着法拍房纠纷案的逐年暴增，矛盾冲突下，2019年6月，广东省高院不得不发布《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，明确“以清场交付为原则”，并规定了强制清场的方法和程序。
虽然规定了“清空交付”，却没有明确“先清空再拍卖”，而是表述为“执行法院应当责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离”，并承担拒不办理的法律后果。
这里面依然有很多不确定因素，比如法院找不到被执行人，倒腾的时间是不确定的，清场移交无法落实的情况依然会在未来大量存在。
没有门槛，恰恰是最高的门槛。如同充满未知的盲盒，优劣对开的法拍房，普通人得到“惊吓”的可能，远多于惊喜。
更何况，随着进场的人越来越多，“法拍房”的价格优势早已不复存在，想要“捡漏”的可能性，几乎为零。
没有金刚钻，不揽瓷器活。普通人强行接盘的结局，多半只能是，打落牙齿和血吞，自个儿受了。
同时在心底叹息一声：“早知今日，何必当初”。
（本文图片来自网络，部分已标明出处）
参考资料：
1.幻象地产《法拍房，比盲盒更刺激》
2.南方周末《未腾空就拍卖，这种法拍房是机会还是陷阱？》
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（张洋 HN080）
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