作者：时代财经 谢斯临 编辑：张常旺
编者按：老破小卖出32万/平、三天暴涨百万、成绩不佳引发房价暴跌……学区房正在催生越来越多的怪诞现象。近期，北京、上海、深圳等地学区房又迎来了新一轮疯涨，学区房在一次又一次的流转中成为了最坚实的“硬通货”，人人都想抓住这只“房茅”。但在学区房面前，有人直言卑微，有人说这是一门稳赚不赔的“生意”，还有人为了保卫学区房拼命“鸡娃”。在天价学区房的背后，是焦虑，是无奈。时代财经将推出“扭曲的学区房”系列报道，此为第一篇。
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天价学区房到底有没有价格天花板？
2021年开年，各大一线城市学区房同时出现惊人涨幅，“深圳老破小学区房创造32万元/平方米历史新高”，“北京海淀学区房业主原地跳价50万元”、“上海学区房三天暴涨100万元”等亦真亦假的消息持续占据着头版头条。
每一个亲身经历过学区房暴涨的人，都会忍不住在心底问自己这个无人能解的问题。自2006年义务教育单校划片政策出台开始，十余年来，每当有人质疑学区房价格已经过高时，不久后总会出现更高的成交价。
学区房在一次又一次的流转中成为了最坚实的“硬通货”。
手握近千万预算，却像在临街乞讨
28岁的林可，刚刚亲身经历了一次北京学区房业主不断跳价的疯狂故事，明明自己手握将近千万的买房预算，却感觉像是在临街乞讨。
月初，她看中了北京西城德胜学区的一套“老破小”，60平方米的小两居挂牌价为850万元，均价超过14万元/平方米，单价已然超越北京普通豪宅。对于一个90年代建成的老旧小区，这样的价格显然不便宜。
但名校学区的魅力要胜过一切，这套房源对口公认“牛小”之一的育翔小学。即便在多校划片政策下可能上不了育翔小学，但德胜学区内的西师附小、三帆附小同样也是鼎鼎有名的牛小。正因如此，这里被认为是全北京最均衡的几个学区之一，受到市场热捧。
林可深知这一点，在火爆的市场下，看中房源之后立马开始谈价，最终加价20万元只希望能尽快签约。可让她没想到的是，到现场签约时，业主却开始反悔，表示要跟全家人再商量一下。紧接着，她在三天内四次通过中介约定时间见面签约，却最终都因为业主“家中有事”被不断延迟。
四天之后，林可终于成功与业主见上面，但业主却顾不上谈价，先跟她大讲一番道理，遍数近期北上深学区房涨价案例，直到半个小时后居高临下地告诉林可，按照现在的行情，他决定再“小小的微涨”40万元。
这样算下来，该套房源总价比最初的挂牌价涨了近60万元，均价已经超过15万元/平方米。不管是价格，还是业主的态度，都让林可有些难以接受，她扭头就想走，却发现业主溜得比她更快。
“业主跳涨在北京也不是新鲜事，但这样反反复复的业主，只能说明他从一开始就不是诚心想卖，只是想在一轮轮的报价里试试楼市水温”，林可无奈地向时代财经表示，现在北京学区房抢得太厉害，“我实在是没想到连买房也成了自取其辱”。
林可的故事只是癫狂学区房市场的一个缩影。岁末年初，学区房疯涨大有燎原之势，尤其是在一线城市。特别是学区资源稀缺的深圳，学区房的魅力被放大得更为明显。
1月14日，深圳福田百花片区内国城花园一套44平米房子卖出1420万元的天价，均价高达32万元/平方米的消息刷遍深圳人的朋友圈。虽然片区内中介陈宇否认了这一则消息，但他同时指出，作为全深圳最强的教育片区，百花学区房的高价是不争的事实。
“在这里，如果预算低于1000万是不可能实现又有学位，又能兼顾自住的需求。要么牺牲居住需求，只求为子女占个学位，然后在学校附近另外租房住；要么就只能放弃百花片区，选一个学位相对没那么好的地方。”
乐有家研究中心的数据显示，2020年四季度，深圳百花片区的成交均价高达15.18万元/平方米，同比上涨43.61%，位居全市涨幅榜第四位。这不是个例，排在百花片区前的八卦岭片区，四季度成交均价约10.54万元/平方米，同比上涨58.97%，真正展现了学区房概念的强大吸金能力。
2020年，两所深圳传统名校荔园小学东校区及荔园实验中学宣布将要落地八卦岭片区。在学校未出地面，具体招生范围也没确定，一切仍只是一个规划时，八卦岭的房价就开始疯涨。
乐有家八卦岭片区一名门店店长向时代财经表示，八卦岭片区内存在不少的低总价小户型房源，叠加名校利好，成为深圳大量有上学需求家庭的最好选择。
据时代财经了解，1992年建成鹏基公寓，在2020年初28平方米单间户型售价大概在280万元左右，如今已经超过400万元总价；差不多同期建设的鹏盛村，2020年初60平方米两房户型不到400万元一套，目前总价也已经超过600万元。
买学区房真的是一门稳赚不赔的“生意”
深圳学区房热度仍在不断持续。陈宇透露，近期百花片区的学区房就像卖白菜一样，客户不问价格，不看房直接签合同，一两千万的总价还不少人直接一次性付款，“只能说深圳有钱人太多。”
2000公里外，在北京最癫狂的海淀万柳学区，对口中关村(000931,股吧)三小的蜂鸟家园成交单价也已经突破20万元/平方米，再创新高。
直观上，学区房暴涨的直接原因来自于需求增加。2020年，北京西城开始实施多校划片的“731政策”，直接刺激大量焦虑的西城家长涌向海淀，再从海淀逐步扩散到北京其他热点学区。
上海自2020年3月开始实施的公民同招、民办摇号政策，更是摧毁以往公办学校“保底”，冲击好的民办学校的老方法。在新的博弈基础上，优秀公办学校显然是更稳妥的选择。而在深圳，长期以来存在的学位缺口问题，让供需关系从未平衡，涨幅也未停止。
追逐学区房的背后同样有中产家长对于阶级传递及资产保值的焦虑，当这份焦虑撞上稀缺的教育资源以及地产的保值增值属性，共同缔造了学区房的天价神话。
这一代中产家长，普遍都是经历过千军万马过独木桥的高考，并完成高等教育，实现阶层跃升。但伴随着中国高等教育逐渐从精英教育转变为大众教育，学历存在贬值趋势，名牌大学的学历更有含金量。
一个简单的推导在于，好的小学有着更大的几率上好的初中，好的初中才能考上好的高中，最终进入名牌大学。只要负担得起，没有人想要输在起跑线上，加码教育投入成为最优的选择。
2015年，张薇为解决自己5岁小女儿上学的问题，选择在上海陆家嘴(600663,股吧)潍坊十村买下一套30平方米，总价180余万的小户型。6年之后，伴随着小女儿即将小学毕业，这套房子也将完成使命，重新流转回到市场，但它的价格却翻了一倍有余。
“上周有中介给我打电话问我要不要挂房子，报价13万元/平方米。如果按这个价格卖掉，我这套房子已经翻倍了，更何况这么多年我一直都在出租，买学区房真的是一门稳赚不赔的生意。”
类似的故事仍在发生。李俊也是一样的幸运儿，2019年9月，当八卦岭还整体处于价格洼地的时候，他就迅速入手了鹏盛村一套60平方米的两房，总价不过400万元。今天，李俊手上这套学区房总价已经超过600万元，上涨了200万元，完胜一切投资理财产品。
多校划片难解天价学区房
缔造如今“天价”学区房的单校划片政策，最早同样也是为了教育公平所提出的。
上世纪50年代起，国家为快速发展教育，动用大量倾斜资源“砸”出了一众如今的重点名校。历经多年沉淀，它们的师资力量与硬件水平令其他学校望尘莫及。教育资源的极度不均等，催生了“分择校”、“权择校”、“钱择校”等种种乱象，优质的教育资源被把持在少部分人手中。
为解决这一问题，2006年版的义务教育法规定，义务教育阶段的公立学校实行就近入学，学生能够进入哪一所学校，主要依据就是教育部门的划片。学区房的概念因此诞生，购置一间“学区房”，才可以根据划片对口的关系，让孩子到小区对口的学校就读。
但这一解决办法，只是治标不治本，并未解决教育资源不平等的问题。“就近入学”政策颁布后，房地产开始与稀缺的教育资源相捆绑，形成了今天学区房的种种乱象。
“天价学区房”舆论风口下，新的方案开始被提出。2015年，时任教育部副部长刘利民指出，要在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的城区，推行多校划片政策，将热点小学、初中纳入其中，缓解“学区房”问题。这一方案不同于以往单校划片，而是让一个小区对应多所小学初中，锁定某所小学和某所中学的可能性变小。这也意味着就算家长买了学区房，也不确定到底能不能上热点学校。
同年，深圳先行一步开始试行大学区制度，指居住在大学区范围内的学生，可以自愿选择大学区内的多个学校为志愿学校，按个人意愿排列顺序。按全区统一的积分标准计算积分，按照志愿顺序和积分高低依次排序录取。
一年后，教育部发布了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，正式提出多校划片政策，通过随机派位方式分配热点城市招生名额，并在接下来的几年时间内在全国各地得到深化。
2019年教育部又出台公民同招政策，并在接下来的一年内在全国得到落实。2020年，西城区成为北京最后一个宣布实行“多校划片”和“六年一学位”的区域；广州天河区也提出将在2026年实施公办初中“多校划片”政策；深圳推出“实际居住”，学位锁定等政策。
但从实际效果来看，多校划片、公民同招新政策的调控力度存疑。反而在北上两座城市，更加重了学区房的紧俏程度，成为新一轮楼市上涨的直接诱因。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。
要如何解决教育资源的不平等才是真正治本的问题。在多校划片政策被正式提出的2016年，时任教育部部长袁贵仁就曾对媒体表示，“多校划片是目前解决义务教育学校资源不均衡的具体举措之一，是各地在解决单校划片带来的问题中探索出来的，也还在探索中。长远看，应当是每个学校都能提高质量，每个学生都能在家门口上好的学校。”
但教育均等化无疑是一个漫长的过程。在解决之前，天价学区房“击鼓传花”的游戏恐怕还会继续。
（赵艳萍 HF094）
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