北京、深圳地区的住房租赁市场迎来“新规”。近日，深圳、北京相继下发通知，规范住房租赁资金监管，要求金融机构应将“租金贷”资金发放给租客或房东，不得拨付给住房租赁企业。
北京地区还要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月。租赁企业应对此前预收超过3个月的租金和存量“租金贷”，建立专户逐步化解。
有业内人士认为，此前一些金融机构将“租金贷”拨付给了企业，导致了如卷款跑路、挪用资金、形成“资金池”等风险，也让一些银行尝到苦果。此次两地下发的通知，规范了“租金贷”业务，让“租金贷”从债权上更加明晰，有利于金融机构管控和保护租户的合法利益，值得其他地区借鉴。
“租金贷”不得拨付给住房租赁企业
今日，北京市住建委、市场监督管理局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》中规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。”北京市住建委相关负责人介绍。
就在一天前，深圳市下发的《关于开展住房租赁资金监管的通知》的征求意见稿，也同样明确了“租金贷”的发放方式，“租金贷”不能发放给租赁运营商，应向租客个人直接拨付。“金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户”。
柒财智库毕研广向财联社表示，两地均要求金融机构将“租金贷”资金直接划规给个人，意味着债权债务关系更加明晰，少了“中间商赚差价”的环节。“承租人作为债务人更明确债权债务关系，清楚债权人到底是谁。与此同时，也防止了因为中介出现风险而导致债务无法持续、租客被赶出等一系列问题。”
中原地产首席分析师张大伟也表示，一些长租公寓企业的模式就是简单的以“中介费+差价”模式拓展业务，长租公寓企业完全金融化。不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化形成的“资金池”。“将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。”
自2018年以来，住房租赁市场“甲醛房”、“租金贷”、“资金链断裂”等事件频发，特别是部分轻资产型住房租赁企业利用“长收短付”“高进低出”方式盲目扩大规模，将风险转嫁给市场，更有甚者以住房租赁为工具，在短期内快速吸纳房租形成庞大“资金池”后卷款跑路，造成大批业主和租客利益受损，暴露了市场监管机制不健全等问题。
“租金贷”期限进一步规范
除了贷款资金划转有所限制之外，两地的文件对“租金贷”的贷款期限也进行了限制。
深圳市在“征求意见稿”中明确，金融机构发放住房租赁贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
而北京地区则更为严格，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。与此同时，要求住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
毕研广认为，上述规定意味着给银行等金融机构限定了“租金贷”的最高贷款额度。
不仅如此，张大伟认为，北京的调控新政策要求限制租赁企业建“资金池”，严禁“长收短付”，预收租金不得超过3个月，实际上让这类租赁企业失去了挪用资金的可能性。
值得注意的是，目前银行对“租金贷”多数仍处于观望状态。不过，有业内人士认为，未来银行在“租金贷”方面发展空间依然较大。租赁住房的观念正在被大众所接受，尤其是在房价相对较高的一线城市，长租需求正在不断被激发出来。
此前，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
有业内人士预计，在房地产贷款集中度的“红线”要求之下，住房租赁市场的相关贷款业务或将成为未来银行信贷业务的发力点之一。而长租公寓公司将作为为银行引流的角色出现。
（岳权利 HN152）
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