严控“租金贷”！上海发文：原则上不得新增、压降存量

财联社（上海，姜樊 孙诗宇）讯，继深圳、北京之后，上海地区今日也出台严控“租金贷”业务的新政。根据新规，住房租赁经营机构不得新增“租金贷”业务，存量业务也要有逐步压降。这被业内人士看作是最严“租金贷”政策。

有业内人士认为，此次上海对于“租金贷”持打压态度，未来住房租赁经营机构要想参与“租金贷”业务已无空间。这将从一定程度上避免租金贷款被平台挪用，将有助于租赁金融市场的稳定和健康发展。

不过，也有业内人士认为，从整体来看，虽然此次监管对“租金贷”踩刹车，但不能说全面停止这项业务。未来监管出清相关问题租赁经营机构的风险，将会对下一步“租金贷”业务的推进产生指导作用，不排除放开的可能性。

根据上海市住建委等发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称《意见》）显示，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。而已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海禁止增量业务，意味着未来“租金贷”业务在上海的发展空间已经不大了。同时，上海也是首个明确提出压降“租金贷”目标的地方规范，确保这部分业务未来逐渐自然消亡。

在严跃进看来，这意味着上海已经叫停了“租金贷”业务。银行做 “租金贷”一般是通过租赁经营机构来向租户放贷，资金则直接打入租赁经营机构的账户，“如果不让租赁经营机构参与，银行和租户之间也很难接触， ‘租金贷’的形式就将不复存在”。

实际上，将资金直接拨付给机构，也导致了一些机构卷款跑路、挪用贷款资金导致资金链断裂等道德风险层出不穷。

中原地产首席分析师张大伟表示，部分轻资产型住房租赁企业利用“长收短付”、“高进低出”方式盲目扩大规模，将风险转嫁给市场，更有甚者以住房租赁为工具，在短期内快速吸纳房租形成庞大“资金池”后卷款跑路，造成大批业主和租客利益受损，暴露了市场监管机制不健全等问题。

而资深行业专家王剑辉则认为，上海地区政策的“急刹车”，或也反映出地方监管机构对资金违规挪用违规进入楼市等问题的担忧。如果“租金贷”业务发展过于激进，则可能会导致“以租代售”等问题重现，扰乱当下房贷产市场的秩序，影响房地产调控政策的实施。

此外，对于已经签订了贷款合同但还未执行的业务，上海市也给出了解决方案。《意见》显示，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

严跃进表示，这部分资金银行拨付下来，则是需要纳入由市住建委指导下开立的监管账户，以确保资金不被挪用，保证承租人相应的权利。

（王治强 HF013）