新年开年，北京土拍市场格外热闹，两宗优质地块前后吸引27家开发商及联合体参与竞拍，竞拍结果也均以“竞自持”收尾。2月2日，保利+华润竞得顺义新国展三期宅地，按照实际支付价格，这块地刷新了去年北京最高成交总价，达到了85.77亿元，在顺义土拍历史上也是罕见的成绩。粗略测算，除去异地建设、自持部分，顺义将新添一个6万+项目。
“面粉”是房企赖以生存的基础，“谨慎拿地”也丝毫未影响到房企补仓的热情。受供地节奏影响，北京不限价地块供应增多，再加上房企自身拿地补储的需求，优质地块已成为众房企角逐的焦点。
竞自持成常态
由于海淀树村等3宗地块暂停出让，顺义新国展三期宅地成为房企角逐的焦点。该地块位于北五环中央别墅区，距地铁15号线花梨坎站约2公里，临近占地面积20万平方米的中粮祥云小镇，土地属性优越，且不限价。21.4万平方米的规划建面及2.5的容积率，是北京少有的具备良好质素的商品住宅用地。
正因如此，顺义地块共吸引金茂、金辉、万科、平安、华发、融创、保利+华润、中粮+金隅、中交+招商、首开+金地+旭辉、绿城11家房企及联合体参与竞拍。最终，保利+华润竞得顺义新国展三期宅地，按照实际支付价格，这块地刷新了去年北京最高成交总价，达到了85.77亿元，在顺义土拍历史上也是罕见的成绩。据北京商报记者粗略测算，除去异地建设、自持部分，顺义将新添一个6万+项目。
这也是年内第二宗热门宅地，上一宗是1月26日出让的大兴旧宫不限价宅地。两宗地块前后共吸引27家开发商及联合体参与竞拍，竞拍结果也均以“竞自持”收尾。去年一年，北京才出现两宗竞自持宅地，今年头一个月时间就有了3宗“竞自持”地块。
“竞自持”频频现身，并不是说今年出让的宅地要比去年优质，更多是北京宅地出让方式有了新的调整，溢价率也得到收紧。
1月13日出让的房山宅地，溢价率不到10%便进入到“竞自持”程序。而顺义这宗宅地，该地块最先竞拍的是异地建设会展设施面积，触及上限16.22万平方米之后开始竞价，溢价率达到35%开始“竞自持”，同样限制了溢价率，并采用“三竞”的方式出让。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，顺义宅地不以竞价为先，而是先对异地建设会展设施面积进行竞拍，即承担新国展二期的建设资金，可见北京土拍规则正以多元化方式展开，房企在开发住宅用地的同时，将更多融入区域产业发展，承担部分公共设施建设责任。结合当地产业特征，土拍形式也呈多样性，此次竞拍即为一次尝试。
同样多元化尝试的还有海淀树村三宗地块。2020年的最后一天，北京市规划和自然资源委员会调整了海淀树村3宗地块的竞价方式，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式，首批“共有产权商品房”试点确立。
也正如延期公告说的那样，北京将确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
“绿”房企积极补仓
“面粉”是房企赖以生存的基础，开发商积极拿地也是出于补仓的目的。北京商报记者注意到，华润去年仅以联合体形式在京拿地三宗，而保利去年一宗也没有斩获，就连许久没有在京拿地的万科此次也参与到顺义宅地竞拍。
据潘浩介绍，保利2021年在京取地活跃，就在一周前刚其与金地联手取得顺义新城纯住宅地块，再次取地仍聚焦顺义区域，也是出于区域深耕的目的。从近年保利在京取地规模来看，保利今年或将重回一线城市布局。而华润2020年2月在京取得三宗地后，2021年再次在2月出手，可见年初为华润土储布局的关键时点。近年华润在京成交住宅用地权益成交面积基本保持稳定，2021年开局积极，或将加强在京布局。
受疫情影响，核心城市土地市场的价值被重新认可，市场注意力也拉回到一二线城市。除此之外，“三道红线”中绿档房企有更高的选择权，在其他房企无暇顾及时，可以说迎来一个拿地窗口期。以保利为例，其2020年最后一季度土储力度远高于全年平均水平，今年开年更是在各大重要城市加快补土储。短期内无偿债压力，便可继续保持高涨的投资力度。
“补仓对于房企来说是个永恒的话题，市场回归一二线城市，房企的目光也聚焦于一二线城市。”合硕机构首席分析师郭毅表示，疫情叠加融资“三道红线”，房企在去年纷纷表示“谨慎拿地”，但显然核心城市的优质地块仍具备投资潜质。从近期北京土拍的表现来看，一些久不露面的开发商也开始活跃，说明大家的价值判断是一致的，尤其是对于地块未来前景的判断。
“谨慎拿地”也丝毫未影响到房企补仓的热情。受供地节奏影响，北京不限价地块供应增多，再加上房企自身拿地补储的需求，优质地块已成为众房企角逐的焦点。
贝壳研究院数据显示，今年1月住宅用地成交集中在上海、杭州等为代表的高价值核心城市，且从成交结构上看，一线城市和二线城市成交量占比在1月分别上涨0.6个和6.8个百分点。
或改变区域产品同质化问题
受供地节奏影响，北京不限价地块供应增多。据统计，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限竞房地块8宗，共有产权房有4宗（其中一宗含部分纯商品房），不限价纯商品房地块36宗，从占比上来看，北京今年不限价地块供应达到了75%。
新年开年，北京不限价节奏依然延续。截至目前，北京共出让6宗住宅用地，6宗皆为不限价地块。值得一提的是，顺义成为今年北京宅地土拍的最大赢家，在北京出让的6宗宅地中，仅顺义就占到3宗，合计成交价约129亿元。
优质地块入市就能带来新的产品，对顺义来说，压抑许久的市场将注入新活力。北京商报记者注意到，离拍出地块不远的公园十七区，已经借此重新炒了一波热度。
恰如中海入驻亦庄，保利+华润又能给顺义带来什么？郭毅认为，大型开发商和优质地块最主要就是能带来“流量”，对于顺义市场无异于是最好的宣传。此外，在产品塑造上，也可以打造区别于区域“扎堆”的差异化产品，供应层次可以拉开梯度。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄同样表示，顺义土拍的火热一定程度上可以带动区域的热度，对于房企来说，也会吸引更多的房企入驻，对于本身在该区域有项目布局的房企，土拍的火热一定程度上对区域房价也会起到积极的带动作用。
按照区域战略定位，顺义已具备更进一步的住宅需求。北京自贸区落地顺义，围绕首都国际机场周边规划布局，以中关村(000931,股吧)顺义园、中德产业园、天竺保税区为核心的自贸区产业加速聚集，辅以首都国际机场为圆点的陆地空立体交通路网，未来这里必将吸附更多城市精英流入。“所以顺义市场的变化，也符合大的发展方针。”郭毅称。
从去年到今年，顺义共拍出8宗不限价宅地，且地块整体开发面积较大，按照目前的推盘节奏，今年顺义或将成为下一个石景山。
北京商报记者 卢扬 王寅浩
（王治强 HF013）
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