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深圳最近出现6个新盘摇号现象，其中更爆出一楼盘要23年社保才能参与打新，于此同时深圳又再出租购同权，这次租购同权和以前到底有何不同？能不能降深圳房价？
中国房价行情网已经显示深圳1月二手房均价破9万，到底什么手段才能让深圳房价降温？
大胡子看深圳给出了直接的答案。
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以前深圳人想买房，
有钱就完事了。
但现在.......
你不仅要有钱
还得有名额
甚至还得有——
足够长的社保
社保要多长，23年！昨天，万众瞩目的网红盘沙井海岸城公布了认筹入围名单，入围的购房者中，最低社保缴纳月数为278个月，相当于得买够23年的社保，即便是夫妻无房购买，也要各自11年社保。
文件中提到：租房积分入户政策与购房享有同等待遇。
租房也可以和买房一样积分入户，这相当于放松了入户条件。
但关键不在这，而在于落户之后的买房要求。
如果以享受同等待遇为基础，不设置任何额外条件的话，意味着非深户租房积分只要达到标准落户，它就和深户社保要求一样，只要交36个月社保就能买房。
36个月，相当于只要3年社保，而在此之前，非深户要买房，得要5年社保，也就是60个月社保。
也就是说，降低落户门槛等同于降低买房门槛。
这极有可能会增加未来持有房票的人数。
入了户有了房票的租户，还愿意继续租房吗？
租房需求变为买房需求，有足够的住房供给吗？
那些外地投资客，如果钻空子以租房入户的方式拿房票，之后又会怎样？
不敢想不敢想……
租房入户，听起来不错，但具体还需要后续合理细致的政策安排和执行。
第二点：优化租赁住房积分入学政策
优化这个词，字眼很温和，意味很深长。
现在深圳其实已经在执行的租赁住房积分入学。
但因为深圳的学位紧缺，租户的积分，相对买房者的积分而言，呈明显的阶梯式分布。
盐田区义务教育阶段学校申请人入学积分表
就拿盐田区的积分入学政策来说，非深户在学区租房只能有70分，而只要有房，至少都有80分。
未来要实现租售同权，真正意义上消除差别，在积分问题上就需要一视同仁、雨露均沾。
所谓“优化”，
意味着这10分的差距得抹平，租户积分和购房者积分要一致。
同时也意味着这一个涉及众多群体的变动，将考验政策部门平衡各个群体利益的能力。
在学位问题上，文件中其实也提及到了要增加学位。
增加学位供应，确实对实现租房积分入学会有很大帮助。
但我认为，那些好学区的租房房源，受供应量的影响会很小，而且随着租房入户和积分入学的推进，更多人参与竞争，租金上涨也不无可能。
这个时候，更需要的是对租金的监管和调控，打击过高的价格破坏租房市场。
第三点：商办改租赁
根据前瞻产业研究院的数据，深圳市第二季度优质写字楼空置率和优质零售物业空置率分别为20.9%和4.2%。
在空置率较高的情况下，推动商办改租赁的动力会更强，可改造的空间也更大。
很多人都会担心，租房和购房同权同利，会使得租金大幅度上涨，变相成为又一个敛财的资产。
从这个角度上说，加大力度改造，提高租房供应，一定程度上对压低租金有帮助。
而且，商办改租赁比较好推进，涉及到的利益群体较少，只需要具体在行政执行层面有序推进，对实现租售同权也有利。
第四点：实行租房登记，推行租赁合同网签备案
这一点好处在于，能够让租房行为和租房交易更加规范化，同时能够更好地掌握租房信息。
但深圳的租房结构很复杂，那些农民房、城中村里的租房交易如何覆盖，是一个大问题。
而且，只要不强制，房东谁会愿意做备案？
租户的租房行为如果只是短期行为，是否也要做备案？
所以，还是那个观点：想法很好，具体如何操作很复杂、很棘手。
而这，也是整个深圳推进租售同权最大的问题。
最后，讨论一个大问题
租售同权，能够真正解决深圳当下的楼市现状吗？
我认为，不能从根本解决。
因为，现在深圳的问题，根在于住房供应。
租售同权，可以在一段时间内抑制买房需求，但不可能消灭需求。
买不了房的人，短期愿意租房过渡。但长期呢？
深圳人真的一辈子甘于租房吗？
很多外地来深圳的人，如果真的买房无望，它完全可以选择其他城市、甚至是回老家。
愿意留下来租房的人，多少都有买房打算。
因为租房相对于买房而言，换房的周期短，风险也会更大。
我想，在人们的观念中，要真正用租房完全代替住房，很难。
因此，我不认为实现租售同权，就能解决所有问题。
深圳楼市是一个神奇的市场，千万别把租售同权当作包治百病的仙丹。
更何况，
租房市场的改革需要面临很多执行上的问题，
实现租售同权本身也是一个长期过程。
深圳现在，更急迫的是提高住房供应。
相比租售同权，住房供应的增加，药力更猛、效果也更佳，
真要形容的话，
增加住房供应就是雪中送炭，
租售同权只是锦上添花。
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（季丽亚 HN003）
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