入行这么多年，这几天上海楼市的政策模式算是打开了我的新认知了
倒不是说这几天的楼市政策力度如何，之前比这刺激或者温和的都有的是，但是最近对于楼市政策的烧脑程度算是比较厉害了
当消息出来的第一反应，我居然不能很快的反应过来，还拿了只笔在纸上好好算了算
政策模式的调整当然是整个上海楼市的情况已经和往日不同，发展的周期阶段也很不同，所以要看懂趋势，可能需要试着去解读一下当下整个政策的顶层设计是什么
昨天可能大家都看到了，整个在上海一手市场的买房逻辑已经全部变了
买一手房这事开始变了，如今买房已经不是你有钱以及你有资格就可以买了，当然也不用靠摇号撞大运才能买
这里有两个消息
如今能够进入到摇号的客户池基本上都被限定在1.3:1，也就是说推出多少套房子，那么客户就是房源数的1.3倍
根据我的经验，这个认筹比，大部分人能够摇号了，基本也都能够买到
换句话来说，千人摇的情况在上海楼市估计要绝迹了，大部分人陪跑摇号的情况也即将终结，这都最大程度的释放了舆论的焦虑
而且现在买房同一时间不能多个地方去认筹了，也最大承诺的保护了真心想要买房的那些人
但是硬币的另一面，现在要进入摇号名单的规则也变得非常的复杂，就是要各自打分排序
做了一个表格大家可以看看
根据你自己的情况，算出分数，然后分数高的前1.3倍房源数的朋友，可以进入摇号现场
我们可以看到，几个拿到大分的模块：很明显家庭无房户一下子就有30分，然后5年没有买卖记录的，也一下子可以拿到20分，上海户口值10分
从这些分值可以算出，基本上针对一手房的倾斜方向分成两个方向，现在一个家庭你没有房子的肯定分数不会差的
或者你最近5年没买过房子的，也可以得到优待
5年这个数字挺有意思
2021年的五年前是2016年，刚好是上海楼市最狂热的一年，如果他们在2016年之后都没想过买房卖房，在我眼里可能就是对这个市场最不敏感的那么一群人了
希望今天这个政策可以让他们感觉到被关照和温暖
为什么这么说
其实从这一系列的打分方向可以很明显的看出一个方向，因为房住不炒，所以需要让更多的没房的人能够住上房子。
二套也好，改善也好虽然不能定义为炒，但是相比较无房户对住的饥渴程度还是不一样的
对于我们来说，我们还是要感谢这个城市
虽然目前政策看起来很复杂测算起来感觉很繁琐，但是毕竟颁布的时候他主要是针对客户在买房之前的变化，而不是类似杭州针对一手房颁布限售这种买房后的政策
所以上海依然在保护大部分的中产阶级的家庭资产部分，
好，再来想下，为什么现在要对一手房进行调控，或者说用这种模式的调控
有几个背景，第一上海今年楼市热，但其实还好，但是认筹热是真的
之前做过一个数据大家可以感受下，特别是到了最后几个月
进入一手市场里的认筹数可以说是蜂拥而至啊
这里都是购房者么，当然大部分是，但是也同样存在一个客户到处认筹的现象
对于普通客户，既然买到房子是有概率的，通过增加自己的认筹楼盘本质上是提升自己买到一手房的概率
不过这种现象确实也一定程度的造成了市场虚热的情况
如今这一次的打分模式背后也是如此，从源头上试图杜绝这样的事情发生
但是我们再想一想，为什么要对一手房进行调控
其实很明显，如今上海的一手房整体的产品力非常高，供应结构上地段的品相也非常的好，而且价格预期大家都看得到，相比较二手的优势实在是太明显
这也是为什么无房户会集中倾斜到一手房市场里，这差不多是2021年全国范围内最好的资产标的了
另外，调控好一手房本质上也就调控好上海的市场预期
在这一方面上海不是没有成功经验
2017年市场同样出现了一二手倒挂的现象，很多地产人当时的判断就是一手后期的预售证价格一定能上去，结果没想到后面所有的预售证价格全部咬死锚定好价格
从而上海的一手整体价格的预期被管理好之后，再配合其他措施，二手房热度慢慢回落，从而在2018年下半年的时候，上海二手房的价格算是有实质性的下滑
我们今天不妄图揣测上海后期的二手房走势，但是不论如何一手房的预期算是控制住了，不仅仅价格控制住，认筹摇号的现场也算是控制住了
第二个问题，为什么选择这个时间，也就是2021年开始但在春节尚未到来之前
其实这是一段常规楼市里非常冷的一个时间点，而政策选择在这个时间点颁布，一来是希望市场可以好好消化这个政策，而来也给政策落地执行预留了足够的时间
当然我要说的也不是这些，我不知道最近各位有没有看到在密集楼市下藏着另一个政策
这个政策相比较楼市政策要低调的多，可能很多人还不知道
就是这条
就在几天前，上海对租赁市场也宣布有了跟进举措
大家有兴趣可以把全文找出来看看
我不知道各位知不知道，上海是仅有几个在大力迈进租购并举的城市了，道理也很简单，上海有着全国最庞大的租赁市场
今年上海有接近130万套的租赁市场，这还不算很多不登记在案的，楼市轰轰烈烈，但是租赁市场的庞大可能超乎很多人的想象
所以我们看到政策在这么用力的管理一手房，管理一手市场的预期的背后，正在大力推进租赁市场的发展，或许你可以看到上海正在做的事情：让居者有其屋
其实这句话上海在很多年前就开始提过，但是今年是让我看到最接近这个目标的时候了
将一手商品房的购买权给到更多的无房但有购买力的家庭，让租赁市场可以更好的给到无房但弱购买力的家庭
如果没有意外，这样的主旋律会贯穿下一个上海五年
好，明白这样的趋势对我们来说意味着什么
我们稍微上帝视角来看一下这样的画面
你就会发现有购买力的无房户会引导到一手房，无购买力的无房户会引导到租赁市场
而之前这些方向的重要承载区域：老破小，突然就少了很多需求
在二手市场里，接近60%的比例是来自总价300万以下的房源供应，而这中间有绝大部分都属于我们常规认知里的老破小的赛道
所以如果没意外，这一块未来的需求量开始下滑
这个趋势已经在时间轴里变的很明显了
不仅如此，上海的二手房市场也会开始结构性的转换
因为改善需求，特别是高总价的改善性需求如果没有办法在一手房模块里得到很好的满足，那么这些都非常容易流入到二手房市场里
去年市场的一手房，其实有很大比例的千万总价的需求，这一块如果被抑制了，那么流入二手也是必然
所以如果你站位足够好，你就会看到老破小为主的核心赛道，根基在被稀释
未来的老破小，极小一部分熬到拆迁，一部分贴上了学区，除此之外就成为鸡肋的那一部分
而顶端的改善二手房的需求开始汹涌，一手预期维稳的同时，二手的结构性变化也势在必行
这也是为什么我和很多朋友们说，哪怕很努力了，那能不能再抬一抬，哪怕是多抬一抬，因为你只要再多提升一点点，你就会进入二手市场主流趋势就近了一点点
背后就是这个原因
那关于一手房呢
其实不得不承认，从周期上来说，上海的一手房确实进入了中后段
我记得三四年前上海二手和一手的套数比还是3:1，但是到2020年就变成了5:1了，所以不用怀疑上海一手房的供应量是越来越少的
但是
就是1月底上海楼市政策中重点宣布的，对几个新城增加一手土地供应的信号
这是1月21日政策调控的时候强调的，针对南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城物业区域将增加土地供应
后面到了1月24号特别巧的是，在上海十四五规划里也提到了这五个区域
这五个未来集中供应的区域，将被定义为独立的综合性节点
大家感觉一下里面的意思
所以这可能就是上海一手房的主旋律，未来集中性的供应量都会集中在一些近郊区位，然后相对独立发展
这么做也是有他的意义的，因为近郊的价格相对比较温和，某种程度上，这也算是管理好一手房价的预期
最有写几点建议
1、如果你想要买市中心的一手房，可能这两年是最好的机会了
2、如果不允许，那么就趁早把改善需求释放到二手房市场里，目前市场上表现最好的恰恰都是2015年之后交房的一些二手房，房子品相好而且还不需要摇号
3、如果有一天上海的一手房没有了，或者说卖完了，土地出让也特别少了，那么二手房市场和租赁市场会构成一个什么样的画面
4、一定要交一些地产的朋友，在你买房的时候可以打听打听认筹的项目的大家伙都是几分，然后你可以算下自己大概可以排第几
5、当然不认识也没关系，关注我们也行
好了，写到这里我突然想起之前微博上有一个投票，说过去十年你最后悔的事情有哪些，其中有好几条都是和房子有关的，大概后悔的点就在于，没有在最合适的时间买房子
我看到这样的投票我很感慨，也有点五味杂陈
因为真正买过房的人都知道，站在现在这个时间点，往前推20年，你在任何一个月里买房，放在此时此刻来说，你都是赚的
哪有什么最合适的时间，只有最合适的购买力以及要不要去买房的态度
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（董云龙 ）
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