上海将要改造5000万平米旧住房，土著们还能留在市中心吗？

上海市中心即将有一次超大规模的旧房改造。

来自上海发布的消息，未来五年，将全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造。280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋将拆除重建；5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造。

住在老房子里的上海土著们不禁问，这么大力度的旧改以后，自己还能继续留在市中心吗？

说到旧房改造，绝大多数的上海人，首先想到的是动迁。

“穷人发财靠动迁。”这是流行在上海市井的一句谚语。

通过旧房的拆迁规模，很多上海的石库门居民迅速实现了财富暴增。尽管，他们就此告别了生活便捷的市中心，但是一动迁就能分上七八套房子的传言，让很多人期盼“地块动迁”，能像福利彩票一样砸在自己头上。

然而，2010年世博会之后，这样的“动迁横财神话”就再也没有了。数“砖头”而不是“人头”，让动迁的补偿只能是稍高于被拆迁地区周边的房价。

可是，就是这样，依然很有多人期盼早点动迁。

不过，上海这一次大规模旧房改造，将让盼发财的人们梦想成为泡影。因为，这一次的旧房全面改造，不是要把所有的上海土著从市中心迁走，而是想让土著们住得更安全，更舒服。

上海提出，按照“能改愿改则应改尽改”的原则，通过实施拆除重建改造，实现房屋安全隐患彻底消除、厨卫功能全面完善、配套设施综合提升。

换句话说，这一次的旧房改造将和以往有非常大的差别。土著们从市中心迁走的概率会比以往低很多，更多人会留下来。

不仅如此，很多原本只有居住权，没有产权的租赁住房，在这次改造完成后，还允许其中符合公有住房出售条件的房子，可纳入出售范围内，“转性”为产权房。

不过，不是所有住在老房子里的“土著”都能留在市中心。也是有人会在改造过程中搬走的。

按照政策，如果改造后使用面积达不到最低使用面积要求、房屋所在的具体部位妨碍增设厨卫空间排布、无法实现在改造范围内原地安置，就会有住户被确定为“抽户对象”，通过实物或货币予以安置。

老房子将迎来升值潮

不过，按照之前上海观察等媒体的报道，这些“抽户”们是不可能像“动迁户”那样“狮子大开口”，只能以稍高于市场的价格获得动迁安置补偿。

那些原指望通过动迁发大财的人因此在论坛上发言，要求“抗拒旧房改造”。但其实，这是一种很蠢的想法。

上海经过几十年里的城市发展，目前还保留着的老房子，都是有故事、有历史，有艺术价值的经典住房。

这些房子的优秀，不仅是地段，还有它的岁月沧桑，它的时代价值。如果这些房子能得到类似思南公馆、外滩老大楼的保养、修缮，房子早已经成为天价，成为不可移动的古董了。不信可以看看上海整栋售卖的老洋房，哪一栋不是价值上亿？折合单价，很多产权独立老洋房的单价能达到三十万元以上，远远超过同地段的市中心新建住宅。按这个标准，只要房子改造后的居住环境和配套功能，能达到上海住宅建造的规定，二手房价格的上涨只是时间问题。

根据上海发布所公布的旧房改造政策，这一次旧房改造，不只是简单地增加厨卫功能，也不只是安装了电梯，还有更21世纪的功能。

上海提出，老小区也要有花园般的社区环境，房屋要有绿色节能性能，要设计无障碍坡道等适老化设施，同时新建门卫间、智能末端配送设施、地下停车库、社区服务中心等配套设施。改造、提升社区内慢行通道、广场绿地、社区服务设施等多种类型的空间和设施，实现社区空间功能的复合利用。

另外，在整个旧房改造中，居民们将集体参与共建。上海提出了一个基层党组织领导，社区居委会配合，业委会、物业服务企业等参与的协商议事机制。

70年产权到期后的办法。居民们通过民意“直通车”、公众“议事厅”，参与更新过程，获得更新成果无缝移交，提升物业服务。

也许是受到《梦想改造家》这档节目的影响，上海还计划让更多的社区规划师、建筑师和设计师进社区，参与旧住房更新改造，贡献他们的设计智慧，让老房子焕发出勃勃生机。

以教授之见，老房子的居民们即将迎来房子的升值潮，到时如果还想卖掉房子，所获得的收益绝不会逊色于之前的动迁补偿。

70年到期可能不用付地价款

上海的这一次旧房改造计划，不仅仅让土著们继续留在了市中心。

还通过改造，用实际行动，回答了一个问题：住房土地使用权70年后，房子怎么办？

纳入到改造范围的房子年龄普遍超过20岁，有些甚至已经有上百岁的年纪。那些第一批土地出让时盖的商品房，也在这一次的改造范围内。这些房子又将如何改造呢？

政策是这样描述旧房改造的土地问题的：“在不违反规划且征得居民同意的前提下，用于改善原住户居住条件、完善公益性配套设施的建筑增量，免予办理用地手续，不再增收土地价款。”

这其实变相在说明，住宅用地70年到期后很可能不只是不用再为续期缴纳土地出让金，一些配套住宅运转功能的新建设施，也不用多付土地出让金。

这对大多数人来说是个好消息。

本文依据《上海市人民政府办公厅印发【关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见】的通知》理解写作而成。若想了解上海旧房改造政策，以原文为准。

本文首发于微信公众号：地产Y教授。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（董云龙 ）