规模之路转向利润为王 世茂能否踏上新赛道？

2021年初，世茂集团公布2020年全年销售业绩，累计合约销售总额约为3003.1亿元，其中权益销售金额为2102.2亿元，两项数据均较去年同期上升15%。

按照去年年度业绩会上总裁许世坛定下的3000亿元销售目标，世茂集团如期完成。且在排名榜单上稳定TOP10，位于2020房企销售榜第八名。但从另一个角度来看，2017年-2019年间世茂集团的销售额增速分别为47.93%、75%、48%，但在2020年，其增速下降到15%。

尽管世茂2020年成功实现了3000亿元销售目标，但年中“三条红线”新规的出台以及销售增速放缓，同样让世茂有了新的焦虑。

在去年年中的业绩发布会上，世茂集团总裁许世坛就给出了对公司未来以及行业趋势变动的判断：由关注拿地扩储的“规模之路”向注重内部管理调控的“利润之路”进行升级，同时力争未来五年净负债率目标控制在60%以下，争取每年有序下降利息成本。

伴随房地产调控下愈发清晰的长效机制，对于世茂等一众市场参与者而言，新的挑战已然来临。

积极回款

一般意义上，房企规模加速会带来负债极升、现金流减少等“通病”，且在2020疫情影响之下，房企对现金流把控便显得极为重要。手握良好的资产和和顺畅的回款，也就意味着有了穿越危机的能力。

对于如何从“规模之路”转向“利润之路”，“回款”可能是世茂集团打的第一层基底，早在去年年初，世茂集团便将定下2020年的回款率目标——全年回款率80%以上。

世茂集团半年度报告显示，2020年上半年，世茂持续突破应收，管控新销回款速度。报告期内，世茂回款额同比增长9.5%，实现回款890.4亿元，回款率达80.6%。

世茂集团历年销售回款率(数据来源：世茂集团公告)

良好的回款率同样给了世茂健康的资产表现，以目前半年度的数据来看，世茂集团账面现金699.2亿元，较2019年底上升17.3%。借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，期限结构健康。偿债能力视角下，公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.6倍、62.1%、72.0%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币520亿元，资金储备空间大。集团通过统一资金管理，确保资金的使用效率以及全面的调配使用，有效抵御2020年系统性风险对企业造成的资金压力。

下半年，世茂集团延续回款策略，有接近世茂人士向记者透露，世茂去年控制拿地款基本占回款的5成左右，地区公司只有完成回款指标，才能拿地扩储，结合当下的市场环境，2021年的大概率将继续保持回款策略。

审慎拿地

拿地方面来看，据中宏数城数据统计，2020年世茂新增公开土储89块，新增土储主要分布在长三角、珠三角、海峡西岸、三东半岛等区域圈中的31个城市，其中长三角地区新增拿地建面占比为41.6%，较2019年提高16.1%。

值得注意的是，下半年，部分城市限价条款影响项目整体利润水平，出于审慎原则三四季度拿地节奏较为缓慢。据不完全统计，世茂下半年在公开土地市场上极少露脸，仅公开拿下仅4宗土地。

整体来看，世茂今年拿地能级略有下降，在长三角城市圈土储布局力度明显加大，新增土储较多的城市有肇庆、南京、阜阳和济南，占比分别为12.7%、7.8%、7.1%和6.8%。

世茂集团曾强调，高线城市中的土地市场竞争持续，过去数月很多公开拍卖土地的毛利率无法符合公司的投资要求，因此自第三季以来，公司在土地储备方面变得更为审慎。

虽然强劲的购房需求或会持续，但由于“三条红线”下的融资上限，一定程度上限制了开发商土地储备能力。因此，认为现时更适合世茂集团专注于高质量增长，而不是快速扩张。

区域发力

调整区域公司架构，是世茂2021年不得不提的新动向。

2021年1月，有媒体报道称世茂集团正在对旗下区域组织架构进行了重整，将原来的9个区域公司调整为7个，拆分了长三角区域三个公司及大湾区的两个区域公司。其中，苏沪地区、山东地区、长三角地区，由苏沪地区公司负责人管理；浙江地区、华中地区、杭州地区，由浙江地区负责人管理；粤桂地区并入世茂海峡，由世茂海峡董事长管理。日前，记者根据消息内容致电求证，已获世茂集团方面证实。

这并不是世茂首次调整区域架构，早在2016年，世茂便将环渤海区域公司与东北区域公司合并，成为华北地区公司。管理半径的扩大，带来的除了规模之外，还有资金实力、组织能力的提升。有市场观点认为，市场调整期，组织化小有利于世茂保持稳健经营，集中内部优质人才和资源后可以更加专注于高质量增长。

而在本轮调整之前背景下，世茂集团各个区域公司已开始逐步发力。

例如世贸集团主力区域公司世茂海峡，其在2020年12月世茂海峡官宣突破1000亿，结合世茂集团年销售额来看，世茂海峡销售完成了集团超过30%的销售额；而浙江区域是仅次于世茂海峡的销售贡献区域，仅在半年内新增土地14幅，新增储备货值约144亿，包括新入驻城市合肥、阜阳、赣州、九江、抚州等重要城市，完成跨越4省11城的全面布局；去年在北方土地市场表现活跃的世茂华北区域，2020年多个文旅、住宅项目启动爆发，热门项目世茂北京天誉今年1月底首次开盘劲销38亿，拔得2021年豪宅头筹，

值得一提的是，2月5日，世茂集团发布了2021年1月销售情况公告，报告期公司实现销售额200.2亿元，同比增加96%；实现销售面积113.39万平方米，同比增加94%。相较于一众房企年初销售额失速，世茂的成绩无疑为其2021年的升级之路开了个好头，但在瞬息万变的地产市场，世茂能否成功由规模之路成功转向利润为王，尚需我们进一步观察。

（文章来源：中宏网房产）