可上浮15%？深圳多家银行房贷跟进“官参价”执行标准有空间

可上浮15%？！深圳多家银行房贷跟进“官参价”，执行标准有空间！土地市场也有新变化

深圳二手房参考价发布后，市场效果立竿见影。在许多市场人士看来，这一次从金融层面进行调控，其执行的严密程度将直接决定深圳二手房市场的走向。

银行有浮动空间？

如果银行强力执行二手住房成交参考价格，购房者购买深圳绝大部分房产的首付比例将有所提高，投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难。记者采访发现，深圳招商银行(600036,股吧)、建设银行(601939,股吧)、中国银行(601988,股吧)等多家大型银行的个贷经理均已表示，银行将参考二手住房成交参考价格，合理发放二手住房贷款。由此可见，更多银行表态跟进或许只是时间问题。

近日，又有市场消息传出，建设银行和招商银行的二手房根据参考价贷款，但最高可以上浮15%，即如果参考价为每平方米10万元，最高可按每平方米11.5万元来评估。对此，记者咨询了招商银行的多位个贷经理均表示，暂时还没有收到具体的细则要求。不过，有建设银行的个贷经理表示，上述消息属实。

对此，记者也采访了多位房产中介、购房者等业内人士，在他们看来，即使参考价可以上浮15%，但对于普通购房者来说刺激作用有限。“深圳西部片区大多数二手房小区的成交参考价跟目前市场价相比直接打了7折甚至更低，首付还是会增加挺大一部分，但对于东部一些置业的热门片区可能是好消息，因为本身的市场价与参考价相差不多，如果银行的参考价给予适当上浮，还是可以减轻许多刚需置业者的首付压力。”一些银行内部人士认为，今后深圳银行的放贷标准应该会跟官方参考价挂钩，但依旧会有一定的浮动空间，而不是完全按照参考价，市场也不必过分去解读。

此前，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋曾公开表示：有了这个价格指导，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风，而商业银行在贷款时候也要执行政策，评估自己的风险，如果按照过高价格贷款，可能也会被调查。

记者在走访时发现，由于目前房产中介平台上的房源价格仍处于屏蔽状态，所以房产中介们也已经逐渐适应了这种不对外展示价格的交易带看模式。一些房产中介在朋友圈发布房源也不约而同地隐匿掉了挂牌价，要想进一步获得房源价格信息，只能进一步“私聊”，但也有房产中介直接给出了业主的报价。在罗湖、福田的一些优质学区房源，有些业主的报价甚至还比参考价出台前有所提高。

目前，不论是银行依据参考价放贷，业主和购房者的观望态度，还是中介卖房的方式发生变化，都是在博弈二手房新政中所存在的操作空间，这或许就是深圳楼市目前最真实的写照。

就在2月23日，深圳市住建局发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》，要求开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为。

土地市场也有变化

房价与土地的关系一直很微妙。近日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产行业内引起热议。按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市将实施供地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

目前，22城中已有郑州、天津、青岛三个城市发布相关文件。其中，郑州明确通知，根据2021年住宅分类调控精神的要求，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。青岛今年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。2021年内，天津暂定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，时间间隔和地块数量要相对均衡。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集中供地政策甚至比此前的“三道红线”政策更受房企关注。从政策初衷来看，密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应，减少了地方政府“饥饿营销”的动机，是有助于减少“多个房企围猎某一地块”的现象的。这实际上也类似形成了土地市场的一个“博览会”。这样对于各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制地价。但也要防范一种情况，即所有房企都有很强的拿地补库存需求，过去都是马不停蹄全国各地看地，而现在突然一次性交易，那么可能也会有炒作和哄抢的地方。此外，如果集中供地政策落实，那么根据开发周期来算，各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态，所以根据各地预售条件和房地产供求市场变化，积极预测后续集中销售期，将成为房企营销部门需要重点关注的重点。

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（赵艳萍 HF094）