本文转载自微信公众号：子木聊房
文/子木
昨天下午，自然资源部下发一则文件，引发楼市震动。
据消息，全国22城将实施“两集中”，三批次供地。
这22个城市分别为：北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
翻译成大白话：
全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂出让，一年内最多卖三次。
过去，地方卖地，一年四季都可以，但现在，一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，其影响力绝不输于去年的「三道红线」，甚至可以称之为：
土地供给侧历史级改革。
为了更好地理解这次改革，我先从出台背景开始，然后逐步推理房价走势、开发商发展、房屋买卖的影响。
1
影响逻辑
关注楼市的朋友应该不生疏，招拍挂制度，是当年我们从香港老师傅那学来的，简单来说：
地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。
竞拍的人多了，土地价格抬升，高溢价率成交，竞拍的人少了，低溢价率成交，甚至土地流拍。
土地买卖也叫做房地产一级市场。
然后，政府拿卖地赚来的钱盖学校、医院，修公路、地铁，开发商在地上盖楼，卖房或出租，这叫做房地产二级市场。
一二级市场相互勾连，彼此影响，形影不离。
但这其中是有猫腻的。
比如开发商买地，并不需要全款，而是自己拿出20～30%的基础资金，其他的钱去银行或者其他地方借。
然后开发商卖期房收钱，还给银行，再融资买地开发、还钱……
明面上是实业制造，暗地里就是一场金融游戏。
但房子不是普通消费品，不像电动小摩托，用几年就坏了，基本上人们会住一辈子，还可以代代传承。
房子越盖越多，人却越来越少，如果按照2019年人均40多平米的居住面积，其实中国的房子已经够用了。
但这场金融游戏远没有停止，地方继续卖地赚钱，发商们抢地拼规模、做大哥。
金融可以天马行空，但不可以虚无缥缈。
当房子卖不出去，开发商还不上钱的时候，引发的系统性金融风险，谁都无力承担。
这两年暴雷的房企有很多，大型房企也不在少数，市场烂尾盘一批接一批。
于是乎，从2016年房住不炒开始，中央每天都在想方设法打压楼市，降低房地产风险。
比如“两道红线”限制开发商杠杆，“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。
如今，又把矛头指向了土地交易市场。
2
拆穿谎言
之前地方招拍挂卖地很自由，土地在地方政府手里，想怎么卖就怎么卖。
但卖着卖着就出了问题。
有的城市因为过分依赖土地财政，纵容房价炒作，经济没起来，房价没少涨。
房价高了支撑不住，容易出事儿，就想着通过控制土地出让，“饥饿销售”，营造紧张气氛。
还有的则是通过开发商，造一些高价地王楼王，拉高房价天花板，营造一种欣欣向荣的行情，“买涨不买跌”，自然购房者愿意入市接盘。
为了不让地价掉下来，什么法子都有。
但现在，要求土地出让集中公示、集中招拍挂、一年最多卖三次，完全改变了逻辑。
我们从文件中看到：
1、要根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。
2、要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外，住宅用地信息公开必须及时、准确、全面，让市场主体易获取、能看懂。
大白话翻译就是：
别玩猫腻，无论你想不想，以后土地供应量必须要保障充足，一年最多卖三次，所有用地信息必须让大家看到。
这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根子上进行“房住不炒”。
这样导致的结果显而易见，地方土地财政会相应减少，之前玩土地调控的城市会暴露原形，房价绷不住，开始进入下行周期。
很多人问我，为什么我所在的城市“要啥没啥”，房价跟着大潮涨了许多，但就是不回调？
答案就在2021年。
3
砸一个坑
接下来说说对二级市场的影响。
土地一年只能卖三次也就意味着，开发商在一个城市买地的机会就只剩下了三次。
如果三次机会把握不住或者把握不好，接下来很可能揭不开锅了，而且极其考验开发商的资金实力。
机会成本极高。
这就好比拍卖行一年就举行三次拍卖会，三次拍卖一整年的宝贝。
这些宝贝有好的有差的，那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风，而且因为竞拍者众多，好宝贝价格肯定会更高。
这里我有一个担忧。
政策实施后，一二线城市优质地段的地价，越拍越高，房价也跟着上涨。
优质土地被龙头开发商哄抢，银行也把钱都借给了龙头开发商，中小开发商则被迫挤到三四线城市。
中小开发商融资能力弱，对回款极度渴求，但遇上行情冷淡的三四线城市，会导致一大批开发商被加速淘汰。
届时会砸一个大坑出来，期房烂尾风险积聚。
当然这个政策实施后，房价涨势跟城市潜力一目了然。
因为两极分化异常明显，地卖得好的、卖得贵的城市，未来房价肯定继续上涨；那些卖得差的，动不动流拍的城市，则会陷入负循环。
而且土地集中放量，到时候可能会像“洪水冲闸”一样，在一个节点大量涌出。
比如天津昨天公布统一招拍挂时间为3月、6月、9月。
按照8个月的平均开发周期计算，那么2021年11月、2022年2月、5月，就是天津楼市新盘的集中放量期。
到时候可热闹了。
开发商为了把房子卖出去，无所不用其极，业内踩踏、营销噱头，开发商会想尽一切办法把你拉进售楼处。
4
应对策略
那么作为买房人，应该如何面对这次土地制度改革呢？
下面子木做几点总结，希望可以帮的上你。
首先我们要明白，开发商、银行、地方政府分别代表着人、钱、土地楼市三大要素，现在分别被摁在砧板上，不得动弹。
炒房军团彻底瓦解，房住不炒下了死手。
而这次土地制度改革是在揭穿楼市谎言，让信息更加透，让分化更加明显，那么2021年房价应声下跌的城市切勿投资，刚需自住无妨。
其次一定要关注所在城市的“土地集中供应时段”。
正常情况，顺推8个月就是新房集中上市期，这个时间段买房比较舒服。
新房销售越激烈，购房者越是“上帝”，到时候什么送汽车送家电首付贷，乱七八招的营销方式可能都要上线，新房慢慢挑。
最后就是对风险的认知。
政策实施后，会加速淘汰一大批中小开发商，在买期房的时候，多留一个心眼，问一问他除了这块地，还有啥宝贝。
如果其他的土地买在市中心，说明这家伙实力挺强，比较安全，如果都买在鸟不拉屎的地方，或者没几块地，这时候你就要紧张了。
有时候买房就是跟开发商相亲，你得看他长相性格、个人能力、家庭背景，一个都不达标的，趁早让他走远。
能做到这些，你起码超越了80%的买房人。
（常丹丹 HO016）
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