2021年的上海楼市调控来得比市场预想要早一些。
1月21日晚间，上海八部门出台楼市调控新政，要求明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，此外增值税征免年限由2年升至5年。
然而，即便有着“增值税新政”的压力，不少次新房房东依然看涨。
《一房一万》数据显示，2月，上海次新房平均挂牌价近6.5万元，同比上涨约2.6%。其中，次新且购买5年以上的房源是新政后上涨的主力军。
除夕那晚的年夜饭上，王皓（化名）开了瓶酒，和父母、妻子一一碰了杯。王皓是个山东大汉，体己的话儿难开口，只道了声新年快乐，全家人身体健康。他顿了顿说，置换的事儿可能得先搁下了，后面有机会再看。
母亲听罢，连声道，不用换，这房子住得挺好，“你小的时候咱家住的房子可比这差多了”。
王皓知道母亲这是在宽慰他，杯中酒一饮而尽后，心中五味杂陈。
从计划置换到决定放弃，王皓态度转变的周期不到2个月。
他自嘲工科男一枚，对房价的变动并不敏感，直到这轮上海房价暴涨引发躁动后方有所察觉。
这套虹口区飞虹路上的小两房是王皓4年前结婚时所购，建于上世纪90年代初期的老公房没有绿化，两栋住宅楼便组成了小区全部。王皓家在顶层7楼的中间户，看房时没有电梯，小俩口只觉当锻炼身体了，房子离4号线临平路站不过400米，交通便利和得益于瑞虹新城而完善的配套设施是吸引他购入的最大动力。
置换的想法始于儿子出生后，父母从老家过来帮其照顾。小男孩儿在家中呆不住，喜欢坐在车里被推出门。7层的高度对于花甲之年的老人本已不易，何况要带上孙子，两个老人只得一人抱孙在前一人提车跟后。不忍父母这般辛苦，王皓萌生了置换一套次新电梯房的念头。
来沪快两年的父母已经习惯了周边的生活，母亲知道哪个档口的蔬菜更便宜，父亲也有了常去的日杂店，他不愿更换环境让父母重新适应，便将置换的目光放在周边。
2020年12月的上海市场已经疯狂，几乎卖空了的二手房和普遍看涨的心态下，业主跳价、反价、惜售成了常态。
数据显示，2020年10月28日，上海链家真实在售二手房54312套，一个月后降到50806套，到了12月19日，这一数字继续降至45705套，12月底只剩4万套在售。2021年1月20日新政出台前，上海链家真实在售二手房仅剩33803套。
王皓在住友（化名）APP上看中了500米开外的上海大花园一套2室2厅的低层电梯房，中介刘峰（化名）告知他此房空关，但房东长住普陀，近期有事无法安排看房。
王皓没有放弃，他和妻子来到小区实地看了圈周围环境，并通过APP上的图片与VR锁定了楼栋与大致楼层，回去后王皓再度向刘峰表明意向。
上海大花园
第二天下午，刘峰给了回复，但不是王皓期待的看房通知，而是房源已售的消息。从刘峰口中，王皓得知买家没看房直接接受了880万元的挂牌价，房东同意了。
楼市的疯狂给他上了一课，王皓意识到自己的理性输给了“冲动”。
失败的看房经历在王皓这趟置换之旅中并不少见，但真正瓦解他念想的却是在两天之间，深刻而残忍。
1月中旬的一个工作日，提前下班的王皓在刘峰的带领下去了离家不远处的宇宙名苑（化名），这套2003年建成的98平方米两室无功无过，户型全明，布局合理，但身处2楼，采光一般，加之小区体量较小，房龄已近20年。950万元的挂牌价加上税费，总房费已超过千万，负债数百万置换至此与他心中所想落差不小，王皓看罢未做表态。
看出王皓顾虑的刘峰第二天又向其推荐了一套品质更佳的房源，房东着急赶飞机，十余组意向客户的看房时间被积压在一起。
这套虹越豪庭（化名）的两房位于4楼，高达3.5的容积率让室内采光稍显暗淡，没有阳台晾晒不便。但胜在房龄较新，物业服务好，刷卡到户，加之旁边即为开发商的商办项目，车位充裕，停车相对方便。
没有过多犹豫，王皓当即表达了意向，刘峰商议待房东飞机落地与其沟通，为了促进谈判的成功，王皓没有议价，全额接受了930万元的挂牌价。
当天晚上10点，刘峰终于带来了消息，他说业主没表态，只问付款方式如何。业主对买家的付款周期提出了颇为严苛的要求，即1月底支付首付，2月底前付清尾款。
变现需求让业主希望在众多意向客户中寻觅高价且付款方式最优者，在手现金和付款比例成了他们重要的考核标准。
对于置换客王皓而言，这是一个并不“友好”的条件。为了最大限度接近业主的要求，夫妻俩商议半天终于拿出了所能提供的最优付款方式，即便这相较于业主的要求依然存在半个月的时间差。
王皓的“诚意”依然并未得到回复，迎接他的是第二个问题，由于目前6位买家均有意向，业主让其各自将自己所能承受的最高价上报，“价高者得”。
买房变拍卖，他觉得这是一场无止尽的零和游戏，一边是业主的层层加码，一边是购房者的步步退让，狂热的市场一开始就注定了天平的失衡。
是夜，王皓躺在床上辗转，他决定扔掉手中的号码牌，退出这场“拍卖”游戏。
退出游戏的或不止王皓一人，并未等到心仪价位的业主主动将房价上调了30万，但这依然不是它的成交终点。
1月21日晚新政出台后，王皓原以为热涨的市场会有所降温，却不想虹越豪庭这套房源因为3月底将满5年而有了税费优势，业主将价格上调至998万元，创下了小区最高单价。
挂牌量稀缺的当下，一两套房源便可左右小区均价，由于虹越豪庭仅此一套房源在售，因此这一提价直接助推小区均价冲到10万元。
上涨后的均价也在重塑业主们的心态和预期，1月底，虹越豪庭又放出一套房源，同户型的中层挂牌价直冲1130万元。
4层业主见中区房源已挂至1130万元，再度一次性上调62万至1060万元，双方你来我往，相互对标竞价。小区均价也从1月14日的9.26万元上涨至1月28日的10.93万元，两周时间涨幅达到18%。
虹越豪庭调价记录
王皓此前关注的房源里像这样持续调涨的不在少数。相熟的中介老李告诉他新政后，二手房市场未满5年的可能按兵不动，满5年的因为有税费优势不少都主动或跟随式地再度调价。
相较虹越豪庭100多万元的涨幅，宇宙名苑的调涨更为夸张。新政后，业主戴晴（化名）在该小区的房源上涨近400万至1320万元。戴晴在相距不远的建设15区（化名）拥有两套房，宇宙名苑在其父母名下，戴晴计划卖掉宇宙名苑和一套建设15区的房源回笼资金，去买即将开盘的瑞虹新城九期项目。
1320万元的挂牌价也意味着这套房龄近20年且无学区的房源单价已达13.5万元，相较1月板块内的高端改善项目中粮瑞虹海景壹号11.5万的开盘价单价高出2万元。
近乎疯狂的调价让刘峰诧异，从业6年的他也并未见过如此离谱的上涨，他试图劝阻戴晴，这样的价格会劝退意向买家，但戴晴听不进去，她自信自己“广撒网”的打法会有收效，而在刘峰看来这不过是全城寻找“冤大头”。
为了辐射更多购房人群，戴晴自己建了个卖房群，她添加了小区附近所有门店的中介，并让他们将自己的同事拉进来。每天早中晚，戴晴都会在群里推送自己两套房源信息以便新入群中介了解情况，但大多时候响应甚少，基本成了她一个人的独角戏。这个汇聚了85名中介人员的卖房群里，几乎网罗了市场上所有的规模中介品牌。
被同事拉进群的单磊（化名）形容这好似一个传销群，重复推送的房源信息像在洗脑，戴晴的那句“欢迎各位大佬邀请同事们入群”犹如在发展下线。
戴晴相信更多的中介可以带来更多的客户，总能寻到她房子的接盘侠。
春节期间，群里的中介鼓动戴晴给大家发给红包，她说等房子卖掉再发。
不同于新房的政府限价，二手房的定价权多掌握在业主个人手中，戴晴想以最高价变现两套在手房源而后持币去参加价格倒挂的新盘摇号，一卖一买间，实现资产的最大增值。
如今，她的广撒网计划还在进行，而王皓们却不愿成为那网中的鱼了。
（常丹丹 HO016）
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