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深圳和周边城市的楼市，最近真的好热闹。先是深圳官宣发布文件要严查中介机构二手房挂牌价，价格超过指导价的一律不能在各种社交媒体上宣传。昨天，东莞深夜出台新政，调控政策史上最严，非东莞户口购买二套房，社保从两年变为三年。
对于这个细则建行方面有人表示属实、更多是说具体还没有收到要求，但没有否认。
截图自微博
看来，细则很有可能成真。
而这可能就意味着：
相比之前大家默认的按照指导价进行贷款，现在的贷款额度可能增加，能用的杠杆加长。
难道，这一次大家口中的最严调控，也要点到为止了吗？
难道，这才是真正的“参考”？
好吧，深圳楼市还是和以前一样，
一天变一个样，
实在让人捉摸不定。
上浮15%，到底会怎样？
万一，这个贷款方案成真，实施之后，房价贷款会有什么变化呢？
举一个案例，就拿流传图中的价格来算。
指导价10万/㎡，上浮15%，就是11.5万/㎡。
一套100㎡的房子，如果市场价为1300万
完全按照指导价来贷款：
贷款：100*10*0.7= 700万
首付：1300-700= 600万
如果按指导价上浮15%之后的11.5万/㎡贷款：
贷款：11.5*100*0.7=805万
首付：1300-805=495万
相比之下，调整之后的贷款数额多了100多万，首付比例也相应地降低了100多万，很明显，调整后的贷款方案相比指导价贷款温和了不少。
而这一个变化，对于那些和指导价相差不大的东部区域来说，绝对是一个利好。
因为按照指导价上浮15%之后，不少东部的小区的指导价基本和市场价没多大差距了， 即便是指导价价差偏大的西部，首付成本的压力也下降了不少。
当然，那些本来市场和指导价价差就小于15%的小区，具体的执行可能还会有变化，不会完全按照15%执行。
但不管怎么说，这条细则一旦执行，还是会给楼市一个台阶下。
另一方面，对那些急于买房的刚需和改善而言，按指导价上调贷款也是一个利好。
因为调控后二手房市场，已经完全变成了一个拼现金流的市场。
缺乏资金的刚需和改善，在政策打击下，真的是爹不亲娘不爱。
现如今房贷稍稍放松，对他们来说，虽然和打完一巴掌之后又给了一颗糖没什么区别。
但凡事总是要有比较，本来预想只有400万贷款，想在能多贷150万，那还是比之前预想的好。有一个颗糖总比打完巴掌连糖都没有要好。
不过从调控角度看，信贷放松的另一面，就是调控威力的减弱、市场预期的回升。
看来，官方虽然有降杠杆的决心，但到了执行层面，还是没有“痛下杀手”。
信贷，似乎要放松？
这一次信贷的先紧后松，其实并非没有信号。
几天前，央行广州分行、广东银保监局下发通知：
对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。
继去年年末给银行划下两道红线之后，这次房贷上限的提高，相当于就是在允许范围内适当放松了房贷。
值得注意的是，这个政策针对的是三、四挡银行，都是些中资小型银行和县域农合机构。
不管是为了保护小银行、还是为了维持金融稳定，房贷稍稍放松的信号已经释放了出来。
不过值得一提的是，这个政策的执行并不包含深圳，因为深圳是计划单列市，财政、金融体系都相对独立于广东省。
但没有直接跟进这个政策，不代表深圳就没有想着稍稍给信贷放放松。
比如说经营贷就是典型。
经营贷是深圳上一年房价迅速上涨的推动因素之一，这一番降杠杆，对于深圳而言，关键的一点就是对经营贷的管控。
年前深圳各种严防死守，严抓经营贷避免经营贷违规流入楼市，甚至网上有传言说，有人在办理经营贷被查处之后被要求“抽贷”。
那时候，经营贷就是靶子，大家都认为调控肯定会继续给这个靶子再开上几枪，指导价出台后，就传言经营贷将按照指导价评估。
大家都知道，经营贷是拿房产抵押获取贷款的，按照指导价评估的房产，价格都过于“理性”，而“理性”就意味着手上能拿到的贷款会下降，投机进入楼市的资金也就会变少，以此达到降杠杆的目的。
这一招相比严查资金流向等行政措施，其实是用金融的手段去治金融。
这对于经营贷的打击，更加精准、力度也更大。
但现在，经营贷很有可能继续按照原评估价进行贷款，相比之前大家收紧经营贷的预期，又是一轮放松。
看来，政策还是不想完全打垮经营贷，还是希望它能对实体经济起到一些帮扶作用。
不过，以现在的情况来看。
经营贷的紧箍咒，相比大家的预期，似乎越念越慢；
房贷的金箍，相比大家的预期，似乎也越带越松。
各种调控政策之下，相比之前，房款的限制和监管确实会更严，但再怎么限制，还是得留有些呼吸空间，
从房贷调控的角度上看：
收缩后又适当放放水，让楼市这个池子短期不枯竭但又掀不起巨浪，效果最好。
为什么房贷可能会有所放松
既然要降杠杆，为何现在的方向却好像有点雷声大、雨点小？
难道这次所谓降杠杆，又要高高举起、轻轻放下？
要搞清楚这一点，不得不提一下银行。
楼市降杠杆，除了打击炒房客之外，对银行而言，打击也不小。
每年银行的利润之中，贷款利息都是大头，而这其中，房产抵押贷款的利息又是主要的贷款利息来源。
房贷对于银行的重要性，懂得都懂。
之前给银行的两道红线，其实已经给各大银行戴上了“镣铐”。现在如果继续收紧，各大银行可能都得“间歇性缺氧。”
在这个后果的预期之下，各大银行在二手房贷款方案细则上迟迟不能确定，很大程度上就是因为银行在具体执行上需要更多的调整空间，不能完全按照指导价来。
对于银行而言，能争取稍稍放松，就肯定得争取。
对于政策部门来说，在松和紧之间，得找到平衡。
所以说，招行和建行的这一个15%，算得上是能让大家都能接受的“端水大师”级别的方案了。
当然，除了银行之外，国际环境的形式对于降杠杆的影响也不能忽略。
还是那句话，全球一盘棋，任何一个国家都难以独善其身，以美国为首的各个大国，从去年持续到现在的货币大放水，制造了过量的流动性。
而今年，美国预计还将有1.2万亿美元流动性会被释放出来，将继续对整个金融市场造成影响。
从大方向上说，想要维持金融和楼市稳定，面对货币大放水，楼市作为蓄水池，还得继续发挥作用，只不过重要性和地位肯定要有所下降。
短期来看，深圳的楼市不可能一棒子打死；
长期看，杠杆要慢慢降。
深圳最近各类“花式”调控，确实营造了一种要大力整顿楼市的氛围。
现如今，中介小心翼翼、二手房业主似乎也没有了底气、各大主流买房app平台上，指导价发布过去20天，绝大多数都还没把价格重新标上。
这一切似乎都证明了调控的威力。
但想要真正让疯狂的房价得到抑制，信贷的调控还是不能放松。
不然，当下的萧条很可能只是一时的假象。
当然，一切都尚未盖棺论定，深圳的房贷究竟具体会如何执行参考价，还需继续观察。
在这之前，先让子弹再飞一会。
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（李佳佳 HN153）
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