牛年伊始，一波政策“洗礼”过后，购房门槛变相加大，主要城市的楼市走向何方？和讯房产在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查，为大家展现严控之下的楼市众生相。
春节刚结束，南京楼市最近表现如何？从新房供应角度看，继年末冲量抢收后，推货节奏明显放缓，市场整体平稳。但从数据看，近期国家统计局发布的南京新房涨幅、节后第一场土拍以及新开盘楼盘的开盘情况来看，2021年的南京楼市可能依然将维持较高的热度。
节后首场土拍5幅宅地全触顶摇号?
优质地块刷新区域房价天花板
回溯2月24日南京楼市春节后的第一场土拍，涉及禄口空港新城、江宁正方新城、紫东麒麟和城南两桥板块共5幅地块，土拍历时之短(整个竞拍过程40分钟）、参与房企之多（仅G202106就有超50家房企参与竞拍），让人直面感受到南京楼市开年的热度。
总体来说，整个2020年，南京的土拍市场热度颇高。据统计数据2020年南京全市涉宅用地成交116幅、661.03万方，居近6年新高；成交金额1865.27亿元，为近6年最高，较2019年成交金额1526.18亿元上涨22.22%。
如果仔细分析此次开年“火热”出让的5幅地块：
禄口空港新城的G202101、G202102地块和紫东麒麟G202105其触顶楼面地价以及未来销售的毛坯限价与去年出让的同区域地块基本持平。
需要注意的是，其他两幅地块——城南两桥G202106以及正方新城G202103由于自身条件不错，大幅度刷新板块的房价。
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未来，优质地块拍地楼面单价的推高必须会导致板块的价格天花板的刷新，从而最终拉高整个板块的平均房价。就像有人感慨：房价的上涨从来都不是没来由的，每一步都有迹可循！
另外，2020年，南京土拍也迎来不少“新面孔”，共有13家房企在今年首进南京：首开、宝能、石榴、彰泰、滨江、伟星、大树置业、上海铁路、上坤置业、上海华昌、越秀集团、景业名邦、湖北房投。南京依然是各家房企重点关注、重点布局的城市之一。
所以，虽热度明显：2020年触顶地块35块，数量较2019年26块增加。但受“双限”新政的影响，土地整体溢价率下降。
为了更好地控制地价，南京政府在2020年推出了多项土拍新政：
6月5日? 南京土拍“限房价、竞地价”
南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第07号出让公告，明确采取“限房价、竞地价”的方式，地块均设置了毛坯房销售限价，最高销售单价不得超过售价均价的110%。
8月18日，再次发布多项控地价措施，主要有：
一、调整竞价成交方式。明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，成交价为最高限价加一个加价幅度。
二、限制竞买地块数量。鼓励市场参与主体多元化，要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块，其他用途的地块除外。
成交端：1月新房价格环比上涨0.2%
同比上涨5%
2月23日，国家统计局发布了2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，南京1月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨5%；二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨4.7%。
从新房供应来看，据南京网上房地产数据，2021年1月南京楼市共有59次推盘，上市新房为9637套，主要分布在江北、江宁、城北、河西等板块，仁恒公园世纪、江山大境、仁恒城市星光、云澜尚府、建发珺和府、滨江ONE、颐和铂湾、万科翡翠滨江、半山云邸、栖樾府等项目都是开盘当天售罄或者基本售罄的情况。
从新房推盘和售卖的角度看，南京开局势头可谓相当不错。最终，1月南京新房成交7657套，环比2020年12月下降约20.8%，但同比2020年1月上涨57.6%。
另外，南京楼市的整体状况从去年的成交量中更能得出客观的结论。
在限购限贷限价的政策下，据南京网上房地产数据，截至2020年12月31日20:30，?南京新房共成交86347套，同比2019年成交的83457套，?成交量上涨约3.5%，基本持平。从逐月数据来看，去年年初受疫情影响，2、3月份成交量降低至谷底，而在年中和年尾又分别迎来两次爆发，成交量数据波动较大。
二手房市场看，2020年南京二手房市场在疫情稳定后持续升温，全年成交量11.57万套（不含高淳、溧水），同比上涨了25.7%，达历史第二高位；如果含含高淳、溧水，共成交122146套，同比去年上涨7.11%。
总结数据发现，二手房市场也是量价齐升，截止2020年12月31日，据南京网上房地产公布数据显示，从价格来看，鼓楼区挂牌价位居全市榜首，均价达48357元/㎡，同比上涨12.9%，涨幅明显。建邺区以41823元/㎡的挂牌均价位居第二，突破4万大关，同比上涨4.8%。
整体而言，南京楼市目前的市场状况是各板块冷热不均，两极分化明显。受配套、规划等各项利好影响，热门板块项目一般都需要摇号开盘，中高端改善需求依旧旺盛；但是远郊板块或没有足够利好支持、后没有足够的外部客源导入，成交情况并不乐观。
其实，从政策端看，控房价一直是近年南京楼市的主要调控方向，从2017年开始南京持续限购，并在2020年再次完善完善住房限购政策，规定“夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”在这一年里，南京部分区域新房限价仍在执行，但买房人不难感受到房价整体在抬高。
南京部分银行房贷利率上调！
超五成受访者看涨房价
近期，诸多有关房地产金融信贷层面的焦点新闻出现，2021年，“金融措施”也许将从客观上或主观上，成为楼市调控的主要手段之一。
南京的房贷情况到底如何？据南京晨报/爱南京今天的报道，2月份南京多家银行出现了房贷额度吃紧的现象，甚至有银行表示，要等到年中才能放款。
房贷吃紧还表现在贷款利率上。今年1月份，南京有银行二套房房贷利率创纪录达到了5.9%的高位。据了解，春节过后房贷利率虽然出现了轻微的回调，但整体与1月变化并不大。
据2月份南京首套房贷款利率主流依然为LPR上浮80个基点，即5.45%左右，个别银行如工行上调至5.5%。在去年8月份，该行的首套房贷款利率还能拿到5.25%的水平。二套房利率方面，整体基本上在5.7-5.75%左右。
虽然金融层面在收紧，但不太影响南京购房者对楼市的良好预期。在网尚研究机构最近对南京购房用户的一份行为调研显示，有56%的受访者认为房价会涨，这个数字连续两年在持续提升，65%的群体在一年之内购房意愿强烈。
某房企总经理也曾对和讯房产表示，南京近年都通过种种限购、限价措施严控地价和房价，但个人资金投资渠道的狭窄，还是将进一步提升房产的金融属性，不排除2021年南京的房价会有进一步的上涨。
（徐帅 ）
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