融创“开荒” 底价入局杭州西站136万方TOD项目 将建399米杭城第一地标

随着热点城市土拍“内卷”，“两集中”供地逐步推进，曾经注重收并购与公开拿地两手抓的头部房企，如今开始更多地考虑与政府进行定向合作。

3月2日，杭州云城建设中最重磅的西站枢纽南北广场综合体TOD成功自土地市场公开出让。其中，融创和西站枢纽开发有限公司联合体底价25亿摘下杭州YH-18单元(高铁枢纽中心)F-04地块。据了解，该地块未来将建399米高楼，成为全杭州第一地标。

作为杭州标杆型商地，该地块的出让大概率已经过前期沟通。一个多月前地块“上架”之际，行业内便预测，华润、万科、融创等开发商或在关注该地。

一位杭州地产市场的业内人士向《国际金融报》记者透露，融创应该不是政府的第一选择，但其他大牌开发商最终也不太愿意拿那块地，究其原因是地块位置太偏，对未来招商的考验极大，板块起来“至少要等十年”。亦有消息称，杭州云城指挥部此前对接了至少三家外资，但均没有谈拢。

经历了一番彼此打量，融创与云城最终还是“牵手成功”。

入局杭州“未来”

西站枢纽南北广场综合体TOD地块，其实共含两宗地块，分别为南广场和北广场。融创所拿下的是北广场地块，出让条件中包含需建设国际一流酒店、至少5个自持商场、剧场等，还包含了22万平方米的服务型公寓。

该地块出让面积75465平方米，规划体量接近60万平方米，限高不超过400米，成交楼面价为4200元/平方米。加上南广场地块，今日出让地块总体量达到了136.2万平方米，规划有7栋摩天塔楼，共同组成了城西天际线，也将成为杭州新的城市封面。

被称为“拿地节奏王”的融创，在土地投拓方面素来有一套自己的标准。开年以来，杭州土地的白热化竞争屡次引发市场关注，而融创在其中拿地方向则非常明确。

据《国际金融报》记者统计，截至目前，融创今年在杭州拿下三宗地块：两宗位于富春湾新城的涉宅地均为杭黄一公里未来社区地块，且同样为融创与中交联手所得。其中富春湾新城3号地块溢价29.5%，竞自持6%，富春湾新城10-14号地块则底价成交；杭州西站地块亦属于未来社区地块，名为杭腾未来社区。

未来社区是浙江省继“特色小镇”后提出的又一创新模式，旨在建设新型城市功能单元，已于2019年浙江省两会被写入政府工作报告。目前来看，绿城、滨江、金地、阳光城等全国性房企已经落子未来社区项目，相关地块的溢价率也逐渐走高。

融创对这一政策的响应积极度很高，仅在杭州，就已参与了云帆未来社区、望江未来社区等项目。还有消息称，滨江去年6月所摘得的杭州首宗未来社区始版桥地块，或许有意与融创合作。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《国际金融报》记者，今年以来融创拿地有两个变化或者特征，一是合作拿地变多，二是拿地溢价率有一定增加。底价拿下杭州西站的地块，价格是非常合适的。同时从品牌的角度上来看，未来将建成的杭州第一高楼，对于融创在杭品牌效应的提升会非常明显。

“开荒”与补仓

虽然是公认的未来“窗口”、“标杆”，还有未来社区规划加持，但杭州西站的现状，仍令不少房企充满疑虑，从道路到配套，云城均还是一片“大工地”。

相对于具体地块，最直观的是项目的建设周期漫长。据出让文件，北广场地块的建设期限为2021年10月31日前开工，建设周期为七年。结合装修、招商等时间，前述“至少10年”的开发周期预测很有可能成真。

根据规划，云城的未来一片光明，但震荡的房企生存环境下，愿意赌上十年跟注“造城”的房企也许不多。本次拿下南广场地块的操盘者鹏瑞利，是来自新加坡的杭城“新面孔”，据了解，相关商业经验并不丰富。

2020年底，融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”转为了“美好城市共建者”，而屡屡在杭下注未来社区的举动，与其新定位非常贴合。

回望2016年，融创中国董事会主席孙宏斌曾放话，“在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆，那是不对的。”

然而“三道红线”压顶，即使是融创也不得不放慢脚步。据中指研究院数据，2020年，融创共拿地1304万平方米，同比下降34%，拿地总金额为695亿元，同比下降30%。

近日，融创发布了正面盈利预告，于2020年12月31日，预期集团的净负债率低于100%，非受限现金短债比大于1，剔除预收款后的资产负债率低于80%。这也意味着，融创已经由“三道红线”全踩，转为仅踩中了“剔除预收款后的资产负债率大于70%”一条。

虽然拿地规模减少，踩中的红线同步减少，但企业对“面粉”的需求却依然迫切，“开荒”正是这一需求的缩影。

去年以来，通过各种方式拿地，融创做到了“地主家还有余粮”。目前来看，融创在杭州市场的储备也不少，存量分布在杭州主城、萧山、富阳等区域，项目包括滨融府、壹号院、杭源里等。

据光大公司2月19日发布对融创中国研报，融创于土地招拍挂市场保持谨慎，积极拓展产城拿地渠道，2020年上半年新增货值同比下降64%至2330亿元。截至2020上半年，融创总土地储备约2.48亿方，按当前价格估算总货值超3万亿元，其中80%位于一二线城市，平均土地成本约4300元/平方米，土地储备整体来看较为充裕优质。

（文章来源：国际金融报）