恒大香港潜行 元朗和生围项目补地价逾42亿港元

在获得香港元朗和生围项目一年多之后，恒大近日将地价补交完毕。

据香港本地媒体透露，由中国恒大或有关人士持有的元朗和生围低密度住宅项目，已经完成补地价，涉资近42亿港元，这也是近3年以来最大额的私人重建补地价个案。

此前公开资料显示，该项目总占地约223.25万方呎，其中与米埔保育区相连的逾51万方呎将会修复为湿地生态区，以与住宅发展地盘相隔。用作建屋的逾172.23万方呎地盘，总可建楼面约89.3万方呎。

这个项目要追溯到2019年7月，恒大以47亿港元向恒基兆业买下地块。

恒大潜行

作为最初持有者，恒基兆业拥有这个项目超过十年之久。

据悉，位于元朗米埔自然保育区边缘的和生围发展项目，是恒基兆业由收购渔塘及农地至成功获准建低密度住宅，但在此后，多次与政府就项目规划未能谈拢。

2008年，香港城规会批准该地皮作湿地修复及低密度住宅发展，以兴建267幢住宅，提供362伙。

其后，恒基兆业再次提出修订方案，提出将兴建单位数目减少约半成，并全数改为洋房发展，方案于2011年获批；直至2015年，项目又再次获批，兴建单位增至400伙。

2019年8月，恒基兆业在披露业绩时公布，于上月签订合约以47.05亿元出售一间持有新界和生围若干地块权益的公司股权予独立第三者，涉及土地面积合共约242万方呎，交易盈利预计可于2020年1月或之前完成后入账。

当时，恒基兆业并没有透露“独立第三方”的任何信息，对此市场一度各种猜测，但都无果。

出售事项披露之后，2020年1月，恒基兆业仍代接盘方提交项目最新方案。

方案称，基于市场状况，发展商申请减少住宅单位数目，由原来的400伙大减至268伙，减幅约三成。项目维持地积比率为0.4倍，以低密度洋房为主，拟建268幢2至3层高洋房，平均面积3332方呎，同时增加项目内的绿化设施及休憩用地，并作4期发展。

值得注意的是，此次缩减伙数腾出的50万方呎地皮中央空间，将用来兴建1幢3层高的超级大屋，附设大花园等周边附属设施，楼面面积超20万方呎。

有资料指，若该大型洋房落成，将成为全港最大面积洋房，甚至有文章称之为巨型皇宫屋，远超目前香港最大面积洋房即第一集团的南区浅水湾72号洋房。

直到2020年9月，一些关于恒基兆业出售元朗和生围项目的文件流出，相关抵押文件由一名为高雄的新董事签署，后者正是恒大香港分公司恒大实业高层。

至此，该项目被证实由恒大接手。

在补交42亿港元地价后，香港业内人士计算，和生围项目的总地价将会达89.05亿港元，即每平方呎楼面地价达9972港元，计及每平方呎约4000港元建筑成本以及8成实用率等因素，粗略估算日后发展商即使“成本价”卖楼，实用呎价要逾1.6万港元；以两成合理利润计算的话，售价或要达2万港元水平。

香港计划

恒大给元朗项目补地价同时，其香港住宅项目也在积极推售中。

据观点地产新媒体报道，恒大旗下屯门扫管笏恒大·珺珑湾第2期将加推第7号价单，涉及128伙；同时发出销售安排，将于本周六(3月6日)发售276个单位。

看起来，恒大在香港的发展已经进入拿地、开发和销售同步展开的阶段，这离首次进入香港已经过去五年。

实际上，恒大首次落子香港是从投资物业开始。

2015年11月12日，恒大地产公告宣布，以125亿港元收购华人置业美国万通大厦物业，该项目位于香港湾仔告士打道38号及谢斐道25号。

资料显示，美国万通大厦为甲级写字楼商业大厦，位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域(香港湾仔告士打道38号)，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，是幻彩咏香江参与大厦之一。

物业占地2138.8平方米，总楼面面积32090.9平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。现出租率100%，租户主要为大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业等。

按当时公告，该收购事项代价将分六年支付，换而言之，2021年正好是恒大支付万通大厦最后一笔款项。

一年之后，万通大厦更名为中国恒大中心。

恒大进入香港住宅市场是2018年1月，向恒基兆业以买壳的方式购入香港屯门管翠路住宅用地。

当时报道指，恒大收购该项目交易作价约66亿港元，以该项目可建楼面面积约78.5万平方呎计算，每平方呎楼面地价约8400港元。以恒基兆业购入价计算，该项目地块不足3年升值近30亿港元逾80%。

时隔仅三个月，恒大又从另一位好友新世界发展手上买下了怀德工业大厦，地段属新九龙内地段第4178号，具体位于长沙湾福荣街340至342号、东京街27号至29号以及元州街249号至263号。

颇为有趣的是，这两个项目在香港开发商手上持有了很长时间都未正式进入开发阶段，但恒大接手后将内地“快周转”风格带入，很快就先后入市销售。

2019年9月，恒大将屯门项目正式命名为“恒大·珺珑湾”并推出市场，当时观点地产新媒体曾报道，共提供1982伙，其中1960伙分层单位，间隔由开放式至3房，面积由逾200平方呎至约800平方呎不等，面积约300多平方呎的1房单位占整体近5成。

截至2020年7月，该项目累计销售100个单位，套现约8.1亿港元。

2019年12月，被命名为恒大·睿峰的怀德工业大厦项目也发出首张价单，首批涉及86伙，实用面积238方呎至416方呎，折实平均呎价22309港元。

虽然在香港的项目还不算太多，但已经可以看出，其获取项目的方式主要是向港资发展商收购可即时发展的现有地盘兴建住宅。

众所周知，香港开发商拿地有多种方式，除了竞拍卖地外，还可以通过自行收购旧楼、农地等方式增加土地储备，但这比较适合香港本地发展商。

作为内地房企，收购直接可以开发的地盘显然是更加直接的选择，这也符合恒大一贯的“快周转”风格。

比如恒大已经开售的两个项目，从收购到推售耗时不到两年，甚至长沙湾项目仅用一年半完成开发。

除了开发周期明显缩短以外，相比于竞投官地，这种熟地开发模式的优势还在于，开发商在发展项目时有更多的选择。

（文章来源：观点地产网）