雅居乐的分拆决心：首次递表失效后 雅城再交招股书

在首次递表失效3个月后，3月2日，雅居乐雅城集团有限公司再次上传了招股书。若IPO成功，雅城集团将成为雅居乐集团第三个上市平台。2005年和2018年，雅居乐旗下地产板块和物业板块分别登陆港交所。

在2020年9月份的战略升级发布会上，按照陈卓林的预期，未来几年，雅居乐多元化业务的利润贡献比重将达一半。

雅居乐的“多元”战略

目前，雅居乐控股已形成地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本、商业、城市更新等几大产业集团并行运营的格局。根据南都大数据研究院统计，截至2020年6月，雅居乐主营板块营收占比较2019年同期下降了3.62%，多元化业务营收呈现上涨态势。

在去年9月份的战略升级发布会上，雅居乐的战略格局也从以“地产为主，多元业务并行”，升级为聚焦地产主业，关联业务协同发展，构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局。1代表大地产主业平台，3分别代表了产城、城市更新和轻资产代建，5则是雅生活、环保、雅城、资本和商业。

招股书披露，雅城集团为雅居乐集团旗下负责智慧装饰家居服务和绿色生态景观服务两大业务板块的平台。截至2020年12月31日，雅城在29个省份的171个城市有1130个总地盘面积约为17550万平方米的进行中绿色生态景观项目。

三年复合增长率为43.0%

招股书披露，雅城的收入由2018年的35.09亿元增至2019年的50.93亿元，并进一步增至2020年的71.73亿元元，年复合增长率为43.0%。纯利润由2018年的4.90亿元增至2019年的8.23亿元，并进一步增至2020年的9.34亿元，年复合增长率为38.0%。

其中，雅城集团来自于智慧装饰家居的收入由26.02亿元增长至36.75亿元，绿地生态景观服务收入则从9.07亿元增长至34.98亿元。

值得注意的是，2018-2020年，来自雅居乐集团及其他关联方的收入分别为31.96亿元、40.16亿元和38.11亿元，占总收入的91.1%、78.9%及53.1%；而第三方收入占比为8.9%、21.1%和46.9%。

可以看出，来自独立第三方收入的百分比在持续增加，包括第三方物业开发商、非物业开发商企业、个人客户及政府部门客户等。截至最后可行日期，雅城集团与独立第三方订立53份战略合作协议，未来将有助进一步增加来自独立第三方收入的百分比。

杠杆率整体不高

盈利表现方面，2018-2020年，雅城净利润分别为4.9亿元、8.22亿元、9.33亿元；毛利为8.15亿元、13.01亿元、16.61亿元，均呈现上涨态势。但毛利率则出现波动下滑，分别为26.5%、23.2%及25.5%。

究其原因，由于2020 年初爆发疫情的影响，导致若干商业活动暂停，而若干固定间接费用及经营成本于业务暂缓期间按与年度其他季度可资比较的水平仍然产生；及鉴于智慧装饰家居分部的毛利率一般较高，于2020年的智慧装饰家居分部的收入贡献减少所致。

负债方面， 2018年至2020年，资产负债率分别为68.1%、68.0%、65.2%，主要归因于锦绣前程于2020年注资。总借款分别为2000万元、2.64亿元、3.25亿元。其中，一年内到期的借款为1.42亿元，占比43.49%。现金及现金等价物从2019年的3.09亿元增长至6.52亿元，可覆盖短期借款。

不过，就母公司债务情况来看，南都大数据研究院统计发现，截至2020年6月末雅居乐集团净负债率为73.3%，剔除预收款后的资产负债率为73%，现金短债比为1.15倍，踩了“三条红线”其中一条红线。

（文章来源：南方都市报）