上海调控又放大招！
3月3日，上海发布“新沪七条”，内容的关键点有2个：
1、限价：在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价；区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。
2、限售：优先购买的新房，网签满5年后方可转让。
这是上海首次对新房明确提出限售，和杭州春节前出台的“杭五条”中“本市限购范围内，新建商品房项公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让”的规定异曲同工。
而目的无他，主要是针对一手房市场过热，希望从供应端就开始“稳房价”，从需求端定点打击炒房客。
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土地限价，缓冲城市房价上涨压力
这次上海“新沪七条”之所以如此受关注，第一个原因是直接从地价出手，解决面粉价决定面包价的问题。
过去几年，拍地溢价过高，导致楼面价格也随之水涨船高，影响的直接结果则是上海房价一路上涨。
我们先来看一下，在“新沪七条”之前，都发生过什么事。
1月21日，上海“沪十条”楼市调控，提出加大“五大新城”的土地供应。
2月18日，国家自然资源部传出住宅用地分类调控文件，2021年发布住宅用地公告不能超过3次且集中组织出让活动。其中22个重点城市包括上海。
2月20日，上海普陀区诞生一块地王，石泉社区W060402单元B3-2地块，成交楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%，被融创、建发联合拍得。
2月24日，针对该地块高溢价成交的情况，根据上级主管部门的要求，普陀规划资源局和区房管局约谈融创、建发。
加大土地供应、一年只拍第三次、地王诞生、政府约谈，时间线串联在一起，似乎一切都能解释合理了。
面粉决定面包价格，地价不断刷新，未来房价也会跟着水涨船高。
根据中指研究院数据显示，去年上海全年共成功出让住宅用地156宗，土地供应量创3年新高。
而5月-12月有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。而溢价率第一的浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率高达60.8%。
2020年上海溢价率超30%的商品住宅用地
数据来源：CREIS中指数据
市中心的土地供应日益稀缺，地王频出，单价屡次被刷新。
去年上海土地供应主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区，4区成交面积占比合计超过6成，达60.9%。其中，南汇成交面积占比全市最高，达26.7%。
所以主要土地供应主力还是在未来“五大新城”的区域。
现在“新城地价”还不至于太过分，所以为了防止新城土拍也出现市中心土拍集体溢价高，要提前打预防针，从源头把地王推动房价涨价的气氛掐掉。
上海的地金贵，那么当一年只拍地三次，就意味着开发商今年拿地的机会少了，容易出现宁愿花大价钱也一定拿地催生地王的情况，导致土地溢价率过高。
而上海土地“限价竞价”就可以降低这种情况的概率，也能从根源上遏制新房房价上涨过快。
所以调控用组合拳，楼市也会有所降温。
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限售五年，定点打压炒房客
“新沪七条”受关注的第二个原因是重点对新房做出了规定，首次提出5年限售的规定。
这点和深圳“三年限售”也有异曲同工之处。
深圳限售3年是从房产证登记之日算起，如果是期房，一般是收房子了才能拿的了证，那么收房子的过程还需要一到两年，那么期房真正能转手的时间其实就变成4到5年了。
而上海五年限售时间从网签时间开始计算，也就是只要新房预定合同、预售合同，定金、首付补缴齐全了，基本就能进入限售的时间计算。
那么5年限售的杀伤力有多大？
5年限售房子的流通性被大大地限制，而流通性对炒房客来说，意味着房产持有的成本增多。
我们简单地算一笔帐就可以清楚地看到。
假设一套房产500万，3成首付，不计算税费装修的成本前提下，先期成本为150万。
一年贷款的纯利息就是12.65万，那么一年内实际占用的资金使用率为162.65万。
但新政后，5年内不能卖，多出的4年持有时间就必须多支出12.65*4=50.6万的成本。
虽然五年内房价可能涨，但五年内的资金使用率以及资金的流动成本，是被限定死的。
这对杠杆率高的短线炒房客来说，是一件非常难受的事情。
但对追求自住的刚需来说则影响不大。
因为刚需本来就是为了自住，不太过分的追求流动性。
所以本质上，上海这次调控，还是希望定点打击炒房客，落实“房住不炒”。
既然炒房客被定点打击了，那么有人可能会想，这是不是上海楼市的拐点了。
要判断是不是楼市的拐点，回顾以往的楼市历史，政策调控从宽松到收紧，会有很多先兆。
比如业主连夜涨价，业主惜售，中介房源紧缺，买家组团买房等等。
但这些都不是最重要的因素，因素还是看政策的拐点，从调控层面考虑。
强硬的调控，一定是更深层次的因素决定。比如为何房价涨上去了才开始考虑调控。
而从政策层面看，态度对一手时长已经很明确，就是要一边压住价格，一边向无房的刚需倾斜，同时也加大供应。
但是要预防有人利用1月21日《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》的“优先买房”资格进行炒房套现。
最近两会强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的，要稳地价、稳房价、稳预期。
虽然2018年开始，两会都是提倡“房住不炒”，但今年是最明确的，连大家买房预期也要稳住，希望大家理性买房，所以未来一手房会在很长一段时间里价格波动都不会太大。
但新房限售，就意味着未来几年上海二手的次新房会相应减少，原本上海二手房就供不应求，那么会不会导致二手房再次有市无价？
这将又是另外一个问题。
（马金露 HF120）
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