西安房价是如何碾压长沙的

财经

2021

03/08

10:36

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西安房价是如何碾压长沙的

不可否认，在炒作房价这件事上，西安比长沙靠谱。

文 | 地产八卦女? 陈庆

曾经我说过，长沙不是什么一线城市或者“新一线”，它没有那种高高在上的气质；但是长沙也不是二线城市，因为相比当前的所谓二线，长沙是一个很容易出网红、爆红全国的城市。

那长沙究竟是几线城市？——咱不说它是几线吧，我认为这是一个平民城市，一个平民消费文化大行其道的地方。

与之相对应，西安则是一个努力想摆脱平民阶层、想进入一线领域的城市。

作为西北区域的龙头老大，西安有着“十三朝古都”的辉煌历史，地面上有曲江、大明宫、大雁塔、钟鼓楼等名胜古迹，地下有兵马俑和无数的皇陵文物。

也正是因为这些过往，西安虽已贵为全国第九大国家中心城市，但仍时不时传递出“曾经的世界中心城市”形象。

然而，想要回到世界中心城市的高位，绝非一朝一夕。西安对此在城市规划建设上，也着实下了一番苦功夫。

谁成想，在这“大西安”的极速发展中，最先崛起的，是房价。

西安房价是如何碾压长沙的

▲西安房价，已经逐渐脱离了重庆、长沙、贵阳这一道被大家称为“良心城市”的队伍。

说实话，在2015年的时候，我因为工作关系，长期关注中西部核心城市的市场走势，尤其是西安市场。

在那个时候，长沙、重庆、贵阳、西安四城的房价，基本是差不多的，长沙稍微贵一点，均价大约7000；贵阳最低，大约5000多。而重庆和西安的房价，大约是6000-7000的样子。

而现在，西安的二手房均价已经上升到1.4万-1.5万每平了，而长沙和重庆仍在1万-1.1万每平晃动。

也就是说，五六年来，西安均价翻了1.5倍，而长沙均价则只涨了不到60%。

这样的涨幅差异，着实颠覆了我的认知——毕竟在我们的常识里，长沙是南方城市，西安是北方城市；长沙民营经济发达，而西安军工、能源等国有型产业发达；长沙2017年就迈入万亿gdp俱乐部，而西安2020年才首次进入万亿阵营......单单从经济实力对比上，长沙并不落下风，为什么西安的房价涨势，面对长沙却呈现出“碾压”形态呢？

对此，个人认为，这主要是两座城市经营思路的根本性差异所导致的：2016年以前，长沙、西安房价低，一个是因为“太会卖地”，一个是因为“不会卖地”；2016年以后，长沙房价不及西安，则是因为长沙选择了政策主动压房价，而西安则真正学会了“卖地求荣”。

我曾经写过，长沙土拍喜欢“煮夹生饭”，喜欢制造概念，在一个区域还没有发展成熟，长沙就大力推动另一个区域的发展去了。比如融城向南还是向西，长沙内部曾有过很大的争议；滨江新城、洋湖片区、省府片区、空港新城、梅溪湖等，都挂钩过“长沙陆家嘴(600663,股吧)”、“金融中心”等概念，以致全面开工“满城挖”。由此，有人认为长沙在那时，真的是太会卖地了。

然而，在长沙房价刚涨了半年，不仅长沙市出台了堪比一线的严厉限购政策，湖南省住建厅还专门下发了调节供地的函，从根本上解决了长沙房价上涨过快的问题。

▲2018年5月10日，长沙住宅告急仅够卖2.8个月，湖南省住建厅紧急推动长沙国土局加快供地，从而抑制了长沙楼市炒作热情。

那么，西安呢？西安有些不同，在2016年以前，它是“不会卖地”，而从2017年开始，西安开始“会卖地了”！

对此，我先谈谈它在2016之前，为什么不会“卖地”。

我们知道，西安跟长沙城建框架最大的不同，在于地面历史古建筑的多寡。长沙因为文夕大火的原因，原有的地面建筑、历史遗留物被烧得干干净净，加上长沙人口不多，周边到处都是农田，长沙政府有足够的空间玩大手笔，总体统筹、四处开发新城；

而西安则是九朝古都，受制于近代史很多羁绊，原有的城市骨架其实很小，到处都是“老古董”，一环和二环之间形成了大量的城中村居住区。90年代初期，西安想要发展工业区，但却限于无力拆除这些城中村，同时也没有钱（西安虽然有很多大型军工央企，但是这些央企的税收多交给中央，西安本身的收益其实很少。加上西安长期官本位文化主导，民间经济不如江浙活跃，因此西安并没有想象中有钱），于是将土地出让和城改权限下放给区政府。

由此，西安不比长沙，在刚开始的时候，就没有了市政府总体统筹的空间。

然而，二环外的区政府拿到土地权限之后，却并没有想象中那样老老实实做旧改。尤其是2006年以后曲江模式的横空出世，让各区看到了不用费力招商引资就能赚钱的潜力，纷纷转向“历史文物附近圈地→文化艺术炒作→全球招标搞规划→贷款→基础建设→招商引资→地价成倍甚至数量级翻番→出让土地获得资金→炒文化概念、建主题公园→土地再次升值”这样一套发展模式。

▲西安曲江模式，主要围绕文物历史景区发展，其代表作品为大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区。

除了曲江模式之外，为了减少征地补偿阻力，西安各区政府采取“蛙跳”的形式，跳过村的人口密集居住区，到外围农田区发展。这种“蛙跳模式”和“曲江模式”，导致城市一环到二环之间形成了大量的城中村居住区，而工业新区、地产新城、政务区、CBD都在二环外三环内。

▲由于“蛙跳模式”和“曲江模式”的存在，西安形成了独特的城市发展模型，二环到三环之间的区域价格高，特别是南边的高新区。而二环内的城内，价格反倒低。这与北京以故宫为中心、环环相扣递减的房价格局形成了鲜明对比。

自此，虽然二环内的地段更好，但由于无证售房的项目众多，供应大大失衡，这严重拉低了品牌房企在三环外的项目价格，导致外来房企生存困难；也直接导致西安土地价值体系混乱，加剧了一二环和二三环价格倒挂；

更为重要的是，由于西安城改是各区自己报建报规，市政府没法掌握完整的土地信息资料，土地出让变得没有节奏，也没有合理的收储制度和招拍挂制度，政府和业内对城改房具体数量和库存信息失控，无法有效指导和调整。此后，西安在土地层面，一直缺少“强势政府”，土地收益也明显不如长沙，还产生了许多令人啼笑皆非的现象。比如一个小小的二环路，硬是让西安修了整整十年。

这样的情况，一直持续到2016年。它奠定了西安“房价不高”的格局，西安政府“不会卖地”的美名，也由此传了出去。从这一方面说，尽管有些不好说的事情发生，但西安市民在住的方面，确确实实得了一些实惠。个人认为，这也算是“歪打正着”吧！

时间飞溯至2016年下半年，以郑州炒房团为开端，西安房价洼地开始受到全国瞩目。

而在此时，西安却开始转变思路，从“不会卖地”，转变为“会卖地了”。

如何会卖地呢？简单来说就是市里统一收储，将以往下放给各区政府的土地出让、报批报建等权力收回来。此举大大提高了西安市的整体操盘能力，从而能够更有效的“控地价”。

也许站在西安决策者的角度来看，西安无论是常住人口，还是历史地位，都远高于长沙。西安拥有1000万人，远高于长沙的700万人。西安是西北中心城市，教育、医疗、城市基础配套都是西北五省龙头，吸附大量西北五省人口流入。西安高校数量位于全国第3-4位，大学生数量也高于长沙，仅仅在gdp指标上相对较弱。这样的城市、这样的房价，如果连土地财政主导权都收不回来，是有违常识的。

由此，西安把土地权收回，改变以前城改大规模低价放量的决策，压缩土地出让数量、抬升地价上涨，用高位卖地得到的资金，再投入西安文化公园建设、各项文旅和第三产业、教育和医疗资源，促进城市价值和土地升值，如此循环，西安开始向着落实“国家中心城市”稳步前行。

对此，近几年最典型的实例，莫过于2021年2月19日新拍的曲江二期地王，117亩宅地楼面价2.4万／㎡，溢价率超141%，总地价达21.5亿，直接比肩在售新房价格，创下西安楼面价新高。