新城悦服务稳增长、算细账

3月12日，新城悦服务(1755.HK)亮出了2020年成绩单。

在回答投资者提出的地产和物业的定位问题时，新城集团董事长、非执行董事王晓松表示，物业和地产板块的协同性是品牌的相互加持。“地产跟物业都希望在一个城市里做深耕，把品牌做好、做大、做强。”

在王晓松看来，未来将通过品牌层面的协同、内部运营协同、主营业务来源支持共三方面，实现开发销售、物业拓展两者之间的强强联合。

业绩发布会上，王晓松的发言时间不长，关于过去一年的成绩数据以及未来发展规划，更多是由CEO戚小明、首席战略官兼董秘尤建峰披露的。

2020年，新城悦服务的多项营收指标实现明显增长。期内收入约28.66亿元，较2019年同期增长约41.6%；毛利约8.81亿元，较2019年同期增长约46.8%。其毛利率达到30.7%，在物业行业中处于较高水平。

此外，归母净利润约4.52亿元，同比增长超六成。净利润率约为17.1%，同比上升2.2个百分点。

规模稳增长

戚小明表示，过去一年，新城悦服务保持高质量规模快速增长，是一家快速成长的公司，公司管理规模也达到了新的里程碑。

新城悦服务的“快速成长”，一方面体现在在管面积和合约面积的突破上。

截至2020年12月 31日，新城悦服务的在管面积约为1.01亿平方米，较2019年末净增加约4120万平方米，增幅达68.6%；合约面积约2.03亿平方米，较2019年末净增加约5030万平方米，增幅达33.0%。年复合增长率达53%。

其中，2020年5月7日，新城悦服务以1.0455亿元的价格收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权，进军商写领域；半年后，新城悦服务斥资6285.6万元收购大连华安物业管理有限公司60%的股权。这两单并购，为其带来了约1622万平方米的在管面积，这也是自2018年11月上市以来完成的第一单和第二单并购，实现了IPO以来“零并购”的突破。

在规模的扩张同时，新城悦服务的独立性正在不断增强，第三方面积占比显著提升，在管面积、合约面积中来自第三方的面积占比分别约40.7%和32.0%，第三方对于规模增长的贡献首次超过新城系。年内第三方合约面积拓展达到约3595万平米，同比增长约256%，年内直拓面积约1973万平米(含收购标的并表后的拓展)，同比增长约96%。

外拓动作不仅贡献了规模上的增长，还借此完善多业态、多元化布局。(两单并购)补充了在写字楼和产业园业态的战略性布局，诚悦时代在成都有非常优秀的服务项目。此外，收购大连华安，高度聚焦在环渤海区域，让新城悦服务在环渤海区域有更多的面积补充。

增值服务收入亮眼

新城悦服务的收入来源于四个板块：物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务、开发商增值服务。

从其各个业务板块看，物业管理服务的收入为约12.55亿元，在总收入中占比最大，约占43.7%，同比增长47.8%；社区增值服务的收入约4.98亿元，贡献了17.4%的收入，较2019年同期增长约118.6%；智慧园区服务的收入为约3.89亿元，占收入的比例约13.6%，同比增29.8%；开发商增值服务的收入为约7.25亿元，占收入的比例为约25.3%，同比增长近12个百分点。

其中，2020年收入增幅最大的社区增值服务，已成为新城悦服务增速最高、毛利贡献第二大的业务板块，毛利占比从21.5%提升到24.3%，业绩贡献不断增加。

新城悦服务主要分为成熟业务、新兴业务两大板块。其中，以拎包入住、车位尾盘和公共资源管理组成的成熟业务占到板块收入的比例为62.4%，这些业务收入的整体同比增速为89.5%。零售、团膳以及设施设备服务作为新业务，年内产生的收入达到约1.87亿元，占板块收入比例约为37.6%。成熟业务稳健发展，新兴业务初露锋芒。

尤建峰介绍，包括零售、团餐、设施设备服务等新兴业务板块，年收入增长超过了150%，增速迅猛，也是未来寄予厚望有更加快速增长的领域。其中，新兴业务以非周期性业务为主，包括公共资源管理、社区零售、入户服务、团餐、设施设备服务等业务收入整体超过了周期性业务的占比，非周期性业务收入占比达到板块的51.6%。

“社区增值服务非常有梯队，把业务分成了成熟型的拎包入住、车位尾盘、公共资源，以及成长过程中的社区零售、设施设备服务、团餐。同时，储备了一些二手房租售、二次装修、老旧社区改造等后备业务，使得社区增值服务不断有新的增长动力推到前沿，使得社区增值服务持续快速增长。”尤建峰介绍。

尤建峰细细地介绍了不同细分业务给新城悦服务贡献的收入情况；成熟社区增值服务规模在快速增长，比如拎包入住服务，收入同比增加95%；公共资源管理收入占比从去年的10.2%上升到了14%；成长类业务像新城社(社区零售入户服务)去年收入同比增加了426%，收入占社区增值服务占比12.8%。仅新拓展的团餐，这一通过收购诚悦时代带进来的面向非居业态为主的增值服务，2020年收入将近5000万，占比达到了9.8%。

科技赋能，降本增效

2020年，新城悦通过打造智慧平台，盘活系统间的信息交流，重塑人、物、服务之间的关系，构建智慧物业新生态，管理效率极大提升，新城悦智慧运营中心对超过上百个服务流程监控与数十个业务模块数据监控，实现了系统平台对小区现场关键服务触点的全程监控，做到了“预防在先，预测在前”。秉承对业主报事诉求“一秒派单，15分钟响应”的服务承诺，2020年新城悦实现限时关闭率高达99.1%。

尤建峰亦提到一个数据——单位面积人工成本。

在万亿级规模的物业管理市场，企业易面临人力成本加剧、服务管理半径限制、人效增长缓慢等问题，导致规模化经营能力不强。而在2020年，新城悦服务着力降本增效，实现了单位面积人工成本持续大幅下降，单位面积的人工成本从2019年的1.84元下降到了1.47元。

新城悦服务管理层总结成本管控经验时指出，一是因为区域深耕，区域聚焦、区域密度在不断增强。目前，目前在常州有2700万平米的合约面积，在苏州有超过1000万平米的合约面积，在成都、杭州、上海、南京、天津等一二线城市/准一线城市都有超过400万平米的面积。管理密度越来越高，期间费用比率显著下降。在扣除期权费用之后，期间费用占比从2019年的11.7下降了3.3个点，到了8.4%。

二是物业服务方面全面应用科技化手段，提升管理效率。2021年2月，启新城悦服务用了智慧平台，能实时监控所有项目所有业务端的情况，包括现场的品质、工单的完成情况、智慧设备运行情况、车辆智慧到闸/线上交费等智慧系统监控情况。

智慧平台实现了业主需求工单的秒派，现实关闭率达到了99.1%，在限定时间内能把工单处理完毕。同时CRM系统非常精准地了解到每个业主的实际情况，为业主提供贴心服务。通过视频智能分析系统迅速处理。

现金方面，2020年，新城悦服务经营活动所得的现金净额达到约7.87亿元，为净利润的1.61倍，较2019年同期增长约44.5%。2020年底在手现金达到了21.27亿。

（文章来源：经济观察网）