3月13日消息，融创中国逆市大涨7%，盘中一度涨超11%，直接引爆内房股，地产行业也领涨大市。伴随着孙宏斌明星光环，融创今年交了一份怎样的答卷？
对于融创股价的上涨，有三个超预期。
一是融创从“绿”档降两档变“黄”。截至2020年底，融创净负债率96%，非受限现金短债比1.08，剔除预收款项后的资产负债率为78.3%。按照“三道红线”的调控标准，融创直接从“红档”降至“黄档”。
二是融创在业绩层面全面超预期。花旗发布研究报告称，融创中国去年业绩各方面均胜预期，评级“买入”，目标价46.8港元，认为盈利增长坚实。
三是孙宏斌在业绩会上讲话的乐观预期。孙宏斌表示，2020年的销售成绩取得完全没有挑战，现在底层逻辑变了，融创具有非常大的优势，现在是优秀企业的盛世年华。
一文梳理融创业绩到底如何？
2021年3月12日，融创公布全年业绩，公司营业收入增长36.2%，达到了2305.9亿元。其毛利润和净利润分别为 484亿元和395.5亿元，与之相对应的毛利润率和净利润率分别是 21%和17.2%。
从各个板块的营收来看，2020年融创中国物业开发取得收入2188亿元，占比达到了94.9%；文旅城建设及运营收入38.8亿元，占比仅为1.7%；物业管理33.4 亿元，占比1.5%。
截至报告期末，融创中国土地储备约2.58亿平方米，土地储备货值预计约人民币3.1万亿，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本约人民币4270元/平方米。
公司全年实现合约销售额5752.6亿元，不及6000亿的销售预期。据悉，2021年融创的合约销售目标为6400亿元，全年可售资源将超过9000亿元，其中超78%位于一二线城市。而2020全年合约销售为5753亿元，照此计算，将达到11.25%的增长。
截至2020年底，融创现金余额为1326.5亿元，其中非受限制现金987.1亿元。借贷总额约3034亿元，绝大部分为银行及其他机构借贷。负债总额9305亿元，同比增加约9.9%，资产负债率约为83.9%。
依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。目前，融创扣除预收款后的负债率为78.3%，资产负债率为96%，现金短债比1.08，踩中一道红线，从此前的绿档直接降为黄档。
融创中国净利大增，发生了什么？
2020年，融创中国实现股东应占净利356.4亿元，较去年同期260.3亿元，净增96亿元，同比增长36.9%。
至于公司盈利大幅提升，亿翰智库表示，主要有以下原因：第一、企业审慎投资，多元化 投资，控制拿地成本，拓宽了盈利空间。第二，提质增效，管控期间费用，使三费费用率进 一步下降。
不过，公司净利润率从16.6%增加至17.2%，而毛利率反而下降了3.5个百分点。融创中国净利大增毛利下滑背后，到底发生了什么？
根据公司财报，公司2020年其他收入计收益从去年的142亿增加56亿到今年的198亿。而其他收益的增加主要源于两笔收入。一是公允价值变动收益，净增加89亿元；一是出售合营公司及联营公司的净额，净增加25.6亿元。
其中，公司2020年按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产公允价值收益净额为96.56亿元，较去年的7.8亿增加了近90亿元。这部分主要是持股贝壳带来的收益。
公司出售联营公司净额26亿，这部分主要是处置金科地产的税前收益所致。
此外，公司汇兑损益从2019年的8.8亿大幅增加至2020年的41.6亿元，这部分主要是因为人民币升值带来的财务收入增加。
如果将公允价值变动、资产处置、汇兑损益等去掉，公司利润从去年的270.7亿元增加11.8%到2020年的302.6亿元。
这位地产大佬又讲了什么？
关于销售业绩，“这一销售成绩的取得没有任何挑战”，“这么调控加上疫情，少卖200亿，没有必要弄到6000亿，6500我也能弄到。”
去年，公司实现合约销售额5752.6亿元，不及6000亿的销售预期。据悉，2021年融创的合约销售目标为6400亿元。
关于“三道红线”，融创中国行政总裁汪孟德表示：“到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。”目前，融创已经从绿档降到黄档。
孙宏斌表示，“三条红线以后就不用担心负债率了，现在央行管着呢，两年前我就一直在说，不希望融创负债总额增加，希望增加净资产和销售。融创这3年总负债没有增加，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”
关于毛利率触底，21%的毛利率表现算不上优异，孙宏斌坦言“前几年扩张太快，吃掉了很多利润”。对于投资者追问的“毛利率是否已经见底”，汪孟德表示，“在大行业的背景下，公司的整个利润率和毛利都在往市场平均水平去，但公司的整体盈利能力会保持稳定的状态。”
关于重点城市的集中供地政策问题，“这个政策的初衷是要管政府，‘三道红线’管企业，五档房贷管银行。”孙宏斌强调，政策有一条是要保证供地增长，既增加了土地供应量，也保证了土地的透明度。让大家有预期知道今年的供应量，对行业是好事，尤其对这些热点城市、目前试点城市是有好处的。
此外，他强调，“这个政策对在核心城市发展的企业、核心城市有优势的企业以及规模大的企业是有优势的。”
孙宏斌认为，“短期不会造成土地下降，现在热点城市土地供应量还是不够的，但可能大家会更理性一点，热点城市土地的竞争还是会比较激烈的。我觉得到了下半年或者明年，对土地的影响可能就会比较大了。”
关于地产调控，“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没法干了。”孙宏斌表示，“房地产这么大的行业，调控是必须的，能够让行业更安全，不调控对银行、开发商、政府、老百姓(603883,股吧)，都没好处。”
近年来，房地产调控频出，对于调控的原因，孙宏斌谈了自己的判断和认识，“2020年2月底疫情下的时候内部开会，我是最乐观的，预计全年行业销售额能达到15万亿元左右，但最终这个数字是到了17万亿，今年会到18万亿，行业规模太大，占用资金太多”。
他表示“房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了，房地产危机就是经济危机，涉及到千家万户，所以调控对行业是好事。”
孙宏斌表示，“18万亿什么概念？新能源汽车只有2万亿，不调控的话这房价上天了，地价也上天，我是非常支持调控的，不调控的话这个行业没法干了，房价涨了对谁都没好处。我是一直支持调控的。”
他强调，“所有的调控都是好事，行业安全了，买股票也安全了，100倍市盈率你敢买吧，如果今天买了明天卖肯定不行。央行管理下，负债率也不用担心了，但会加速行业出清。”
最后，孙宏斌给出了两个判断。一是，“这个行业在全新的逻辑下，它的底层逻辑完全变了，“三道红线”、“五档房贷”“集中供地”多重调控，在这个逻辑下，我们的优势是非常明显的。”第二，“在行业全新逻辑下，现在是优秀企业的盛世年华，至于这个全新的逻辑怎么理解，那就见仁见智了”。
（李显杰 ）
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