41%无偿移交比例 佳兆业咬牙补仓成都天府新城

销售业绩一度严重依赖大湾区的佳兆业，此次在中西部积极补充土储，不惜付出高移交比例加代建的隐形拿地成本。

3月16日，成都天府新区的一宗涉宅地落了槌。在场的45家房企几乎全部下场竞逐，最终由佳兆业以约13.04亿元的总价拿下，成交楼面价达12897元/平方米，溢价率封顶在14.67%，还需将41%的统筹住房面积比例无偿移交。

41%的无偿移交比例已然是2017年以来成都土拍市场出现过的最高记录。据了解，目前成都拍出地块大多无偿移交比例在25%以内。

不仅如此，拿地后佳兆业还需代建1宗社会福利用地和1宗服务设施用地，无形中增加了拿地成本。

关注该地块的业内人士皆言，土地的位置不错，品相很高，尤其是天府新区的区位价值正在逐年走高，未来潜力较大。

再入股“潜力区”

据了解，本次佳兆业所拿下的天府新区地块，净用地面积约75.8亩，为1宗住兼商用地，起始楼面价约11247.4元/平方米，已经是截至目前区域内的最高起拍价。

记者查阅地图发现，该地块位于锦江生态带，不仅坐享1公里以内的锦江江景，而且距离天府十小直线距离约200米，南侧还有华阳小学。其周围的中海锦江城与川发天府上城均是区域内较受关注的楼盘。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《国际金融报》记者，据其计算，41%无偿移交相当于增加了3000万的建安成本，加到总地价里，相当于在1.32万元/平的楼面价基础上，每平方米成本提高300元。结合周边的2-3万元的单价，投销比0.66-0.44之间，总体还算合理。

不过，无偿移交以外，拿地的佳兆业还需建设约16.62亩的社会福利用地，以及约10亩的服务设施用地，配建包括市政设施用房配套设施、社区养老服务设施、文化活动中心、地下公共机动车停车位等等。

记者注意到，佳兆业并非第一次在天府新区内拿地。去年的3月24日，佳兆业以上限价摘得天府新区一宗宅地，成交楼面价9757元/平方米，无偿住房移交比例为23%。

本次补仓，无论是楼面价还是无偿移交比例皆大幅走高，可见佳兆业在天府新区加仓的意愿强烈。

大湾区依赖症

佳兆业此次拿地，在业内颇受关注。此前，佳兆业以“旧改”见长，近两年来却在招拍挂市场频繁露面。

据了解，2020年佳兆业在东莞、佛山、广州、成都、惠州、北京、南京、上海、杭州等多地出面摘地。据企业公告，2020年上半年，按权益地价划分，佳兆业招拍挂所拿下的地，占新增土储的61%，旧改占比为24%，收并购占比7%。对比2019年上半年招拍挂获地比例为43%，已经大幅增加。

于小雨表示，相比招拍挂项目而言，旧改运作周期较长，期间占用资金量和时间成本较高，而佳兆业在融资端融资优势不明显，融资成本相对较高，建议适当增加相对能够快速周转的项目提高发展速度，全方位开拓融资渠道，最大化降低融资成本。

虽然发力公开土地市场，但佳兆业目前仍存在一定土储压力。公开数据显示，近些年佳兆业土储增长缓慢，2020年的总土储与2019年底相差无几。

佳兆业的土储分布存在明显“跛脚”。截至2020年上半年，佳兆业总土储2680万平方米，其中大湾区占比52.2%，撑起了半壁江山。

这一现状与其业绩依赖大湾区的现状匹配。据半年报披露，2020年上半年，大湾区对佳兆业的总业绩贡献率高达57%。其中，佳兆业的近三成销售额来自于其大本营深圳。

佳兆业创始人郭英成的长子郭晓群自2020年3月正式以上海区域主席、总裁的身份执掌企业长三角区域业务。即使如此，截至2020年上半年，佳兆业长三角的销售金额为71.2亿元，占比约16.5%。另外在中部、西部及环渤海，业绩平均贡献率在10%左右。

从销售业绩区域分布中不难发现，佳兆业对珠三角区域依赖严重。

于小雨表示，从新城市进入节奏上看，2011年以来，佳兆业一直在向外部拓展，但除少数企业持续深耕外，其他多数城市未见明显的深耕操作，略带散打型昙花式布局倾向。

（文章来源：国际金融报）