恒大物业2020年利润率提升 社区增值服务仍有增长空间

16日下午，恒大物业集团有限公司(下称恒大物业)发布了上市后首份年报并举行业绩发布会。2020年，恒大物业实现营业收入105.09亿元人民币，同比增长约43.3%；净利润约26.47亿元，同比增长约184.5%。

在2020年，恒大物业的毛利率、净利率等指标有了较大提升，整体的毛利率从2019年的23.9%提升至2020年的38.1%，社区增值服务版块的毛利率更是超过60%。不过，相比于其他物业企业，恒大物业的社区增值服务的占比不高，仍有提升空间。

营收首次破百亿利润率提升

年报显示，2020年，恒大物业实现营业收入105.09亿元，同比大增43.31%，这是其营业收入首次突破百亿元关口。

与其他物业公司一样，恒大物业的收入也由物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分构成。具体看，物业管理服务构成了收入的基本盘，2020年实现营业收入约63.22亿元，同比增长约37.1%，占总收入的60.2%。

第二大收入来源是非业主增值服务，去年实现收入约29.23亿元，同比增长约36.1%，占总收入的27.8%。第三大收入是社区增值服务，共实现收入12.64亿元，同比增长120.6%，在总收入的占比从2019年的7.8%上升至12.0%。

收入增加，与在管面积的扩大息息相关。截至2020年底，恒大物业合约面积达5.65亿平方米，同比增长11.88%；在管面积达3亿平方米，同比增长26.05%；业务范围扩展至全国290个城市，覆盖220.7万户业主。

相比于2019年，恒大物业的利润率等指标有了较大提升，达到或超过了行业平均水平。2020年，实现毛利润40.06亿元，同比增长128.26%，整体毛利率从2019年的23.9%提升至2020年的38.1%；净利润26.47亿元，同比增长184.32%，净利率为25.2%；现金余额126.04亿元，同比增长1742.69%。

“在上市首年，我们的在管理规模、效益等方面均有较大幅度的增长，彰显出公司强劲的发展势头。”恒大物业执行董事兼总经理胡亮在业绩会上如是说。

社区增值服务占比待提高发力团购等业务

总体来说，物业服务行业是一个劳动密集型产业，这注定了最基本的物业管理服务的利润率不会太高，以恒大物业为例，2020年其物业管理服务的毛利率为33.6%，不及非业主增值服务的37.1%，更远低于社区增值服务的63.4%。因此，为了实现更大的利润空间，物业公司就要想尽办法提升增值服务尤其是社区增值服务在总收入中的占比。

三大业务中，恒大物业的社区增值服务收入的增速最快，同比增长约120.6%，远高于前两者的37.1%及36.1%。年报称，过去一年，公司开展社区团购、社区传媒及社区空间运营等业务，社区经营服务收入达6.22亿元，同比增长约207.3%；为住户提供车位租赁及运动文娱综合楼服务，并与商家合作开展二手房租售协助等服务，社区资产管理服务收入达4.81亿元，同比增长58.8%；为住户提供家政服务、家装升级及公众业务代办等，社区生活服务收入达1.62亿元，同比增长138.0%。

但也要指出的是，恒大物业社区增值服务收入的高增长，也与前几年的基数较低有关，到2020年，社区增值服务收入占总营收的比例仅为12.0%，对比同行，这一占比并不算高。

胡亮坦言，公司的社区增值服务收入占比虽然大幅提升，但相较于国内其他一些物业公司已经做到14%、15%的比例，仍有非常广阔的空间。恒大物业执行董事兼副总经理王震也在业绩会上称，对标行业较早上市的头部物业公司，公司的社区增值服务还有很大的提升空间。

为此，恒大物业制定了社区增值服务在2021年增长90%以上的目标，发力如今炙手可热的社区团购等业务。王震透露，社区增值服务将从四方面发力：一是房产中介业务，公司将与房车宝集团全面合作，立足超3万个服务中心，挖掘物业自有近千万客户资源；二是保险经纪业务，将收购恒大保险经纪公司，除了代理寿险、财险、车险、游客险等产品，公司还将与恒大人寿等公司合作，为恒大物业住户提供各类保险产品。

三是家装美居业务，恒大的战略合作装修单位24家，年装修量超300亿元，物业自管300多万户房产，家装美居业务前景广阔；四是社区团购，依托社区“最后一公里”入口优势，扩大社区团购业务范围，辐射周边社区和上下游单位企业客户，全渠道吸引客户。

规模仍将继续扩大全球最大目标不变

虽然已经是物业企业中的龙头，但恒大物业的规模野心依旧不变。胡亮说：“有数据显示，2020年全国物业管理面积约251亿平方米，预计2024年将达311亿平方米，这是一个非常广阔的市场。但行业的集中度较低，集中程度远远达不到一个飞速发展的企业应有的水平。目前我们已经看到，行业的集中度越高越高，规模效应也变得越来越好。”

早在上市之初，恒大物业便提出要成为全球规模最大的物业公司。为此，公司立下军令状：2021年要新增拓展在管面积超3.6亿平方米，净利润超39亿元，同比增长超50%。

业绩会上透露，今年前两个月，恒大物业实现新增拓展在管面积1.1亿平方米，完成了全年目标的31%。截至2月末，公司总在管面积达4.13亿平方米，合约面积6.79亿平方米，预计到年末合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米。未来三年，恒大物业在管面积复合增长率将不低于50%。

恒大物业还通过多种途径从第三方获取项目。今年1月底，恒大物业完成了上市后首度大手笔并购，斥资15亿元全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司，公开资料显示，后者排在中国物业服务百强企业第54位，在管面积超8000万平方米。如今，在恒大物业在管面积中，来自第三方的面积达到30%左右。

大规模收并购，不免让市场对被收购项目的质量与效益，以及收购后如何消化、整合产生疑虑。同时，被收购公司还可能会影响整体的盈利水平。对此，王震解释说，“公司的并购不是盲目的，对标的的选择有清晰标准。比如，尽调审计后，我们的毛利率是在20%的水平，净利率也不低于10%，并依照业态、规模等多种因素，制定了标的项目物业费单价指引以及业务合规性要求等系列标准。所以，被并购公司的质量是非常不错的。”

（文章来源：中新经纬）