越秀地产：营收和净利双增 轨交+物业铸就企业护城河

3月16日下午，越秀地产(0123.HK)发布2020年年度业绩报告。公司董事长及执行董事林昭远，副董事长、总经理及执行董事林峰、财务总监及执行董事陈静出席线上业绩发布会。

受疫情影响，2020年国内房地产市场交易经历了先冷后热的局面。在此情况下，越秀地产坚持防疫和经营两手抓，实现了营收和净利润双增长，分别同比增长20.6%和21.9%。在此成绩下，林昭远亦在业绩会上信心十足，将2021年公司的销售目标定在1122亿元，较2020年增长17.1%，并且他表示达成目标后越秀将维持千亿企业的销售规模。

营收和净利双增销售创新高

2020年对中国房地产企业而言是颇为不平凡的一年，上半年受疫情影响，房地产市场趋冷；下半年虽然疫情得到控制，但是房地产企业的资金监管程度迎来新高，国内融资环境趋紧。尽管如此，2020年越秀地产依然实现了营收和净利的双增长。2020年越秀地产营业收入约为462.3亿元，同比增长20.6%；归属股东净利润达到42.5亿元，同比增长21.9%；核心净利润约40.2亿元，同比上升14.6%。

指标双增的表现背后得益于越秀地产去年合同销售业绩的快速增长。2020年，越秀地产通过加快项目的复工复产，同时创新销售方式，积极推进线上、线下融合营销，使得全年合同销售保持了快速增长，超额完成既定销售目标，并且合同销售额再创历史新高。年报显示，其累计合同销售额(连同合营公司项目的销售)达到957.6亿元，同比上升32.8%。高出年度销售目标19.4个百分点，全年销售目标为802亿元。合同销售均价约为每平方米2.52万元，同比上升21.7%。值得一提的是，越秀地产在大湾区的发展中得到进一步强化，实现了合同销售的新突破。2020年报数据显示，其全年在大湾区实现合同销售金额约人民币636.6亿元，约占集团合同销售金额的66.5%。

除大湾区以外，越秀地产在华东地区的销售规模也再创新高，全年合同销售金额约为199.2亿元，同比上升18.0%。坚持“商住并举”战略的越秀地产。目前在商业板块的布局包括商业、康养、物服和教育等领域。

其中，商业地产作为去年疫情最受冲击的行业之一，越秀地产依然能在减租的情况下，通过创新调整各业态的运营方式做到经营基本稳定。而在写字楼方面，其实现逆势增长。去年为集团贡献约6亿元的租金收入。此外，集团持股38.04%的越秀地产房产基金实现约17.6亿元的收入。

债务稳健向好 “三道红线”均未踩中

2020年，房地产金融监管力度持续强化的环境下，越秀地产依然拥有着丰富的融资渠道，使得公司的债务结构得到不断优化。

据公司财务总监陈静在业绩会上介绍，去年由于受疫情影响，融资环境呈现前松后紧态势，于是公司利用上半年相对宽松的环境，进行了一部分资金置换，并且调整了境内外融资比例，增加了境内融资比重，还做了直融，使得融资成本得以进一步降低。年报数据显示，2020年越秀地产的平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点，处于行业领先水平。截至2020年底，集团净借贷比率大幅下降26.5个百分点至47.5%。观察现金流情况，截至报告期末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币373.1亿元，较年初上升23.6%。充足的现金流，加之较低的融资成本，让越秀地产在颇受关注的“三道红线”指标面前，做到了均未踩线的优异表现，成为为数不多的进入“绿档”名单的房企之一。

年报显示，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。

针对此前越秀地产管理层被外界诟病财务融资策略过于保守，林昭远也在业绩会上做了公开回应，他认为企业的核心应该是走得更远，而在政策调控逐步升级的当下来看，确保财务稳健、健康、资金安全，包括保评级恰恰成为了公司正确的策略。

土储布局多元化TOD业务步入新阶段

2020年越秀地产在债务结构不断向好的同时，在多元拓土上亦表现出色。

通过多元化、特色化的“6+1”增储模式，越秀地产以较低溢价分别在广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米，按权益计算建筑面积约为329万平方米。在土地布局方面，越秀地产深化实施“1+4”全国化战略布局，“1”指大湾区，“4”包含华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。

截至2020年底，其在大湾区和广州，分别拥有土地储备1353万平方米和1143万平方米，约占集团总土地储备的55.1%和46.6%。加上其他地区新购置的土地，截至去年底，越秀地产的总土储约为2454万平方米，分布在全国21个城市。这些土储可以满足其未来三至五年的开发所需新增土储类型也呈现多样性，既有普通的住宅用地，也有城市更新用地以及用来发展TOD模式的用地。

作为一家以轨交+物业为特色的代表型房企，2020年越秀地产于广州新增星樾山畔(水西项目)和星汇城(镇龙项目)两个TOD项目，土地面积达到103万平方米。截止 2020 年底，越秀地产共拥有 5 个 TOD 物业项目，分布在广州黄埔、增城、番禺三大片区，公司TOD项目的总土地储备达到 388万平方米，约占大湾区土地储备的28.7%和集团总土地储备的15.8%。并且值得注意的是，5个TOD项目全年贡献合同销售金额约170亿元，同比上升236.6%，占据公司总销售金额的17.75%。可以看出TOD业务在越秀地产的业务版图中在不断被强化，而轨交+物业模式也逐步形成了其强有力的企业护城河。

林昭远亦在业绩会上表达了对于今年公司TOD项目的期许，即预算目标不低于180亿元，希望能突破200亿元。并且，他表示未来公司会深化TOD战略实施，成为大湾区第一，全国领先，国内最有影响力的TOD开发企业。

而面对今年推出的“集中供地”政策，林昭远似乎早已做好了迎接新变化的准备。他表示在出台土地集中供应政策的22个城市中，越秀地产已经进入的城市有13个，集中供地好的一面是土地竞争程度会有所缓解，对于越秀来说是获取土地的机会，并且对于成本控制也是利好。对于人力方面，越秀地产会进一步加强投拓团队对于土地的分析、投研和决策。而对于行业里所有企业都将面临的资金压力，他更是信心满满地表达：“越秀地产的资金面还是比较充裕的，政策之于我们可能更有利，机会反而更大了。”

（文章来源：财经网）