从2020年报看融创中国的广阔增长空间

四大龙头房企中，融创中国率先发布了2020年报。发布业绩的第二天，融创中国逆市大涨7%，盘中一度涨超11%，直接引爆内房股，地产行业也领涨大市。

与此同时，各大券商机构纷纷发布研报给予融创“买入”评级，并调高目标价或调升公司今明年盈利预测。“由于公司往绩良好，估值又吸引，预期公司股份可获重估。”花旗发布研究报告表示。

新环境下优秀企业的盛世年华

2020年业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌的两句话令人印象深刻：调控让这个行业更安全了；调控会加快房企的分化。

这两句话背后的逻辑是，在国家宏观调控趋于精细化的背景下，房地产行业正朝着长期、稳定、健康的方向迈进。在此背景下，具备规模及品牌优势的头部企业，将凭借坚实的基本盘，迎来更大的发展空间。“现在是优秀企业的盛世年华。”

在被认为是房地产行业最为艰难的2020年，融创用一份扎实的成绩单验证了这一道理。2020年全年，融创营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势。融创在全国55个城市销售额排名进入前十，其中12个城市销售额位列首位，业绩贡献高的城市中杭州、重庆、武汉三城市单城贡献超300亿元。2021年来，不少房企开始调整组织架构，以期在各个城市竞争中寻求新的增长，从年报核心城市销售额领先地位看，融创在与城共建过程中的作用愈加凸显。

此外2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元拿地优势，坚持高标准拿地策略，巩固高质量土储优势。截至2020年底，融创土地储备达78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。

中泰国际发布研报表示，继续看好融创充沛优质的土地储备及有较强竞争力的拿地渠道。在新的政策常态下，相信公司有望实现持续稳健增长。花旗分析，融创稳定的利润率及销售增长加速，有助于其实现2023年盈利年复合增长率达10%的目标。

资本结构继续优化加速巩固优势地位

优秀企业的另一大显著特征是，应对外界突变环境的适应能力、应对能力和执行能力。去年对于房地产企业来说，最大的突发事件莫过于三道红线的出台。

在此背景下，融创一方面保证各项经营业绩的稳健增长，另一方面凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。财报显示，2020年底，融创净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。

其实，从2019年下半年起，融创便结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。

关于“三道红线”，融创中国行政总裁汪孟德业绩会上表示，到2023年公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。

孙宏斌则表示：三条红线以后就不用担心负债率了，现在央行管着呢，两年前我就一直在说，不希望融创负债总额增加，希望增加净资产和销售。融创这三年总负债没有增加，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。

积极增收，主动“瘦身”的融创，保持了较好的财务水平。截至2020末，融创持有现金1326.5亿元（包含受限制现金），同比增加5.5%，其中非受限制现金为987.1亿元，同比增长26.6%。其非受限现金短债比为1.08，较上年同期大幅提升约0.51。2020年融创长短债比为2.31，较2019年同期1.37进一步优化，增大长期债务占比，缓解资金短期流动性压力。

在业内人士看来，行业成熟度越来越高，对企业的综合能力也要求越来越高。新的监管环境下，综合实力强的企业不仅能够依托自身坚实的基础能够从容应对，更是一次加速巩固优势地位的机遇。融创的均衡稳健也体现在，推动资本结构的持续优化，加速满足央行的指标管控要求，夯实均衡稳健的发展态势。由此，进一步巩固了企业的头部优势。

地产+构建未来业绩护城河

在主业地产取得亮眼成绩的同时，融创的“地产+”多元赛道落定，在行业中的优势地位开始显现。在未来，这些与消费升级趋势相吻合的业务，将构建起融创强大的护城河，也就是说未来融创将不仅仅只是依靠地产贡献业绩，枝叶渐渐繁茂的多元化将为融创带来源源不断的现金流。

首先，2020年融创成功分拆旗下物业板块融创服务独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，增益母公司。融创服务首份年报显示，收入约46.23亿元，同比增长63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。

截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60%，融创服务收入结构持续优化。此外，得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长。融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。

贝壳研究院认为，未来融创服务将依托于母公司的强力支持与自身不断增强的外拓能力，长期可持续发展，预计年内将增加物业领域的收并购操作。

其次，融创的“诗和远方”业务文旅+文化产业，全国落子39城，已初步形成规模优势。文旅产业在疫情得到控制后快速修复，收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%，超出市场预期，更坚定其发展决心。另外，融创轻资产管理输出业务在2020年被开启，预计将在2021年持续发酵。

在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。

文化方面，保持超级IP长链运营模式，仍在探索新消费与新场景下的商业运营。

2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没•狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房。

对于今年的地产+目标，融创有着清晰规划。融创在年报中表示，目前已完成具备广阔成长空间的地产+赛道布局，将继续推动地产+业务快速发展，建立竞争优势，为长期发展提供增长动力。融创服务将建立以市场拓展为主的长期发展模式的优势能力，围绕中高端客户，持续夯实线下高质量服务优势并加快科技和数字化应用，搭建“在线+线下”一体化生活服务共享平台，致力于成为业主、从业者、合作伙伴、政府的“首选品牌和价值贡献者”。融创文旅将坚定以用户为核心的发展思路，持续提升创新产品能力，继续扩大轻资产管理输出的拓展力度，以冬奥委会为契机加强冰雪业态布局力度及产业合作，同时加强会员俱乐部平台建设及数字化服务水平，构建欢乐互联消费平台。融创文化将持续深化核心业务布局，打磨优秀作品，提升新消费、新场景下的商业化能力，打造高效、协同的组织能力，坚定超级IP长链运营模式。

地产主业保持均衡高质量发展，地产+业务竞争优势明显，融创的目标—快速发展成为具备全面竞争优势和广阔增长空间的大型企业集团，指日可待。

（张洋 HN080）

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