在被忽视了很多年后，“鲁大壮”山东终于等来了超级大利好，被正式纳入国家顶层设计。
众所周知，东部地区是我国经济发展的主阵地和领头羊，国家刚公布的“国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要”中，关于东部地区未来五到十年的发展，重点提及了四大片区：
支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区、浦东打造社会主义现代化建设引领区、浙江高质量发展建设共同富裕示范区。深入推进山东新旧动能转换综合试验区建设。
于山东而言，这是一个喜大普奔的利好。早年间，山东经济实力一度是全国NO.1（1982年至85年）。近十年，山东虽仍贵为北方第一大省（无论经济还是人口），且为全国GDP第三强，却高兴不起来，因为其发展在相对失速，尤其是与大哥（广东）、二哥（江苏）的差距在拉大。这些年，曾经的北方明珠、山东第一大城——青岛在全国城市排名战中的落败，及越来越默默无闻，是山东发展遭遇瓶颈的另一个佐证。
为让山东经济重焕新生，2018年“山东新旧动能转换综合试验区”应运而生。此次，国家全面提升“山东新旧动能转换综合试验区”的定位，让它跟深圳、浦东、浙江并驾齐驱，振兴山东的信号不可谓不强烈。另一方面，近些年来，南北方的经济失衡也在加剧，山东振兴对于南方和北方的经济平衡又有重要的意义。当然，这也理解为此次国家拔高山东发展定位的一个深层次背景。随着山东发展进入未来五到十年的国家顶层设计，山东也将迎来20年来最大的发展机遇。于被纳入“山东新旧动能转换综合试验区”的济南、青岛、烟台等城市的发展而言，也将迎来一个可观的政策红利期。接下来，不排除上面会送出更多的政策大礼包。在定位上，济南是 “山东新旧动能转换综合试验区”的“先行区”，济南新旧动能转换先行区在现有主城区北边，辖区范围横跨黄河两岸，总面积约1030平方公里。
根据规划，截至2035年，先行区城镇人口将达300万人，相当于现有济南常住人口的三分之一。产业上，重点发展“四新”产业：新智造（交通装备制造、信息技术、医药制造、智能制造）、新科技（氢能源、石墨烯、量子科技）、新服务（智慧物流、科技服务、产业金融、创意设计）、新消费（智慧体验农业、文化旅游休闲产业、医养健康教育产业）。用当下眼光看，济南新旧功能转换区还是白纸状态，犹如九十年代初的浦东之于上海。未来先行区能否如预想那样沧海变桑田，因素有很多，从城市层面来看，主要是发展量能是集中发力，还是多处分流。站在济南官方角度，城市发展还是要注重协同和平衡的。济南最新的城市发展规划可归结于“一体、两翼、多点”：一体指的是山（泰山）河（黄河）之间的现有中心城区；两翼：北翼指的是黄河以北，以北岸先行区为主体的功能片区；南翼指的是泰山以南，包括莱芜区和钢城区；多点包括商河城区、平阴城区，以及白云湖、玉皇庙等功能节点。但从济南地形地貌，及南北翼与主城区距离来看，未来属于“北翼”的先行区要比“南翼”莱芜-钢城拥有更多的发展机会，也能吸收到更多来自济南主城区的量能。换言之，市场状态下，叠加“先行区”的政策性红利，于济南的产业、人口来说，往北走显然要比往南更有吸引力。
另一方面，先行区乃至整个济南未来的发展，关键还是要靠增量，尤其是增量人口，提高省会的人口首位度。早在去年上半年，济南就出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》，对有在济南从业、居住意愿的外地人员，全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制。为了进一步提高农村人进城的意愿，又允许村宅基地使用权或土地承包经营权的进城落户农村人口回农村经常居住的，可自愿将户口迁回原籍。值得一提的是，今天，青岛也正式放松了落户限制，大力抢人。重点内容：放宽学历、技能人才落户条件。将全国其他市（地）级及以上人才全部纳入人才落户范围，与持山东惠才卡、青岛市人才服务绿卡（青岛菁英卡）人员同样不受年龄限制。鼓励举家迁徙和亲属投靠，取消成年子女投靠父母婚姻状况的限制，被投靠人户籍登记为我市城镇合法固定住所的，可办理父母投靠成年子女和成年子女投靠父母。全面放开县域三市落户。等等
此外，青岛也是山东新旧动能转换综合试验区的核心城市之一，辖区范围上主要以青岛西海岸新区、蓝谷核心区、高新区、胶东临空经济示范区为主。过去两年随着调控的发力，及自身量能的不足，济南、青岛的房价较于高点都出现了明显回调，青岛跌幅第二、济南跌幅第七。由榜单可见，整个大华北的楼市都是偏冷的。
所以，随着政策性红利的释放，无论是济南还是青岛的未来，都还是值得期待的。中短期来看，随着落户的大幅放松，济南和青岛的楼市也将大概率迎来拐点。更多城市分析，点击下方名片，关注“大胡子说房”！本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。（张洋 HN080）
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