3月16日，贝壳发布截至2020年12月31日的未经审计的第四季度和全年财务业绩，这是贝壳上市首年财报。财报显示，2020年第四季度平台总交易额(GTV)达1.12万亿元，同比大增65.4%。全年GTV突破3.5万亿元，同比上涨64.5%。其中，去年贝壳存量房交易GTV为1.94万亿元，占比55%，同比增长49.5%；新房交易GTV为1.38万亿元，占比39%，同比增长85.0%；新兴及其他服务GTV为1761亿元，同比增长113.0%。
伴随GTV大增的是公司收入的增长，贝壳第四季度营收入227亿元，同比增长57.6%，去年营收为705亿元，同比增长53.2%；第四季度净利润达10.96亿元，经调整后净利润达人民币20.01亿元；全年净利润达27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。
面对2020年业绩，贝壳联合创始人、CEO彭永东在Q4电话会议上将原因归功于，规模效应、高效运营和有品质的服务，结合强劲的网络效应，形成了正向循环。在业内人士看来，去年疫情对房地产市场带来了诸多冲击，但反而刺激了线上业绩。随着各地政策以及市场回暖，类似企业能够形成此类发展，具有积极的导向，也说明贝壳战略方向是正确的。
各板块业务高速增长
新房业绩追赶存量房
目前贝壳已成为国内最大规模的线上线下居住服务平台。2018-2020年，贝壳GTV从1.15万亿增至3.50万亿元，营收从286亿元增至705亿元。
值得注意的是，近几年，贝壳持续保持新房交易上涨的态势，去年其新房业务全年营收超过了存量房，不仅如此，新房业务的GTV也有“赶超”后者之势。财报显示，2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿，全年营业收入同比增长87.1%至379亿元；2020年贝壳存量房业务GTV为1.94万亿元，全年存量房营业收入为306亿元。
对于新房业务的提升，彭永东表示，其持续组织新房销售系统化培训，结合平台对渠道的动员能力进行聚焦打盘以提升去化效率和去化概率。这些措施使得平台链家及非链家连接门店能力均持续增加，店均新房GTV实现同比增长20%。
财报显示，由链家贡献的新房交易GTV同比增37.2%至2767亿元，通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元。
据悉，2020年，贝壳平台新房整体回款周期全年为103天，较2019年仅略有延长。贝壳新房垫佣规模继续扩大，垫佣覆盖率超过40%，且实现了整个新房垫佣流程线上化和24小时垫佣。
彭永东称，针对行业供给端，平台进一步与开发商达成深度合作，对开发商提供更具针对性的服务：截至2020年底，平台新房在售合作盘数量达到8600个，对比2019年为7700个。
知名地产分析师严跃进表示，对于此类新房的交易，也说明平台在积极研究当前市场的交易特点，能够把新房业务给牢牢把握其中，有助于其开拓业务。另外很关键的一点是，通过此类业务发展，使得房企的营销模式也在转变，这使得平台和房企之间的关联度强化。
资深房地产分析师陈雷称，存量房在重点城市市场占比较大，市场竞争也大，但在三四线城市中，新房市场仍然是主流，贝壳进入到三四线城市的新房市场，属于开拓市场阶段，因此贝壳在存量房市场增长速度不如新房。
中国房地产数据研究院院长陈晟表示，新房市场交易增长也是基于其二手房门店的渠道，以及对新房的销售的有效控制，再加上最近新房市场成交非常火热，达到了一个相对高涨的状态。未来个体随着整体调控的延续，新房和存量市场应该会达到一个平衡的状体。
除存量房和新房领域取得增长外，贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增幅达68.7%。与其他主营业务的协同效应逐渐显现。
房产市场年底翘尾
贝壳借势发力数字化改造
成立于2018年的贝壳，于2020年8月顺利登陆美国纽交所。截至3月16日，贝壳市值超过700亿美元，高于万科3724亿元的市值。
在陈雷看来，全国新房市场因快速由热转冷，使得开发商在营销方面准备不足，叠加地价上涨、融资收紧，开发商对于去化速度的追求较高，因此贝壳新房得以在最近几年快速发展。而贝壳存量房、新房和新兴业务三大板块增长背后，得益于其持续对居住产业互联网进行深度数字化改造。
截至2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6600万次，对比2019年仅为390万次。
在技术投入方面，财报显示，2020年贝壳研发费用为24.78亿元，在推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化的同时，也促进了贝壳移动端下载量。贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4,818万，同比增长高达88%。
在陈晟看来，贝壳建立了标准化、数字社区的“底板”，这是其今日成绩背后的关键点，之后基于这个“底板”，再叠加其他服务能力做到行业领先的位置，才能达到遥遥领先的状态。
谈到贝壳模式，其针对信息隔离痛点推出ACN(Agent Cooperate Network， 经纪人合作网络)，可打通经济品牌、经纪人之间的隔离墙，将之前传统模式下单一经纪人的工作给分为 10 个角色(房源方 5 个，客源方 5 个)，这些基于真实业务场景进行的角色分工，让经纪人们可以在自身擅长的领域参与多单交易中的多个环节，实现信息共享和高效协作。而这一方式，也吸引了众多中小机构加入。
具体而言，贝壳通过ACN链接链家、德佑、21世纪不动产、优铭家等经纪品牌和经纪人，在其背后的平台则融合了从合作机制、合作规则、SaaS作业系统、运营管理能力、文化建设等体系。在这样的综合体系下，品牌、门店通过与贝壳合作(整体合作或加盟贝壳已经合作的新经纪品牌)，不仅能通过二手房、新房两个领域业务实现增收，也能不断打磨自身基于社区的底层服务能力、服务品质和成长空间，构建自身长期职业发展的核心能力，与贝壳平台一起享受品质增长红利。
据悉，目前，贝壳平台上平均每 10 单二手房交易有 7 单是通过不同门店间的跨店合作成交，部分经纪门店的跨店成交率超过八成。
在严跃进看来，对于此类平台来说，实际上也是把过去中介行业的痛点、难点问题给予解决。过去各类虚假房源、恶意跳单等问题，都说明存在恶意竞争。但在新平台下，各类问题得到更好的解决，也使得交易的效率更高。对于各类中介机构来说，也愿意加入此类平台。
经纪行业未来空间广阔
经纪门店、经纪人快速增长
随着房地产市场快速发展，经济行业规模持续增长。2014-2019年经纪机构完成的房屋交易额从3.2万亿元升至10.5万亿元，CAGR达26.8%；渗透率从33%升至47.1%。其中，新房从9.7%升至25.9%；佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达 31.6%。根据CIC报告统计，2024年经济行业佣金收入或年均增长15.1%至5078亿元。业内分析，根据国民对购房需求的增长、中介渗透率提升、佣金率存在提升空间，经纪行业未来空间广阔。
照贝壳的初始计划显示，成立平台的目标是连接100个品牌、10万家门店和100万经纪人。而这几年，受益于ACN模式，贝壳吸引大量经纪机构入驻，同时，房产销售也离不开经纪机构。2018年链家门店数量7673家，经纪人数10.3万。2018年非链家门店8136家，经纪人数6.1万。2019年链家门店数量7922家，经纪人数12.5万。2019年非链家门店29592家，经纪人数23.3万人。截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.69万家，同比增长25.1%，连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%。
陈雷表示，经纪人的快速发展，也是一个模式发展的问题，在2019年之前，大量的小经纪人在市场中存活，贝壳给他们提供了一个更为简便轻松的平台，因此实现了经纪人的快速增长。从最近几年国家调控政策来看，房产市场以稳定发展为主。因此小经纪人的生存环境越来越窄，加入贝壳成为一个更好的选择。
贝壳CFO徐涛表示，截至2020年末，年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%，而2019年仅为19%。贝壳成立两年多，GTV增长至3.0倍，收入增长至2.5倍，调整后净利润增长至43.7倍。
陈雷表示，一方面2020年房地产市场在好转，另一方面一旦模式跑通，接下来会迎来一个高速发展期，因此，2020年是贝壳的高速发展期，过温饱线的门店快速增加。在严跃进看来，类似“温饱线”的概念，具有积极的导向，也说明中介门店等利用此类平台具有较好的价值。如果宣传较好，势必会吸引中介公司加入此类平台。
（文章来源：证券市场红周刊）
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