新房业务驱动收入体量迅速上升 贝壳2020年GTV创新高

美东时间3月15日晚，贝壳(NYSE:BEKE)发布第四季度和全年财务业绩。财报显示，2020年第四季度平台总交易额(GTV)达人民币1.12万亿元，同比大增65.4%。全年GTV突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5%。单季度及全年GTV均创下历史新高。

2020年，贝壳存量房、新房和新兴业务三大板块均实现较大幅度增长，其中尤以新房业务的增长最为亮眼，并且潜力巨大。各项业务的全面增长，得益于贝壳持续对居住产业互联网进行深度数字化改造，以产业互联网核心能力驱动自身强劲增长。

各板块业务高速增长

数字显示，贝壳2020年第四季度营业收入为人民币227亿元，同比增长57.6%；全年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%。第四季度净利润达人民币10.96亿元，经调整后净利润达人民币20.01亿元；全年净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%。第四季度及全年营收及盈利数据均超此前市场预期。

财报显示，2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。

2020年贝壳新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元，协同开发商营销、去化能力日益突显。由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2767亿元，通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元。2020年贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

在存量房和新房领域取得预期外的增长之时，贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增幅达68.7%，与其他主营业务的协同效应逐渐显现。

新房业务乘风破浪

两年来，贝壳新房“线上线下聚合+一二手联动”的领先模式已经被市场证明。

从数据来看，2018年贝壳实现新房GTV 2808亿元；2019年达到7476亿元，同比增长166%；2020年贝壳新房再获丰收，全年完成GTV 1.38万亿元，同比增长85%。

从市场份额来看，2019年贝壳就已成为中国最大的新房销售平台。根据国家统计局数据，2020年全国商品住宅(新房)GTV达15.5万亿元，同比增长10.8%。据此计算，贝壳新房的市场份额，已经从5.3%升至8.9%。最近两年，贝壳新房每年跨越一大步，领先优势不断扩大，行业龙头地位稳固。

贝壳新房业务的迅速增长，得益于贝壳线上、线下两大优势资源的高效整合，从而“双击”驱动，实现指数级增长。

在线上，贝壳获客流量精准、数据强大。作为居住服务领域的最大平台，贝壳吸引了最大量房产垂直用户群，其移动端MAU达到3900万(2020Q2月度平均值)；贝壳19年来积累了覆盖二手、新房的行业最全交易数据，积累了中国最准确的高净值房产用户数据画像，在此基础上，贝壳构建了精准房客匹配系统，实现了横跨一二手房的用户需求高效对接、高效去化能力；贝壳基于海量真实数据开放的ReaLData房产大数据系统，能真正做到还原真实的交易市场现状，精准刻画用户，为企业的关键决策提供数据支撑。

在线下，贝壳以多种合作模式+多项赋能，实现一二手联动助力其构建长期发展能力，更受门店欢迎。通过ACN合作网络以及多元赋能体系，截至2020年底，贝壳吸引了链家、德佑、21世纪不动产、优铭家等超过4.69万家门店和超49万经纪人的加入，在这样的网络效应之下，贝壳ACN作为基础设施的平台效应也开始显现，驱动多元新业务开始增长。通过一二手联动，贝壳实现新房业绩快速提升。2020年，非链家连接门店和其他销售渠道的贡献已成为新房业务的主要增长点。未来，贝壳找房将覆盖全中国超过300个城市，连接10万家门店，为超3亿家庭提供品质居住服务。

据推算，每个成熟经纪人能覆盖50+准客，贝壳凭借强大的线上数据和线下渠道，连接4.69万家门店、49万经纪人，构建了独家、精准的线下“私域”流量体系，以海量、精准获客，实现了强劲的业务拓展。

同时，针对行业供给端，贝壳进一步与开发商达成深度合作，截止2020年底，平台新房在售合作盘数量达到8600个，与恒大、融创、万科等全国百强开发商合作率高达85%。

线上、线下两张网的持续扩展，叠加ACN的网络效应和人店模式的平台效应，驱动了包括新房在内各业务板块的快速跃升。

综上所述，贝壳的“线上线下聚合+一二手联动”模式重新定义了新房营销，驱动新房业务爆发式增长，已成为收入占比超过一半的核心业务和未来高速增长的重要引擎。

（文章来源：证券市场周刊）