最真诚的购房建议：沈阳、大连……

文/子木团队

提起东北，最先想起什么？

是“大金链子小手表，一天三顿小烧烤”？

还是 “你瞅啥？” “瞅你咋的？”“削你！”

东北人是天生段子手，给世界带来很多欢乐，但回到买房这件正经事上，东北城市实在不容乐观。

前些时候，很多人听说过的 “三万块钱买套房“的鹤岗故事，就发生在东北黑龙江。

媒体上时不时看到关于东北的负面新闻，雪乡宰客，“投资不过山海关”，营商环境差，资源枯竭，经济衰落，人口大幅流出……

这一切，折射到房价上，就是普遍低迷。

堂堂省会城市，沈阳均价一万多，哈尔滨一万左右，长春均价一万元不到，远低于中国大部分省会城市。

东北的中小城市，二手房价格四五千元都不到。比如鹤岗，虽然新房对外销售价格还在两三千多元，但二手房市场只要一千多元。

东北，中国重工(601989,股吧)业的摇篮，共和国长子，这片曾经的热土，真的不行了吗？

1

双子星闪耀

当我们深入去研究东北城市特点的时候，一个明显的事实是：

东北的资源，高度集中在中心城市。

尤其是许多重大政策、重大工程均落在了沈阳、大连、长春和哈尔滨。

这四个城市，以22%的人口，集中了东北地区一半的经济总量、三分之一规模以上工业企业、超过六成的高校资源。

数据来源：2020年GDP为初步统计数据（上图，哈尔滨、长春GDP数据填反)，人口为2019年中国统计年鉴数据，规模以上工业企业，高校数为2017年城市统计年鉴数据

马太效应再次应验，强者愈强。在一个普遍较差的区域，资源反而会加速集中在优势城市。

在这四个城市内部，也有阶梯。沈阳和大连，表现又更好一些。

在东北普遍人口流出的情况下，沈阳，大连反而出现了人口增加。

就像中国经济出现“孔雀东南飞”的格局一样，东北三省内部，也出现了往南流动的倾向。

具体看一下这四个城市近年的房价走势：

数据来源：知名中介机构

我们看到, 长春房价一万左右，震荡向下，哈尔滨不到一万，房价上升到九千就往下掉了，缺乏支撑。

表现最好的是大连的房价，45度仰望天空，气势如虹。

沈阳房价也是震荡向上，突破一万后，仍呈向上的趋势。

在东北楼市整体黯淡的背景下，沈阳和大连，双子星熠熠生辉。

2

中心节点沈阳

如果说东北地区的中心城市，那么一定是沈阳，没有之一。

有些省会，它不只属于省。它属于大区。

中国有几个大区，比如西北的西安，东北的沈阳。大家想想现代战争片中耳熟能详的 “东北军区”、”“沈阳军区”、“沈阳司令部”……

稍微有点军事概念的人就知道，国家疆域布局中，总有些地方，是节点，是“关键到不能倒、一定要照顾”的地方。

他们已经不是一省一市的局部，而是”牵一发动全身”的区域性全局性的节点。

治理国家不能只算经济账，出于对疆土的治理和控制，出于军事意义上的据点建设，有些地方是必须扶持好的。

对这种具有战略意义的城市，来自国家层面的帮助托底将是全方位的，产业项目政策大力扶持，财政补贴大力转移支付，不计成本的真金白银固定投资砸下去。

作为东北支点的沈阳，振兴东北的资金，相当部分，终归会沉淀到沈阳房市。

这是沈阳房市最大的底气。

这就是为什么，沈阳城市的各项指标、社会消费零售额都在向好，奢侈品消费旺盛。

这就是为什么，尽管整个东北人口净流出，沈阳却顽强的阻挡住了人口流出的势头，

而且进入全国人口流入Top20。

数据来源:DT财经

2021年1月22日全线开通的京沈高铁，更是强化了沈阳节点城市的地位。

沈阳至北京的时间缩短至2.5小时，辽宁省内各市可以通过沈阳，形成到北京的4小时经济圈，形成“京沈半日经济圈”。

沈阳中关村(000931,股吧)智能制造创新中心于2020年1月成立， 以沈阳-中关村为接引，叠加沈阳老工业基地与新科技创新优势，打造“工业互联网+先进装备制造”，京沈合作再上台阶。

加上沈阳正在如火如荼地争取国家中心城市，一旦成功，沈阳作为国家级城市的地位，将更上一层楼。

综合城市地位，人口，交通等长期利好因素，我们对沈阳楼市未来的展望，基本上持比较放心购买的观点。

在我心里，沈阳就像沉默寡言久经沙场的老将，在太平盛世，稍微有点跟不上潮流。

一片群嘲声中，寡言的钢铁巨人，只是不语。

但骨架不倒，等待机会。

更何况，目前沈阳房价实在是不高。

来源:链家网

低价就是王道。

均价1万，平均总价95万的省会城市，节点城市，未来可能的国家中心城市，对比南方县级城市动辄1万2万的价格，香不香？

低总价还意味着上车。

知名机构发布的《2020城市刚需购房报告》，盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

其中，北京刚需上车门槛最高，350万。而沈阳，仅73万，五分之一。

伴随京沈高铁开通，部分北京购买力将会外溢（或已经提前溢出了）。

查查数据，沈阳的房子，一半被外地人买走。

数据来源：中原

2020年沈阳购房者中，外地购房占比达到49%，其中外地客户中有52%来自于吉林及黑龙江，还有48%的来自其他省市的客户。

沈阳楼市“房住不炒”政策限制比较严格，加上2020年受疫情冲击，沈阳房市成交下降了28%，处于健康发展中的“短暂冷静期“。

可能还是有一点库存压力，截止1月底，可售商品住宅库存量从2020年初的接近1700平，上涨到1月底的1900万平，参照过去12个月的平均销售速度，当前库存的可去化周期约19.3个月，还是比较高的水平。

2021年沈阳政府方式政策定调仍然是维稳。但近期出现了一点松动，比如公积金贷款额度上涨，最高可贷80万，1月份的库存周期也出现了下降。

沈阳房产，长期来说值得投资，入手的时候可以精挑细选。

来源:沈阳中原研究部

查阅沈阳详细数据，我们分享几个关键发现：

1、从区域来说，三环内核心老城数量逐渐减少，城市外环发展扩至四环。

2、核心主城1.8-3.2万每平，二外外南1.2-2万每平，北部 0.8-1.3万，东边0.8-1万。

3、城市南北两极分化明显，当前北部沈北，浑南两头热。17-20年主力成交板块无明显变化，都是以沈北道义，浑南的新市府为主。

其中沈北商品房成交占比从2016年的7%猛增到到2020年的27%，沈北道义板块为城市刚需板块，销售量最高。浑南占比维持在22-26%之间，热门板块为城市改善板块-新市府。

4、从成交面积来看，90平的以下小面积产品占比逐渐降低，2016年占比66%，2020年降到39%。90-130平占比逐渐提高。2019年后沈阳进入发展变迁期，高端改善和高端项目需求大举提升。

近期市场，又传来更多的消息。

3月各大牌开发商取消春节假期优惠，有的直接收回了春节+首开多达2—3个点的优惠。

2月23日，沈阳第一场土拍诞生沈阳历史第三高地王， 10家房企竞拍，华润最终中标，实际楼面地价成本将在14500元/建筑平米。无疑，该项目未来入市售价起步价就将在3万左右。

我们判断，沈阳目前的低房价，不会长期继续。

数据来源：沈阳中原研究部

总之，长期投资沈阳的大逻辑始终没变，节点城市地位不可动摇，人口流入，京沈高铁交通改善，目前是政府政策严控，但房价上涨动力较强，后续一旦成为国家中心城市，进入更多投资者视野，房价有跃升很有可能。

3

对外开放大连

最近的大连房市，实在有点火。

2月份大连市成交数据，商品房共备案成交1720套，环比上涨12.8%，同比上涨688.99%，商品房成交量远高于去年同期水平。（*数据统计为市内四区备案成交价）

受就地过年影响，2021年春节期间成交量明显上升，年后各大开发商上调房价，涨价前推广促进了部分成交。

节后，场热门板块销量猛增，整体市场热度上涨，各项目到访量均直线增长，预计下月成交量将持续上涨。

我们看看一片火热的底气是什么。

大连，东北少有的滨海城市，国家第一批十四个沿海开放城市之一，是东北重要的海上出口。

大连政府十四五规划中，提出 “以大连为龙头深入推进辽宁沿海经济带开发开放”。

借助国家 “一带一路”东风，大连主动深度融入“一带一路”建设。

加强基础设施互联互通，推进东北亚国际航运物流中心建设。

支持机床、石化、船舶海洋工程、核电、轨道交通等重点装备制造业与“一带一路”相关国家和地区开展合作。

2020年1月至5月，大连市对“一带一路”沿线国家进出口总额617.8亿元，同比增长29.8%。

大连对外发展未来发展空间很大。

贝壳研究院有个报告:外国人在中国最喜欢住哪?

全国排名，大连位列第五。仅次于上海，北京，成都，深圳。

大连对外开放带来的世界级城市的潜力，不可小觑。

数据来源：贝壳研究院

下面我们看一下大连的房价走势。

从下图可以看出，从2014年到2018年，大连房价经历了一个下跌，然后回升的过程， 2018年基本回到原有位置。2018，2019年持续爬升，2020年以后更是加速上涨。

数据来源：知名中介机构

如果按2016年2月的9800元低点算起，到2021年1月，均价1.6万，房格足足上涨了63%。

到底是什么力量，在支撑着大连房价的上涨呢？

翻阅众多资料，城市规划，地铁，土拍……我们看到了大连市政府的雄心。

大连城市建设现在处于拉骨架阶段。四线齐建，从十字型换乘，到网络化换乘。借助轨道交通，城市正在往外延伸。

城市建设需要资金，近五年大连土拍市场火热，政府倾囊放地回血，土地供应达五年历史峰值。

数据来源：同策研究院

政府拍地时，借势开发商打造城市基建配套，带诉求供地趋势明显，配建条件增多，例如龙湖建设公交枢纽，中海无偿还建配电站等。

政府急需城市建设资金，想溢价卖地，想开发商配套建设。

那常见套路不就是，溢价拍地，开发商拼命拉动价格，回笼资金，完成政府需要的配套建设，然后房价上涨，下一轮土拍维持溢价？

比如最近一个月，楼市火爆，土拍也爆了，土地溢价率高达44%。

高溢价地块块位于甘井子区西北路东侧，溢价率44%，可售楼面价11126元/平方米， 9大房企参与竞拍，可售楼面价首次突破万元大关，该地块的成交带动了体育新城板块房价上涨，各大开发商纷纷上调房源价格。

土拍，房价，互相带动，熟悉的飞轮。

长期来说，我们对大连房市基本看好。外向型经济东风正好，东北三省向南人口流入，政府方面大概率会允许房价在合理范围内上涨，以维持土地价格的溢价。

但从短期来说，因为从2016年开始，大连房价持续了四年的上涨，而且我们看到大连的商品住宅库存量还是比较高的，去化周期94周，约22个月。

来源：新峰地产

房价大涨+库存高企，需要提示大连房市存在短期回调的风险。

具体到区域上，从详细数据报告我们分享几个关键发现：

1、城市外扩，外围城区和主城边缘成为成交热点。例如2020年外围城区（旅顺+金普新区）住宅成交占全市46%，主城边缘区域成交占全市31%。

2、价格阶梯明显：高价项目呈点状分布在主城核心区，主城核心2.1-3.8万,主城边缘1.4-1.9万每平，外围城区0.8-1.2每平。

3、刚需改善占比超六成：90平以下的刚需产品占比从2016年24%下降到2020年的14%，90-120平刚需改善占比上升明显（55%上升到63%），当地有很多改善置换，比如卖出主城二手两房，换购外围3房，四房新房。

4、学区预警助力推高房价：当学位供给紧张时，大连市教育局会向社会发布超出既有学位接纳能力的预警提示。2021年1月，有四个区的最近学位预警接连发布，这将导致学区房竞争升温，推高房价。

如果购买大连房产，建议多看看外围区域。

毕竟一个城市地块是逐渐成熟的，买的时候不要光看眼前，可以更多考虑潜力股，考虑五年后这个区域会变成什么样，应特别注意政府在该区域是否有明确规划，开发商、户型、学区、配套等。

买新兴区域， 买90-120平的改善型住宅，可以长期安心持有，即使短期回调，长期还是可以跟着大连的发展，板块的成熟，得到稳定回报。

4

未来可期

小结一下，前面我们说到了东北三省总体经济下滑，人口流出，房价不振的黯淡情形。但放眼世界，东北面临新的发展机遇。

2020年新冠疫情爆发，中美贸易冲突不断，一些国家贸易保护主义抬头，地缘政治风险加大。

中国对欧美国家贸易依存度必然出现下降，而东北地区（俄日韩）贸易往来有望良好增长，给东北带来新的增长机会。

增长机会主要是利好东北资源最集中的四个中心城市，毕竟这4个城市GDP占据半壁江山，尤其是沈阳和大连。

沈阳身为大区节点城市，战略意义重大，有望获得国家持续扶持，经济有支撑，人口流入。在政府严控下，房产指标健康，房价绝对值较低，可放心购买持有。

大连体量相对较小，伴随轨道交通带来的城市骨架拉伸，城市基建改善。

作为对外开放城市，乘着“一带一路”的国家战略东风，经济向好，人口流入，房市长期看好，近期尤为火热。但需注意四年大涨后有短期回调的风险。如果投资，建议关注外围区域。

双子星，在黯淡的天空熠熠生辉。

（常丹丹 HO016）